11 ризиків, яких повинен уникнути покупець квартири

10.12.2010 07:33
Придбання квартири-відповідальний крок для Покупця, до якого необхідно підходити з усією відповідальністю, тому що ейфорія прекрасного і довгоочікуваного отримання житла може дуже швидко закінчитися, якщо з`ясується, що квартира знаходиться в ступені ризику, і її можна буде позбутися. І не тільки тому, що об`єкт нерухомості продається шахраями, а й тому, що є передумови для припинення права власності Продавця нерухомості і, відповідно, припинення права власності вас - як покупця. При цьому варто відзначити, що інститут добросовісного набувача, як запевняють майже всі ріелтори, в нашій державі, діє не в інтересах Покупця, а в інтересах попередніх власників. Адвокат Олег Сухов, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру» розповів ГдеЕтотДом.РУ, що ви повинні знати, якщо вирішили придбати квартиру.

Перше. Необхідно звертати увагу на вартість продаваної вам квартири, якщо вона хоча б на 20% нижче ринкової, то до покупки варто віднестися особливо серйозно. Як показує практика, щоб швидко й гарантовано продати «не чисте» житло, недобросовісні набувачі знижують його вартість. Це діє на покупців просто гіпнотично, і багато хто забуває, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці.

У моїй практиці не раз зустрічалися прецеденти, коли покупці, забуваючи все на світі, набували квартиру, але в подальшому з`ясовувалося, що вона або стоїть під арештом (зняти на час арешт з квартири для її продажу для шахраїв не проблема), або оформлена за підробленими документами, про які протягом дуже не довгого часу отримають правоохоронні органи. Це можуть бути підроблені рішення суду, підроблені заповіту, підроблені свідоцтва про смерть, підроблені договори соціального найму і передачі квартири, а так само підроблені інвестиційні договори, інші документи. Відсудити надалі квартиру або грошові кошти - шанси, рівні практично нулю.

Друге. Якщо від вас приховують, хто є власником квартири, або квартиру пропонують продати за дорученням, це або провісник проблемної угоди, від якої необхідно відразу відмовитися, або до зазначеної операції варто знову ж підходити з особливою, ретельною перевіркою. Необхідно перевіряти справжність і дійсність довіреностей, а так само історію квартири в частині попередніх власників і їх долі.

Третє, на що слід звернути увагу - це число продажів даної квартири. Чим більше власників було в житла за недовгий період часу, тим більше це повинно насторожувати. Перевірити такі дані можна шляхом вивчення вписки з ЕГРП і розширеної виписки з будинкової книги.

Четверте. Власник і прописані з ним особи - це те коло, який вас повинен цікавити безпосередньо найбільше. Зверніть увагу, що вдає із себе власник - постарайтеся визначити на вигляд хворий він (по зовнішньому вигляді можна дуже часто визначити психічне захворювання, онкологічне, сердечне або інше серйозне захворювання, результат якого може зірвати вам угоду або призвести до наслідків її недійсності). Якщо є сумніви, то необхідно запросити довідку про стан здоров`я, а краще безпосередньо самому з власником відвідати медичний заклад. У деяких випадках необхідно попросити у власника довідку з ПНД і НД. Можна також попросити власника показати водійські права, якщо вони отримані недавно, то можна з більшою часткою ймовірності припускати, що власник здоровий.

Якщо в квартирі прописані особи, які викликають побоювання (вік, стан здоров`я), і які раніше були власниками квартири і передали її з безоплатної угоді вашому продавцю, то й вони в даному випадку підлягають повної і ретельної перевірки, тому що за їх бажанням у судовому порядку квартира може бути відібрана у вас - нового власника, з визнання судом безоплатній угоди недійсною. Суди просто таки «завалені» такими цивільними спорами.

П`яте. Не погано запитувати і вивчати документи БТІ самостійно, не довіряючи цей процес Продавцю. Чому? Якщо в квартирі була здійснена перепланування, то, не маючи документів БТІ, ви - Покупець, ніколи про це не дізнаєтеся, не вивчивши кадастровий паспорт та експлікацію, при чому зазначені документи зовсім не обов`язкові для вчинення договору купівлі-продажу. Проте надалі буде не дуже приємно, коли доведеться затратити не малі кошти як на ремонт житла, так і на оформлення паперів, щоб сплатити штрафи і привести квартиру у первісний стан. При цьому варто відзначити, що найчастіше перепланування і переобладнання проводяться так, що для узгодження їх в законному порядку буде потрібно кілька десятків тисяч доларів.

Шосте. Реальна вартість квартири, що відбивається в договорі купівлі-продажу. Не секрет, що для відходу від податків продавці знижують вартість реалізованого майна в десятки разів. Так от, якщо з якоїсь причини ваша угода буде визнана недійсною або розірвана, то назад отримати можна буде лише суму, зазначену в договорі, але не всю вартість квартири. Щоб уникнути зазначених ризиків, необхідно правильно передавати гроші з правильним оформленням розписок.

Сьоме. За розширеної історії квартири в частині прописки в неї і виписки, яка підлягає дослідженню на підставі документа УФМС (паспортного столу) - будинкова книга, необхідно встановити наявність або відсутність перебування в квартирі неповнолітніх дітей, коли і куди вони вибули. Якщо діти були зареєстровані в соціальні, дитячі будинки - це 100% незаконна угода щодо реалізації квартири. Органи прокуратури, органи опіки та піклування відстежують такі житлові приміщення і через суд повертають дітям. Однак з урахуванням швидкості роботи наших органів державної влади, як показує практика, страждають в основному не винні покупці.

Восьме. Якщо власник складається або перебував у шлюбі, необхідно перевірити термін укладання та розірвання шлюбу, дату придбання квартири власником і підстави її придбання. Якщо квартира купувалася під час шлюбу і обоє з подружжя мають на неї права незалежно на кого вона оформлена, то необхідно зажадати згода другого з подружжя на продаж купується вами квартири. В іншому випадку потрібно буде ділити квартиру з чоловіком продавця.

Те ж саме, якщо шлюб розірвано, але не минуло трьох років з моменту його розірвання. Чоловік має право звернутися до суду і пред`явити свої права на частину купленої вами квартири.

Дев`яте. Варто звернути увагу на ту обставину, чи не був хто-то виписаний з продаваної квартири після 1995 року у зв`язку з відбуванням у місцях позбавлення волі. Закон закріплює права за такими особами на житлові приміщення, і повернувся з місць позбавлення волі має повне право і прописатися в квартиру і проживати в ній.

Десяте. Звернути увагу також слід, не дісталася чи купується вами квартира власнику у спадок. Якщо саме так він її і здобув, то обов`язково коштувати перевірити, на якій підставі - чи то це заповіт, то чи спадкування за законом. Це необхідно зробити, щоб знати, від якого ще спадкоємця можна очікувати звернення до суду з вимогою про поновлення пропущеного строку прийняття спадщини. У таких випадках слід підписати з продаваним квартирою власником угоду, в якій він зобов`язується в подальшому, в разі появи інших спадкоємців, які претендують на спадщину і відновили свої права на нього, передати їм пропорційну частину, отриманої за нерухомість суми.

Одинадцяте. Важливою деталлю є інформація по наявності спору на нерухомість, що купується між зацікавленими особами, а також певні обтяження на дану квартиру. Таку інформацію можна дізнатися за відповіддю на заяву в Росреестра (відповідь дається протягом 5 днів), а також за запитом до канцелярії у цивільних справах до суду за місцем розташування даної нерухомості.

На завершення зазначеного матеріалу можу з упевненістю стверджувати, що на вторинному ринку житла можна перевірити будь-яку квартиру і практично на 100% забезпечити себе від ризику судів, арештів і вилучення такого довгоочікуваного придбання.

Адвокат Сухов Олег, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру»
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?11 ризиків, яких повинен уникнути покупець квартириПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти