Як вибрати, замовити і узгодити проект приватного будинку





Google+
16.10.2010 00:05
Статті про будівництво | Як вибрати, замовити і узгодити проект приватного будинку Коли людина вирішує побудувати котедж або будинок, у нього виникає безліч запитань. Фактично він повинен стати девелопером власного будинку. І одним з самих, мабуть, серйозних питань є проект майбутнього житла: яким конкретно воно повинно бути, яке оптимальне кількість кімнат для кожного поверху, де розташує санвузли, скільки необхідно дверей-вікон і якого розміру. Потрібно врахувати тисячі різних деталей, що логічніше і простіше робити в компанії професіоналів.

C чого почати
Легковажна на перший погляд фраза з пісні "Намалюємо - будемо жити" насправді добре ілюструє ситуацію з проектуванням індивідуальних будинків. Будь-який проект починається з малюнка - фасаду і планувань. В Інтернеті досить багато магазинів, які спеціалізуються на продажі типових проектів будинків. Середня ціна готового проекту варіюється в діапазоні 30-35 тисяч рублів - за ці гроші покупець отримує пакет документів (креслення фасаду, внутрішніх планувань, а також опис матеріалів для будівництва).

Ці документи надаються в електронному або в паперовому варіантах. Як правило, пакет не включає проект електрики, водопостачання, каналізації, опалення, телевізійних та Інтернет-мереж. Цим доведеться займатися окремо, і вартість буде залежати від складності проекту, побажань замовника, а також від кількості розеток, місця їх розташування і потужності щитка. Окрема й дорога тема - проект газопостачання, - він може обійтися від 10 до 15 тисяч доларів, і їм повинні займатися спецпроектіровщікі з газопостачання.

Типовий, індивідуальний або власний
У чому плюси покупки типового проекту? Він відносно дешевий, а крім того, вибір таких проектів великий. У чому мінуси? Ви не зможете пред'явити претензії до якості проектування, і якщо ви вирішите проект допрацювати, - перенести стіну, додати санвузол або "підняти" стелі - за вартістю це може вилитися практично в ту ж суму, що й розробку індивідуального проекту.

Якщо ні один типовий проект не припав вам до душі, або є бажання створити незвичайний будинок, доведеться замовляти індивідуальний проект. У Москві досить архітектурних бюро, що надають подібні послуги, крім того, проектуванням займаються і приватні архітектори. Рекомендації по вибору бюро будуть досить прості - запитайте у власників будинків, які вам симпатичні, хто їх проектував. У багатьох архітекторів є сайти в Інтернеті, де можна вивчити їх творчість за фотографіями готових об'єктів.

Звичайно, індивідуальний проект буде дорожче. У суму близько 200 тисяч рублів обійдеться сам проект будинку. Ряд бюро зробить одразу проекти комунікацій, скажімо, проект електрики обійдеться в 50 тисяч рублів, водопостачання - на стільки ж. Але тут торг доречний, і якщо замовляється комплексний проект, то загальна вартість може скласти близько 300 тисяч рублів за все. Ціни, звичайно, досить приблизні - маститі архітектурні бюро візьмуть істотно більшу суму, а студент-архітектор зробить проект за менші гроші. Питання "на чому економити, а на чому - ні" кожен вирішує для себе самостійно.

Найбільш оптимальний і за витратами, і за часом варіант - покупка типового проекту і прив'язка майбутнього будинку до ділянки з допомогою архітектора. Але тільки в тому випадку, якщо ви дійсно не збираєтеся "оптимізувати" проект під себе - тоді краще відразу звернутися до індивідуального проектування. Якщо власник вибирає будинок-конструктор від будь-якого виробника, то проектування буде входити в покупку - іноді воно оплачується окремим рядком, а іноді виробник надає проектну документацію безкоштовно. Положення будинку на ділянці і прив'язка до комунікацій, як правило, теж входить у вартість індивідуального проектування.

Якщо навіть ви вирішили будувати будинок за власним проектом, все одно доведеться звертатися до професіонала, адже в проекті враховується багато технічних нюансів - товщина стін, світло, каналізація і так далі. Щоб здешевити процес проектування, можна звернутися до студентів-архітекторів, які добре знають проектувальні програми, проте їм необхідно знати і ази професії.

Можна також звернутися до дизайнера, - він намалює вам тільки ескіз і планування, без опису будівельних деталей і конструктиву. За таким ескізом теж можна будувати - але тільки дачний будинок. Однак і в цьому варіанті бажано, щоб його будував досвідчений виконроб, який розуміє, як правильно реалізувати той чи інший момент. І якщо будинок завалиться, знайти відповідального буде вкрай важко - за законом дизайнер не несе такої ж відповідальності, як архітектор, який відповідає за відповідність проекту нормам безпеки, Сніпам і тому подібним.

Документообіг
Що потрібно архітекторові від замовника до початку роботи? По-перше, план ділянки, геодезичне та геологічне дослідження, опис навколишнього ландшафту (ліс, річка, дороги - все може вплинути на розташування будинку, його архітектуру). Цей етап можна або доручити як архітекторам, так і найняти спеціалізовану компанію, яка проведе дослідження. Також необхідно надати документ про обмеження, які накладаються або законом (не можна, приміром, будувати в водоохоронній зоні), або керуючою компанією - це можуть бути вимоги до висотності або обробці фасаду.

Зазвичай девелопери селищ без підряду надають проектну документацію по селищу, яка може знадобитися архітекторам, і частково технічні умови. Деякі КК надають точки введення під електрика, не перекладаючи турботи по підключенню на плечі власника. Добре, якщо є можливість надати архітектору точки введення всіх комунікацій, але найчастіше вони невідомі, і власники ділянок проектують і підключають їх самостійно. Газопостачання теж підключається окремо - спеціалізованими організаціями.

Що стосується самого будинку, то тут хороший архітектор на початку роботи попросить замовника заповнити опитувальний лист, де будуть враховані основні вимоги до проекту. Такі моменти для обох сторін краще фіксувати на папері. Можливо, якісь вимоги архітектор відразу запропонує змінити, аргументуючи свою точку зору. Наприклад, спальню для літніх людей порадить проектувати на першому поверсі, а не на другому.

Після закінчення робіт архітектурне бюро надасть замовнику проектну документацію у вигляді так званих архітектурних і конструкторських рішень (АР і КР). Якщо була замовлена інженерія, то в проектній документації повинен бути ще й інженерний розділ.

Час проектування
На типовий проект часу, зрозуміло, буде потрібно небагато: він вже готовий - купив і користуйся. У разі індивідуального проектування добре мати в запасі близько трьох місяців. У деяких випадках індивідуальний проект може бути готовий і раніше. Але на практиці часто буває так, що замовник на початку роботи вказує одні вимоги до проекту, а побачивши рішення, може попросити переробити, тому в процесі опису своїх вимог упустив якісь деталі. Якщо це істотне доопрацювання, то архітектор може запитати додаткову оплату (як правило, на початку роботи підписується контракт, де обумовлено, які доробки будуть оплачуватися окремо).

Помилки замовників
Головна помилка замовника - зневажливе ставлення до документації. Деталі визначають багато чого. Гарне технічне завдання для архітектора, продумане заповнення опитувального листа серйозно прискорює роботу і скорочує час проектування.

Буває й така ситуація - під час роботи, наприклад, з сім'єю - чоловік ставить архітектору техзавдання, а дружина при наступному відвідуванні незадоволена. Правильніше за все буде обговорити всі вимоги та побажання до майбутнього будинку усіма членами сім'ї напередодні звернення до професіоналів. Одна з найбільших проблем у даній області - слабка усвідомленість своїх потреб.

Важливий момент - узгодження проекту

Які дозволи і погодження необхідні для будівництва будинку? Для будівництва дачного будинку дозволу на будівництво не потрібна взагалі. Будівництво ж індивідуального будинку на так званому ділянці ІЖС (під індивідуально-житлове будівництво) вимагає дозволу на будівництво від місцевої адміністрації - від голови місцевого муніципального освіти або служби головного архітектора району. Тоді майбутньому домовласникові доведеться крім проекту надати ще ряд документів.

Вартість послуг з отримання погоджень і дозволів на будівництво індивідуального будинку може скласти 50 -100 тисяч рублів.

Стверджують чи архітектори проекти в місцевих адміністраціях? Дуже рідко. Як правило, архітектурні бюро можуть взяти на себе цю частину роботи, якщо вони розташовані в даній місцевості або якщо у архітектора є хороші відносини з місцевою адміністрацією, - тоді це питання вирішується і оплачується індивідуально, однак, це скоріше виняток з правила.

Московські архітектори частіше за все не беруть на себе узгодження проектів в Московській області. Це не їх зона відповідальності, і тут краще звернутися в місцеві архітектурні бюро.

Ілля Ануров, генеральний директор RCF CapitalTrust
/ / RiaRealty.Ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти