5 кроків для ідеальної перевірки квартири

Аналіз юридичної чистоти квартири - не така вже й складна процедура, впоратися з якою при бажанні під силу і покупцеві, а не тільки професійних юристів. Головне - знати, які 5 кроків необхідно зробити, щоб упущена під час операції дрібниця не обернулася великої неприємністю в майбутньому. На що звертати увагу при купівлі квартири на вторинному ринку?<br /><br />Крок 1 - перевірка правовстановлюючих документів на квартиру. Якщо вам сподобалася квартира на вторинному ринку, то починати вивчати історію питання потрібно з перевірки документів, на підставі яких виникло право власності продавця. Найбільш поширені варіанти - договори купівлі-продажу, міни, дарування; рідше - набрали законної сили рішенням суду, свідоцтва про право на спадщину, договір ренти. Очевидно, що ці документи у жодному випадку не повинні містити ознак підробки, підчисток і т. п. Якщо в тексті є виправлення, вони повинні бути засвідчені підписами всіх сторін договору. Якщо договір посвідчено нотаріусом, то виправлення скріплюються печаткою та підписом нотаріуса.<br /><br />«Перевірте факт належної державної реєстрації договорів, - радить юрист компанії Penny Lane Realty Сергій Поправка. - Якщо в документах, на підставі яких виникло право власності, прописані умови, недотримання яких є підставою для розірвання угоди, переконайтеся в тому, що ці умови виконані. Такою умовою може бути, наприклад, зобов’‎язання покупця (який, взаємодіючи з вами, вже виступає як продавець) виплатити вартість квартири через деякий час після укладення договору. У разі невиконання даного обов’‎язку договір може підлягати розірванню ».<br /><br />Важливий нюанс: якщо ви виявите, що квартира була комусь подарована або заповідана у спадщину (при цьому її новий власник не є родичем), і незабаром після цього новий власник починає цю квартиру швидко продавати, то такий факт має вас насторожити.<br /><br />Крок 2 - перевірка історії квартири. Попросіть у власника виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП). У цій виписці буде відображена вся історія об’‎єкта (переходи права власності, а також наявність арештів на квартиру, заборон на укладення угод), починаючи з 1998 року, тобто з моменту створення ЕГРП, чого цілком достатньо для вашого душевного спокою.<br /><br />«Якщо з цієї виписки ви побачите, що квартира за останній час дуже часто перепродували і переходила з рук в руки, і по факту в ній ніхто довго не жив, то цілком ймовірно, що операції з цієї нерухомості були« не чистими »і таким способом хтось намагався «підставити» добросовісного набувача », - застерігає Ольга Рикова, директор юридичного департаменту компанії Panorama Estate. У цьому випадку експерти радять насторожитися і краще - пошукати більш благонадійний об’‎єкт.<br /><br />З виписки буде також зрозуміло, чи знаходилася квартира в епіцентрі суперечки чи ні, накладалися на неї арешти і т. п. І якщо в результаті вивчення цієї інформації ви виявите будь-які спори, зверніть увагу на те, скільки років пройшло з моменту їх виникнення.<br /><br />За російським законодавством, максимальний термін давності за визнанням угод недійсними, в тому числі угод з нерухомістю, - 3 роки. Тому якщо протягом трьох останніх років до ймовірної купівлі ніяких суперечок з квартирою не було, то можете не хвилюватися, що попередні власники раптом висунуть свої права. Але якщо ви зрозумієте, що за останні 3 роки суперечки все-таки були, то попросіть власника надати судове рішення, виходячи з якого можна буде зробити остаточні висновки про правомірність володіння даною квартирою. Якщо ж судове рішення ще не винесено, то має сенс його дочекатися, перш ніж піти на угоду.<br /><br />Правда, буває, що квартира не числиться в ЕГРП. Як правило, це трапляється з нерухомістю зі старого житлового фонду. Якщо такої квартири немає в реєстрі, виходить, після її приватизації з нею не відбувалося ніяких угод, тобто це ідеальна з юридичної точки зору квартира, вона абсолютна «чиста». Для стовідсоткової впевненості покупець може подати запит до Департаменту житлової політики, щоб переконатися в істинних права її власника. Більше нічого робити не потрібно.