Сватаємо квартиру: як швидко знайти надійного орендаря





Google+
09.12.2010 12:30
Квартира, яку власник нерухомості хоче здати в оренду, все одно що дівка на виданні. Якщо житло,яке здається ретельно причепурити, відремонтувати, обставити меблями, дивись, вдасться вигідно "посватати", тобто і в ціні не прогадати, і швидко знайти орендарів. Подивимося, які моменти потрібно врахувати господареві, якщо він хоче швидко і надовго здати квартиру в оренду.

Очима орендаря

При підготовці квартири до здачі внайми враховується багато нюансів. Але почати господарям нерухомості коштує ось з чого: подивитися на свою квартиру очима орендаря. "Вибираючи житло, люди зазвичай керуються кількома ключовими критеріями: розташування будинку, якість будівлі, метраж і стан квартири, кількість кімнат.

Але якщо змінити розміщення будинку неможливо, то враження від квартири і вдома завжди можна поліпшити », - вважає Світлана Габуева, заступник генерального директора« Московського агентства нерухомості ».

У першу чергу експерт радить зробити прибирання, позбутися від зайвих речей, а якщо квартира щільно заставлена, то і від якоїсь меблів. Простора квартира завжди справляє більш сприятливе враження. Наступний крок, що підвищує ліквідність житла, - це ремонт. При цьому немає необхідності настилати дубовий паркет або монтувати багаторівнева стеля, досить зробити косметичний ремонт. Головне, щоб квартира виглядала чисто й акуратно. Проте варто звернути увагу на колір шпалер: яскравим і строкатим малюнків краще віддати перевагу світлі тони, що візуально збільшить розмір кімнат.

Як правило, жінки надають великого значення кухні. Якщо вона простора, ця обставина буде вагомим плюсом при виборі житла орендарями. Якщо кухня маленька, 6-8 кв. м, то господареві нерухомості треба постаратися зробити так, щоб вона виглядала затишно. Допомогти в цьому зможуть додаткові світильники і симпатичні фіранки. «Якщо на кухні газова колонка, то має сенс поміняти її на сучасний бойлер. Надалі про це можна буде говорити як про гідність (немає перерви в гарячому водопостачанні) », - зауважує Світлана Габуева.

На думку Вікторії Опольської, керівника відділу оренди житлових приміщень компанії Blackwood, косметичний ремонт необхідний тоді, коли в квартирі вже проживали орендарі і це помітно для оточуючих (подряпини, плями на стінах, пошкодження на дверях, потерті меблі та інше).

Квартири після ремонту користуються великим попитом, оскільки відчуття новизни для орендаря дуже важливо. Експерт радить освіжити стіни і підлоги, зробити генеральне прибирання, включаючи миття вікон, хімчистку штор, килимів і меблів (якщо вона є). Крім того, вивезти всі особисті і цінні речі, щоб квартира не була захаращена і у клієнта з`явилося відчуття, що сюди можна відразу в`їхати і жити.

Господар власності перед здачею житла в оренду повинен перевірити справність усіх комунікацій та обладнання в приміщенні. «Якщо це недорога квартира в панельному будинку, то потрібно перевірити, щоб ніде не була пошкоджена електропроводка, щоб не іскрила настільна лампа, не перегоріла мікрохвильовка, не було проблем зі стаціонарним телефонним зв`язком, - перераховує Вадим Ламін, керівник відділу оренди елітних квартир компанії Penny Lane Realty.

- Якщо це квартира бізнес-класу або елітна, то необхідно переконатися, що в кондиціонерах не закінчився фреон, що працюють регулятори температури теплої підлоги і перемикаються режими подачі води і повітря в джакузі. Необхідно також погасити заборгованість за телефонні переговори та комунальні послуги ».

Меблі в залік


На жаль, господарі нерухомості часто нехтують порадами експертів. Ось пара історій. В одній з однокімнатних квартир, пропонованих в оренду, був зроблений ремонт у ванній і на кухні, що дуже сподобалося майбутнім орендарям. Але вигляд кімнати їх сильно розчарував: вона була щільно заставлена меблями і ремонт у ній не робили років сорок. Причому меблі були настільки стара, що від неї виходив різкий неприємний запах. Усі полиці шаф були заповнені книжками.

На прохання клієнтів та ріелторів вивезти хоча б частину меблів та книг господиня відповіла відмовою, мотивувавши це тим, що такі меблі їй не потрібна навіть на дачу, оскільки у неї там все сучасне і нове, а викинути все це на смітник, у тому числі і книги, їй шкода. У результаті не тільки ці клієнти, а й подальші від угоди відмовилися.

Дуже часто власники житла не хочуть вивозити з квартири особисті речі. Наприклад, одна господиня наполягала на тому, щоб на кухні залишилася її посуд у шафах і різні фігурки зайчиків, коників, поросят, які вона колись збирала, а також плюшевий ведмедик, що їй доріг. Інша власниця не побажала заради орендарів вивозити з квартири не тільки свій одяг, яка висіла в передпокої, але навіть сімейні фотографії, розвішані на стінах. І це аж ніяк не поодинокі випадки в сегменті економ-класу.

Правда, більш адекватні в побутовому плані господарі завжди йдуть на переговори з наймачем. При виборі квартири клієнт часто просить докупити меблі або замінити будь-які предмети. Власники погоджуються на це, якщо заміна / купівля, на їхню думку, обгрунтована. Хоча багато хто з них спеціально не обставляють квартиру повністю, щоб клієнт сам докупив те, що йому необхідно. Вартість меблів може бути зарахована при оплаті оренди за квартиру. «Однак якщо в договорі оренди немає пункту про заміну старих меблів, то вимагати цього наймач вже не може: для цього немає правових підстав», - підкреслює Вадим Ламін.

Взагалі, що стосується меблів, то в кімнаті як мінімум повинен бути телевізор, диван або ліжко, шафа для одягу. Якщо там будуть крісло, столик для комп`ютера, невеликий комод, то це, безсумнівно, додасть привабливості житлу в очах орендаря. На кухні непогано б розмістити сушку для посуду, пару шафок, куди постоялець зміг би розкласти кухонне начиння. В якості побутової техніки обов`язково наявність холодильника та пральної машини.

Крім того, краще подбати заздалегідь про те, де майбутній орендар зможе сушити білизну і розставляти дрібні побутові предмети у ванній кімнаті. В іншому випадку кожен новий мешканець буде по-своєму покращувати житло, а ви в результаті втомитеся після них перераховувати діри, просвердлені в стінах.

Табу і суперечки про лампочках


Якщо театр починається з вішалки, то квартира починається з під`їзду. Перш ніж запрошувати орендарів на перегляд житла, власник повинен подбати про те, щоб у під`їзді було світло й чисто. Причому лампочки повинні функціонувати як на поверсі здається в оренду квартири, так і на першому поверсі будинку. У самій квартирі, якщо огляд проводиться ввечері або в похмурий день, експерти радять запалити додаткові світильники, оскільки добре освітлене приміщення викликає позитивні емоції.

А щоб у майбутнього постояльця склалося враження про затишок, можна піти на хитрість: або спекти до його приходу пиріг, тоді квартира наповниться ароматом свіжої випічки, або почистити апельсини чи мандарини, аромат яких також сприяє підвищенню настрою. Одним словом, маркетингові «фішки», які використовують багато супермаркетів, щоб збільшити продажі, в цьому випадку теж доречні.

Проте існує і кілька табу, про які повинен пам`ятати власник нерухомості.


На думку Світлани Габуевой, власнику квартири варто вибрати кілька переваг, на які він буде звертати увагу майбутніх орендарів, але ні в якому разі не можна «перехвалювати» житло, оскільки надлишок інформації може зіпсувати враження.

Вікторія Опольська радить у жодному разі не розповідати і негативні історії про квартиру, приміром, про те, що сусіди постійно шумлять, що до будинку неможливо проїхати через затори, що з прибудинкової території регулярно викрадають машини і т. д. «Не варто занадто активно розповідати, як ви переживаєте за майно і за саму квартиру, що у вас були мешканці, але ви їх вигнали, тому що вони недостатньо дбайливо ставилися до неї. У цьому випадку в клієнта залишиться відчуття, що господар буде постійно приходити і контролювати стан житла », - говорить експерт.

Цілком логічно розглядати знімається житло як готель: якщо раптом перегоріла лампочка або зламався телефон, то всі ці неполадки повинен усувати власник квартири. На практиці відбувається не зовсім так. «Найчастіше організаційні питання з викликом електриків і сантехніків вирішує наймач, і він же розраховується за проведені послуги. Але при взаєморозрахунках власник квартири повертає витрачену суму або віднімає її з орендної плати », - наводить приклад Вадим Ламін.

Однак якщо неполадка сталася з вини або необережності мешканця, то виклик і роботу фахівців буде оплачувати він сам. Ну і витратні матеріали, такі як лампочки, мешканець теж міняє самостійно: це швидше і зручніше.

У сегменті елітної оренди часто власник наймає людину, яка буде приходити і підтримувати житло у відмінному стані. До речі, якщо здається елітна квартира з гарним ремонтом, то власник житла може за свій рахунок зробити і ремонт у під`їзді. Крім того, власник елітної нерухомості може передати квартиру ріелторського агентства в довірче управління. Тоді про все будуть турбуватися фахівці компанії. Правда, в економ така послуга дотепер не прижилася.

Клієнти правлять бал?

Все вищесказане дозволяє говорити про те, що тільки в елітному сегменті орендний ринок наблизився до європейських стандартів. А ось менталітет власників житла економкласу ще дуже далекий від «високих матерій». Основна проблема російського ринку оренди, на думку Вадима Ламіна, в тому, що 70% ринку знаходиться в тіні. «У розвинених країнах таке становище немислимо: власники орендних квартир справно вказують їх як джерело додаткового доходу і платять податки. У нашій країні обліку піддається лише верхівка айсберга: квартири бізнес-класу і елітні », - говорить експерт.

На його думку, цілком можливо, що в елітному сегменті найближчим часом ми побачимо різке зростання попиту на орендні квартири. Це пояснюється тим, що у сучасних людей змінюється ставлення до житла: вони вважають за краще бути вільними, не хочуть бути прив`язаними до одного місця. До того ж оренда найчастіше виявляється вигідніше покупки квартири.

«Візьмемо для наочності квартиру вартістю $ 1 млн. Комісійні ріелтору становлять 4-5% від суми угоди, тобто в нашому випадку покупець повинен віддати $ 40-50 тис. тільки за послугу. Але за ці гроші можна як мінімум півтора роки спокійно жити в знімній квартирі такого ж рівня. А за мільйон доларів можна орендувати таку квартиру терміном на 30 років.

При цьому не можна забувати, що вільний мільйон доларів можна вкласти в бізнес і протягом 30 років примножити його як мінімум на три. Якби самі квартири завжди дорожчали, як у 2008 році, тоді був би сенс подумати: покупка або оренда. Але такого зростання вже немає і не буде, тому для багатьох вибір стає очевидним: тільки оренда », - вважає Вадим Ламін.

У порівнянні з докризовим періодом на ринку оренди сьогодні клієнтів стало менше, таким чином, встановилося якусь рівновагу: яскраво вираженого переваги немає ні у власників квартир, ні у наймачів. Тобто правлять бал то одні, то інші: коли попит на орендні квартири знижується, власники стають більш поступливими, і навпаки.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти