10 порад як зменшити іпотечний платіж?

Експерти компанії Penny Lane Realty - провідного оператора на ринку житлової і комерційної нерухомості - пропонують 10 простих порад, за допомогою яких ви можете істотно скоротити тягар виплат по іпотечному кредиту.

Візьмемо для прикладу середньостатистичні умови іпотечного кредиту:

Сума кредиту - 6 000 000 руб.

Термін - 30 років

Ставка - 14% річних

Щомісячний платіж при ануїтетному платіж * - 71 118 руб, з них 69 041 руб.пріходітся на відсотки; при диференційованому платіж * - 85 708 руб, з них 16 667 крб - основний борг (тіло кредиту) інше становлять відсотки.

* Ануїтетний платіж припускає, що спочатку позичальник повинен виплатити банку відсотки на всю суму кредиту, а вже потім саме тіло кредиту. Такий платіж дорівнює одній сумі протягом усього строку користування, тобто перший і останній платіж однакові. При цьому в загальній сумі платежу 80% від суми становлять відсотки по кредиту, через половину терміну ситуація змінюється.

* Диференційований платіж дозволяє гасити борг з основного тіла кредиту одночасно з відсотками, що нараховуються на суму, що залишилася основного боргу. У результаті, чим більше ви гасіть тіло кредиту, тим менше у вас відсотки, таким чином, платежі зменшуються. За таким видом платежу перші 4-5 років, як правило, ви платите трохи більш ніж по ануїтету, але платіть основний борг рівними і чесними частками. Потім платежі зменшуються.

1. Наполягайте на диференційованому графіку погашення кредиту - це вигідніше.

При погашенні кредиту відповідно до графіка за диференційованими платежами переплата по кредиту складе 12 млн. 642 тис., по аннуїтетним платежах - 15 млн. 374 тис. Диференційовані платежі на першому етапі здаються більш важкими за рахунок того, що спочатку платиш багато, потім мало .

Але вони вибувають кожен місяць і, в результаті, платіж за диференційованими платежами стане нижче, ніж по ануїтету. У нашому прикладі вже через 4 роки платіж вирівнюється з аннуїтетним і дорівнюватиме 70 658 руб. Потім він продовжить зменшуватися і, наприклад, останній, 360-й платіж, складе 17 032 рубля разом з відсотками. У підсумку, економія за 30 років складе 2 млн. 732 тис.руб.

2. Займайтеся страхуванням предмета застави самостійно.

Як правило, при оформленні кредиту, банк пропонує одну - дві страхові компанії, з якими у нього найтепліші стосунки. Але насправді у нього їх як мінімум 10-12. Тарифи в страхових компаніях можуть відрізнятися до 40%. Таким чином, за умови того, що комплексне страхування досягає 2% від суми кредиту, ви можете заощадити до 0,8% на страхуванні або до 48 000 руб. щорічно або 1 440 000 руб. за 30 років, якщо оберете самі найбільш вигідну страхову компанію.

3. Для зниження загальної боргового навантаження оформляйте кредит на довший термін.

Просте правило - чим довше термін, тим нижче платіж - ніхто не скасовував. Якщо оформити іпотеку на 20 років, то щомісячний платіж буде дорівнює 73 642. На 30 років, нагадаємо, платіж становить 71 118 руб. Навіть з урахуванням більш низької процентної ставки при кредиті на 20 років щомісяця ви втрачаєте 2 564 руб.

4. Плануйте щомісячний внесок з запасом для виплат.

Коли берете кредит, то закладайте меншу суму щомісячних платежів, які вам під силу віддавати банку. Наприклад, якщо ви розумієте, що можете платити 100-150 тис. кожен місяць і взяти кредит на 15 замість 30 років, то краще знизити цю планку і оформити кредит на максимальний термін з мінімальними виплатами. Це дозволить вам не заганяти себе в кут при настанні фінансового колапсу (хіба мало що може статися за 30 років!). Як правило, кожен банк дозволяє дострокове погашення вже через 3-6 місяці.

При цьому після закінчення цього терміну допускається і повне погашення кредиту. Набагато краще вносити платежі, що перевищують ваш графік, якщо ви розумієте, що можете це собі дозволити. При цьому ви можете кожен місяць "редагувати" ваш бюджет (сьогодні заплатити 100 тис. замість обіцяних 70 тис., у наступному місяці - 150 тис. і т.д.). Приміром, якщо в нашому прикладі вносити щомісячні платежі в розмірі 142 200 руб., Тобто у два рази перевищують ваш платіж, підсумкова переплата складе 7 млн. 687 тис.руб. замість 15 374 млн. Крім того, скоротиться і термін на 15 років.

5. Відкладайте кошти на депозитному рахунку.

Достроково розрахуватися з банком можна й іншим шляхом. Кожен аннуітетний платіж гаситься через депозитний рахунок. Це означає, що позичальник вносить гроші на рахунок, і банк потім списує з нього платіж. Депозит - прекрасний інструмент для економії грошей, тому як відкладати кошти краще на депозиті, щоб ці гроші не витратити.

Якщо протягом року вносити на депозит по 100 000 руб., З яких по 71 118 руб. підуть на погашення кредиту, інше - на депозитний рахунок (тобто у вашу скарбничку), то за рік у вас утворюється 343 000 руб. економії на депозитному рахунку, з яких 283 725 підуть в рахунок погашення основного боргу. Після цього ваш щомісячний платіж складе 67 725 і дозволить економити 3393 руб. в місяць. Але при достроковому частковому погашенні кредиту обов'язково перераховуйте графік платежів. Він повинен зменшуватися.

Різниця між першим і другим способом дострокового погашення кредиту в тому, що це процес трудомісткий, займає 40-50 хвилин чистого часу в офісі банку, не рахуючи дороги. Тому ми рекомендуємо вносити дострокові погашення великими, а не дрібними сумами.

6. Моніторьте інформацію про зміни тарифів кредитування вашого банку.

Процентні ставки в сприятливих економічних умов у банків поступово знижуються. Відстежуйте постійно (раз на місяць) ці зміни на сайті вашого кредитора. І якщо ви побачили, що банк став пропонувати іпотеку на більш вигідних умовах, то можете звернутися до керівництва з заявою про зниження ставки на підставі того, що ви - справний позичальник, не допускаєте прострочених платежів і не порушуєте умов кредитування.

Банкіри, звичайно, не особливо раді таким заявам, але ставки знижують в надії на вашу лояльність і те, що ви продовжите в майбутньому брати кредити саме у них. Навіть зниження процентної ставки на 0,25% дозволить заощадити вам 360 000 руб. за весь термін користування кредитом.

7. Оформляйте податкові відрахування.

З кожного витраченого 1 млн.руб.можно повернути 130 000 руб. За законом сума, з якою йде повернення, не повинна перевищувати 2 млн. руб. Таким чином, в нашому випадку ми можемо повернути собі 260 000 руб. і направити їх на погашення кредиту.

8. Оформляйте податкове вирахування за сплачені банку відсотки по іпотеці.

Після виплати відсотків банку за кожний рік, ви можете повернути собі 13% від цієї суми. За 30 років повернута сума складе 1998620 крб.

9. Використовуйте материнський капітал.

Якщо у вашій родині народилася друга дитина, ви можете використовувати материнський капітал у розмірі 365 тисяч на погашення іпотеки. Якщо внести цю суму в рахунок погашення основного боргу, то завдяки цьому ваш щомісячний платіж по ануїтету знизиться на 3923 руб. на місяць, за диференційованим платежу платіж знизиться на 5214 руб. За 30 років економія складе 1 412 млн. руб. вашого бюджету по ануїтету і 1 млн 871 тис. руб. за диференційованим платежу. Але це не чиста економія, а ваші вільні кошти протягом 30 років, тому що щомісяця треба буде віддавати банку менше саме на цю суму.

10. Якщо куплена квартира в іпотеку - не єдине ваше житло, здавайте його в оренду.

Напевно банк пропише в договорі, що це заборонено або для цього потрібен дозвіл. Однак, якщо ви справно виконуєте умови, своєчасно вносите платежі, надаєте страховий поліс, банк і не надумає перевіряти вашу квартиру. Ставки орендної плати в Москві складають від 30 000 руб. в місяць. Навіть за найскромнішими підрахунками в рік можна заощадити до 360 000 руб. Внісши дострокове погашення в рахунок погашення основного боргу в сумі 360000 крб., Ми зможемо зменшити щомісячний платіж на суму 3812 крб. в місяць.

"Банкіри вводять різні мораторії та обмеження для того, щоб ми користувалися іпотекою як можна довше, - каже Роман Строілов, директор департаменту приватного і корпоративного кредитування компанії Penny Lane Realty. - Але, як правило, навіть у самому гіршому випадку цей термін не перевищує 1 року. Нам же, клієнтам, вигідніше якомога швидше розрахуватися з іпотекою повністю - чим раніше ми погасимо кредит, тим менше буде підсумкова переплата. Тобто коли банк оформляє кредит, він не знає, скільки в підсумку запрацює, знає лише мінімум, з розрахунку мораторію на дострокове погашення. Для того щоб швидше розрахуватися з іпотекою, ми і пропонуємо слідувати нашим радам ".

www.zagorodna.com