<br /><br />Крок 3 - перевірка якості квартири. Запитайте у власника документи БТІ на квартиру. Вони необхідні, щоб перевірити, чи відповідає якість квартири документах: чи існують в ній неузгоджені в законному порядку перепланування або перевлаштування. Згідно зі статтею 26 ЖК РФ, практично будь-які перебудови та перепланування вимагають узгодження з органом місцевого самоврядування, а якщо їх виконати «мимовільно», то вони потраплять у розряд адміністративних правопорушень, за які передбачено відповідальність. Незаконним вважається будь переобладнання квартири, на яке не отримано дозвіл відповідних органів.<br /><br />Крок 4 - перевірка продавця. З не менш пильною увагою слід перевірити і самого власника. Для початку переконайтеся в достовірності його паспорта. Зробити це можна за допомогою спеціалізованого сервісу на офіційному сайті Федеральної міграційної служби РФ. Отримана таким чином інформація носить, звичайно, більше довідковий характер. Для отримання юридично значимої офіційної інформації творці сайту рекомендують звернутися до територіального підрозділу ФМС (просто кажучи, місцевий паспортний стіл).<br /><br />«Вкрай уважним треба бути, якщо договір підписує представник продавця за дорученням, - зауважує Сергій Поправка. - Слід знати, що доручення, видана фізичною особою, обов’‎язково повинна бути нотаріально посвідчений. Слід переконатися, не відкликана довіреність, а також чітко усвідомити перелік повноважень довіреної особи: чи вправі він тільки підписувати договір оренди або може ще й, наприклад, отримувати оплату за договором. Взагалі, треба розуміти, що підписання договору довіреною особою створює додаткові ризики ».<br /><br />Набагато складніше буде розібратися з дієздатністю продавця. Але зробити це обов’‎язково потрібно (скільки б довіри ні вселяв чоловік), щоб бути впевненим, що на момент укладення договору власник не знаходиться в плановому місячному запої, у стані наркотичного впливу і що він психічно здоровий. Не полінуйтеся разом з продавцем відвідати наркологічний і психоневрологічний диспансери для отримання відповідних довідок.<br /><br />Крок 5 - перевірка прав третіх осіб. Попросіть власника надати вам розширену виписку з будинкової книги. Вона дозволить перевірити, хто в квартирі зареєстрований за місцем проживання і зберігають ці люди відповідно до закону право проживання в квартирі при її продажі.<br /><br />Справа в тому, що один з істотних ризиків при купівлі житла - це можливе заперечування прав на квартиру третіми особами. Суперечки можуть виникнути, наприклад, при наявності безвісно відсутнього члена сім’‎ї, прописаного у квартирі. «Ніхто не гарантує, що це безвісно відсутнє особа не з’‎явиться через кілька років і не буде оскаржувати угоду. Такі випадки бувають, - каже Ольга Рикова. - Люди сидять у в’‎язниці, не хочуть повідомляти про це родичам, а потім виходять на волю і заявляють про свої права ». Тому, купуючи квартиру, в якій прописаний безвісно відсутній член сім’‎ї, тимчасово вибув в довгострокову арктичну відрядження, на тривале лікування (наприклад, у психоневрологічний або наркологічний диспансер) або в місця позбавлення волі, ви йдете на певний ризик. Подумайте, може бути варто пошукати інший варіант?<br /><br />У зоні ризику перебувають також квартири, де прописані неповнолітні діти, інтереси яких треба дотримуватися. І якщо в ході операції були порушені права неповнолітніх, переконайтеся в наявності відповідних дозволів органів опіки.<br /><br />«Крім того, необхідно звертати увагу на права подружжя продавця: якщо продавець перебуває в шлюбі, чи квартира була придбана у шлюбі, то в договорі має бути зафіксовано наявність згоди подружжя на продаж», - звертає увагу Ірина Шугурова, заступник генерального директора «МІЕЛЬ- брокеридж "з правових питань.<br /><br />У справі купівлі-продажу квартири важливі, безумовно, всі нюанси: зміст договору купівлі-продажу, процес передачі грошей за квартиру, грамотне написання розписок продавцем, контроль над фактичною передачею квартири - все це складові цілого поняття «угода». Головне - пам’‎ятати, що при придбанні квартири коштує не вірити (на слово), боятися (обману), просити (документи).<br /><a href="http://sob.ru/issue4580.html">http://sob.ru/issue4580.html</a><br />