Зниження цін на житло в Росії в 2011-му не очікується

Минулий 2010 рік для ринку нерухомості був відносно спокійним. Але багато учасників його від 2011 чекають зміни ситуації: продавці - підйому цін, покупці - їх зниження. На питання, який сценарій можливий у майбутньому році, відповідають аналітики:

Костянтин Апрелєв, віце-президент РГР:

- Як мінімум до квітня 2011 зростання цін ми не очікуємо. Більш вірогідний сценарій для житла економкласу - це невелика корекція в бік зниження ціни, пов'язана з відсутністю зростання доходів населення, скороченням обсягу фінансування соціальних програм, спрямованих на підтримку різних категорій громадян. А також виходом на ринок відносно недорогого і майже готового житла, що будується з ціною на 30-40% нижче середньоринкових на вторинному ринку і виходом значного обсягу пропозиції готового житла в найближчому Підмосков'ї з ціною в рази нижче, ніж на вторинному ринку в Москві.

Схожа картина і в секторі бізнес-класу, тільки основна конкуренція складається серед проектів в Москві і між Москвою і найближчим Підмосков'ям, яке конкурує як з багатоквартирної, так і малоповерхової забудовою з перенаселеній, щільно забудованій столицею.

З весни 2011-го може намітитися зростання цін на житло в Москві, але він не буде перевищувати розмірів інфляційних очікувань. У цілому на ринку житла цінова ситуація залишиться досить стабільною і буде сприяти зростанню альтернативних угод.

Олег Самойлов, генеральний директор «РЕЛАЙТ-Нерухомість»:

- По-перше, дозволю собі не погодитися з твердженням про те, що 2010 рік для ринку нерухомості був відносно спокійним. Який-небудь істотної цінової динаміки, що минає, дійсно, не приніс. Однак з точки зору активності ринку і кількості реально укладених угод все було не просто в порядку, а навіть дуже добре.

По-друге, у мене немає відчуття, що покупці все ще продовжують чекати зниження цін. Горезвісне цінове дно було пройдено ринком ще в 2009 році, і те, що з тих пір ніяких нових спадів не відбулося, на мій погляд, переконливо свідчить про безглуздість очікування подальшого падіння. Та й об'єктивні причини, які могли б призвести до такого падіння, в даний час не проглядаються: економіка поступово, нехай і не дуже швидко, але все ж відновлюється, доступність іпотеки зростає ... У цих умовах зниження цін просто не виправдано нічим, тому мріяти про нього - безглуздо.

При цьому є для покупців і хороша новина: передумов до суттєвого підвищення цін у найближчі як мінімум півроку також немає. У цих умовах найбільш ймовірний сценарій розвитку ринку в майбутньому році - стабільний. Думаю, що проявів ажіотажного попиту чекати не варто, обсяг пропозиції в цілому буде достатній, а динаміка зміни цін - не перевищує розміру інфляції. Єдиним винятком з цього сценарію може стати сегмент одно-і двокімнатних квартир економ-класу. Оскільки обсяг пропозиції таких квартир на вторинному ринку порівняно невеликий, а в будинках-новобудовах високого ступеня готовності - не тільки невеликий, але й має тенденцію до скорочення, тут динаміка зростання цін цілком може носити більш виражений характер.

Підводячи підсумок, слід зазначити, що цінова стабільність для вторинного ринку є очевидним благом. Адже саме в умовах відсутності різких коливань створюються найбільш комфортні умови для проведення обмінних операцій, які є на "вторинці» найбільш поширеними.

Владислав Луцков, генеральний директор «Аналітичний консалтинговий центр МІЕЛЬ»:

- На ринку новобудов Москви протягом останніх декількох місяців не відбувається ніяких істотних змін. Він продовжує залишатися в стані стагнації, яка може протривати, принаймні, до весни 2011 року. Подальший сценарій розвитку ситуації на первинному ринку житла столиці буде залежати від темпів відновлення економіки після кризи. Тому можна припускати, що до другого кварталу 2011-го настане деяке пожвавлення і приріст середньозваженої ціни пропозиції за підсумками 2011 року складе близько 10%.

На вторинному ринку за нашими оцінками в першій половині 2011 року ситуація на регулярному ринку столиці докорінно не зміниться, в середньому ціни будуть збільшуватися в межах 0,5-1,0% на місяць. Як наслідок, до кінця наступного року ціновий рівень або повернеться, або впритул наблизиться до докризових показників. Найбільш істотних приростів слід очікувати в сегментах популярного на ринку пропозиції економкатегоріі і доступного за ціною житла середнього класу якості.

На ринку Підмосков'я передумов для значного зростання цін немає. По-перше, обсяг пропозиції тут балансує в районі своїх максимальних значень - понад 50 тис. об'єктів. А по-друге, велике пропозиція квартир на первинному ринку житла. В сукупності обидва ці чинника дозволяють покупцям реалізовувати попит без особливих труднощів.

За нашими оцінками, в першій половині 2011 року рівень цін на підмосковні квартири в середньому буде рости в межах 0,5% на місяць, з осені можливе збільшення темпів зростання. Як наслідок, до кінця 2011 року ціна пропозиції наблизиться до докризових показників. Більше високих темпів зростання можна очікувати на квартири економ-і середнього класу якості.

Олександр Пипін, керівник аналітичного центру ГдеЕтотДом.РУ:

- 2011 рік на ринку нерухомості Росії буде нудним - ринок житла впав у цінову стагнацію і реальних факторів, які могли б його звідти вивести, не видно. Зростання зовнішнього ринку - цін на сировину, стимулював кілька років вражаюче зростання цін на житло, в країні не очікується. Звичайно, що знизилися обсяги будівництва житла підштовхують ціну вгору, однак цей фактор компенсується продажами житла, яке було куплено раніше інвесторами в надії на те, що зростання цін на житло буде довгі роки. Не сприяє зростанню цін на житло і внутрішньоекономічна ситуація - в економіці застій, а доходи населення не ростуть швидше за інфляцію, як це було до кризи.

Ринок житлового (іпотечного) кредитування теж не здатний впливати так сильно на попит і на ціни на ринку житла, як це було до кризи, - процентні ставки залишаються високими і навряд чи істотно знизяться в 2011 році, як і вимоги до початкового внеску і позичальникам. Якщо в 2010-му ринок житлового кредитування вражаюче виріс - практично в 2 рази, то в 2011-му він підніметься набагато в меншому обсязі, тому як потенціал його зростання в умовах російської економіки майже вичерпано.

Рік, що минає учасникам ринку нерухомості запам'ятається як рік, коли інтенсивно відновлювався вторинний ринок житла, у той час як на первинному число будівництв продовжувало скорочуватися. Число угод на вторинному ринку в 2010 році помітно перевищила не тільки показники 2009 року, а й 2008-го. У наступному році кількість угод на вторинному ринку може трохи скоротитися, у той час як на первинному ринку кількість споруджуваних об'єктів нарешті може зрости.

Цьому може сприяти комплекс заходів, вжитих державою та її інститутами, - Фондом розвитку житлового будівництва та Агентством по іпотечному житловому кредитуванню щодо стимулювання будівництва житла економ-класу. До 2011 року ринок житла в Росії виявився в унікальній ситуації, коли зростання його обсягів залежить від вмілого управління їм з боку держави, а не від зовнішніх факторів.

У той же час очікуване продовження цінової стагнації створює сприятливу ситуацію для покупців і продавців житла, тому що при стабільних цінах простіше домовитися і менше ймовірність помилитися у виборі об'єкта для покупки або при призначенні ціни.

Олександр Синельников, голова правління АКБ «Фора-банк»:

- Не хочу здатися нудним і неоригінальним, але світова криза продовжується, і економіка провідних країн, включаючи Росію, не вступила у фазу стійкого зростання. Це явище добре ілюструється стагнацією ринку капіталів (фондового ринку). Ми бачимо, що інвестори в усьому світі вважають за краще купувати боргові інструменти і фондові активи, забезпечені чимось матеріальним: нафтою, золотом, металами, продовольством.

Така скажена скуповування товарів, що використовуються в матеріальному виробництві, в тому числі в будівництві, веде до підвищення його вартості, незважаючи ні на які розумні економічні доводи. Тому чекати зниження цін на житло мені видається наївним. Але і підвищення - теж малоймовірним, так як платоспроможний попит населення з-за тих же кризових явищ не підвищується і підтримується державою, за рахунок різних механізмів стимулювання економіки.

Костянтин Манченко, віце-президент Гільдії ріелторів Московської області:

- На мій погляд, не тільки 2011 рік, а й ще роки 12-13-й будуть відносно спокійними. Зростання цін на нерухомість продовжиться, але залишиться на рівні інфляції або трохи вище. Я б не стверджував, що покупці з грошима чекають зниження. Вони якраз і купують.

За період кризи доходи у населення впали майже вдвічі, проте ціни знизилися приблизно на 30%, а це показник низької платоспроможності населення. Тому почалося відродження іпотеки. Але іпотечне кредитування зараз не робить істотного впливу на ринок нерухомості.

Що може істотно вплинути на ринок нерухомості? На мій погляд, це:

друга хвиля кризи;
дешева іпотека під 2-3% річних;
різке збільшення будівництва житла (у рази).

Але останні дві причини - більше з області фантастики. З приводу першої: поживемо - побачимо.

Олександр Хрустальов, генеральний директор компанії «Стройтрест-Нерухомість»:

- Гадаю, ми будемо спостерігати невеликий щомісячне зростання цін на квадратний метр. Зрозуміло, не такими стрімкими темпами, як до кризи, але вартість його буде рости. Максимальне зростання показують економ-і комфорт-клас. Думаю, що і в 2011 році цей тренд залишиться незмінним.

За заміської нерухомості, яка, незважаючи на велику кількість нових пропозицій в 2010 році, переживала спад, думаю, нічого не зміниться. Все ж таки заміська нерухомість із-за транспортних проблем в регіоні завжди розглядалася як другий будинок. Тому і в момент кризи ці об'єкти показали найбільш значне падіння, а отже, дискредитували себе в очах приватних інвесторів.
www.zagorodna.com