Житло в Україні продовжує дешевшати





Google+
31.03.2011 10:29
Аналіз ринку нерухомості | Житло в Україні продовжує дешевшати За два з половиною роки кризи квадратний метр української нерухомості втратив від чверті до половини вартості. Не виключено, що падіння цін продовжиться навіть після відновлення іпотеки.

Всього за два роки - з 2008-го по 2010-й - український ринок нерухомості змінився до невпізнання. Вартість житла за час кризи впала на 20-50%, кількість угод скоротилася майже на порядок, диктат продавців змінився диктатом покупців. За великим рахунком, усі ці зміни можна описати однією фразою: житло з спекулятивного інструменту перетворилася на товар, мабуть, вперше з 2004 року.

У більшості регіонів цей процес все ще триває - в 2011 році квартири в цілому продовжать дешевшати. Хоча і не настільки швидко, як у 2009-му.

Чемпіони падіння


Абсолютним чемпіоном падіння в 2009-2011 рр.. став Київ: середня вартість квадратного метра в столиці, в порівнянні з січнем 2008-го впав на 48% - до $ 1792. Слідом ідуть Вінниця ($ 700 за кв. М, -41,7% за два роки), Черкаси ($ 750, -40,0%), Запоріжжя ($ 720, -40,0), Ужгород ($ 800, -38,5% ) та Львів ($ 1240, -38,0%). Замикають десятку найбільш подешевшали українських міст Дніпропетровськ ($ 1060, -37,6%), Кіровоград ($ 660, -37,1%), Житомир ($ 810, -36,7%) та Івано-Франківськ ($ 810, -36,2% ).

За всієї несхожості у перерахованих населених пунктів є спільна риса: кожен з них у 2006-2008 рр.. хоча б раз входив в топ10 найбільш подорожчав за рік житла. У результаті до початку кризи вартість квадратного метра в Києві впритул наблизилася до $ 3 тис., житло у Львові коштувало майже $ 2 тис. за квадрат, квартири в Дніпропетровську виставлялися на продаж по 1,7 $ тис. / кв. м. В інших обласних центрах вартість квартир знаходилася в межах 1,1-1,3 $ тис. / кв. м.

Для українських обласних центрів середньої руки ціна квадратного метра житла на рівні $ 1,2 тис. означала, що квартира в панельному будинку площею в 32 кв. м у січні 2008-го обійшлася б покупцеві приблизно в $ 40 тис. У містах-мільйонниках подібне житло - з видом на промзону або бетонну стіну такий же житловий коробки по сусідству - варто було вже $ 55-65 тис., а в Києві - і зовсім $ 90 -100 тис. Для порівняння: за $ 130 тис. приблизно в той же період можна було придбати квартиру майже втричі більшої площі (80 кв. м) з видом на океан в Панама-Сіті, або вдвічі більше житло на Кіпрі (60 кв. м , $ 115 тис.), або ж квартиру на Чорноморському узбережжі Болгарії (50 кв. м, $ 47,5 тис.).

Головною відмінністю української нерухомості від житла на березі Тихого океану, Середземного чи Чорного морів був аж ніяк не вид з вікна або чистота повітря, а відверто спекулятивний характер українських цін. Як мінімум третина об'єктів до кризи купувалася українцями для перепродажу: зростання цін на 30-40-60% у рік робив житло одним із найвигідніших інвестиційних інструментів.

Особливо якщо врахувати, що банки охоче давали кредити під заставу весь час дорожчає нерухомості: взяти гроші у борг можна було всього під 13-15% річних у валюті, на строк до декількох десятків років і майже без першого внеску. Спекулятивні покупки тягнули вгору інший ринок. У результаті до початку 2008 року дві третини житла купувалося в кредит, а покупці не допускали й думки про те, що ринок може бути перегрітий.

Все змінилося восени 2008-го, коли українські банки втратили доступ до довгих дешевих грошей західних партнерів. Кредитування було згорнуто - і ринок нерухомості в лічені місяці обвалився більш ніж удвічі. Причому найбільше ціни впали якраз там, де швидше за все росли.

Другий і третій ешелони


Якщо в Києві, Львові або Дніпропетровську ціни восени 2008-го впали на 35-42%, то, наприклад, в Донецьку житло за той же період подешевшало ледь на 9%. Щоправда, минулого року донецька нерухомість надолужила втрачене: до січня 2010-го ціни тут просіли вже на 38% рік до року. Тим не менше за підсумками 2008-2010 рр.. Донецьк (поточна вартість житла $ 1090 за кв. М, -35% з початку кризи) потрапив до групи міст, нерухомість яких за минулі з серпня 2008-го два з половиною року подешевшала на 25-35%.

Разом з Донецьком в цю ж групу увійшли Рівне ($ 850 за кв. М у січні 2011-го, -34,6% за три роки), Миколаїв ($ 810, -32,5%), Тернопіль ($ 770, -32,5 %), Полтава ($ 850, -29,2%), Хмельницький ($ 850, -28,6%), Суми ($ 750, -28,6%), Харків ($ 870, -27,5%), Сімферополь ($ 1050 , -27,1%) і Одеса ($ 1400, -26,3%).

Основною відмінністю потрапили в цю групу міст став кращий, порівняно з Києвом чи Львовом, баланс попиту і пропозиції, що склався в силу різних причин. Приміром, через традиційно високих обсягів будівництва в Харкові ціни в цьому місті-мільйоннику росли не так швидко, як в інших мегаполісах. Хмельницький - навіть під час кризи - відрізняло наявність платоспроможного попиту, що формується в основному представниками малого і середнього бізнесу, що працюють на найбільшому у Центральній Україна оптовому ринку.

Користувалася попитом під час кризи і нерухомість в Одесі, але тут основними покупцями виступав не місцевий середній клас, а приїжджі з Росії. А ось квартири в Сумах чи Тернополі не дуже подешевшали з іншої причини. Справа в тому, що до осені 2008-го сюди так і не встиг докотитися «інвестиційний бум». У підсумку житло тут коштувало в 1,5-2 рази дешевше, ніж в інших областях: $ 750 і $ 700 за квадрат відповідно. При середній ціні на рівні $ 1,2 тис. в інших обласних містах.

Ще менше подешевшали квартири в Луцьку ($ 970 за кв. М, падіння з 2008-го -25,4%), Чернігові ($ 810, -22,9%), Херсоні ($ 860, -21,8%), Севастополі ($ 1100 , -21,4%), Луганську ($ 810, -22,9%) та Чернівцях ($ 900, -11,8%). Попит у цих містах приблизно відповідав пропозиції і до початку кризи - таким же баланс попиту і пропозиції залишився там і зараз.

Нова реальність


До кризи у відповідь на звинувачення в штучному роздмухуванні цін більшість ріелторів найчастіше говорили, що житло «коштує рівно стільки, скільки за нього в змозі заплатити». Ситуація 2009-2010 рр.. повністю підтвердила правильність такого твердження. Правда, до вящему незадоволення самих ріелторів.

До 2008-го зростання цін на українському ринку нерухомості формували трудова міграція, рівень доходів в конкретному місті та кредитування. Через два з невеликим роки після початку кризи жоден з цих чинників впливу на вартість не чинив. Трудові мігранти з регіонів обмежуються орендою - покупка навіть наполовину здешевленого житла їм не по кишені. Реальні доходи населення значно скоротилися. Що ж стосується кредитування, то нинішні ставки (17-18% річних у гривні) і перший внесок на рівні 40-50% вартості житла відбивають охоту практично у всіх потенційних позичальників. Єдине виключення з цього правила - угоди обміну з доплатою, коли в банк за позикою звертається власник квартири, якому не вистачає невеликої суми для поліпшення житлових умов. Саме на них, за спостереженнями ріелторів, припадала левова частка угод у 2009-2010 рр..

Відсутність кредитування повністю виключило спекулятивну складову, підсумком чого стало падіння цін приблизно до рівня собівартості будівництва. Так, для більшості обласних центрів опосередкована вартість спорудження одного квадрата житла в багатоквартирному будинку становить 5-5,5 тис. грн, або $ 630-690. Це собівартість будівництва без оздоблювальних робіт, вартість яких коливається від $ 60 до $ 200 за квадратний метр залежно від регіону, рівня ремонту та запитів власника. Відповідно, в більшості обласних міст квадратний метр житла коштує $ 700-900. І це цілком «справедлива» ціна.

Тим не менш і в 2011, і в 2012 році буде знижуватися і вона. Справа в тому, що навіть з поверненням довгою дешевої іпотеки бажаючих скористатися нею буде на порядок менше, ніж у 2008 році. Основними одержувачами житлових кредитів до кризи в Україну виступав малий і середній бізнес, доходи якого сьогодні впали настільки, що більшість його представників не зможуть дозволити собі навіть щомісячних виплат з іпотеки, не кажучи про перший внесок.

Контракти

Теги до контенту: нерухомість у регіонах житло
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти