Як будують і продають нове житло в Україні в умовах низького попиту та браку грошей, в інтерв'ю The Page розповідає маркетинг-директор ЛУН Денис Суділковський.
Як змінилися ціни на новобудови в Україні під час війни
Що відбувається на ринку первинної нерухомості в Україні?
Ринок помітно просів. Наприклад, найбільшими за обсягами до повномасштабного вторгнення були Київ та київська агломерація — приблизно половина всього ринку України. А в столиці зараз продажі впали, порівнювати їх із довоєнними смішно. Після деокупації Київщини почалося невелике відновлення. У червні — липні була максимум десята частина угод від тих, що укладали до 24 лютого. Від серпня було краще — люди почали повертатися в місто та область. Позитивна динаміка була й восени, до перших обстрілів енергетичної інфраструктури 10 жовтня. Цей тероризм почав психологічно тиснути на людей: ті, хто хотів повернутися, знову це відтермінували, поліпшення загальмувалося.
Як змінилися ціни на квартири в новобудовах Києва та інших міст?
Якщо порівняти ціни у валюті станом на грудень і зараз, то, наприклад, у Львові, це буде +20%, а в Києві — мінус 4%. У Львові велика кількість переселенців. До того ж там насправді була велика активність забудовників — вони мали що запропонувати з готового житла, як порівняти з іншими обласними центрами. Але це не можна порівнювати з довоєнними обсягами, бо є невпевненість у майбутньому, що впливає на рішення купувати.
Ціни на нерухомість в Ужгороді, так само у валюті, зросли приблизно на 20%. Це зумовлено насамперед не попитом. Інтерес в Ужгороді хоча й менший, ніж до повномасштабного вторгнення, проте майже повністю відновився до показників лютого, напевно, краще, ніж будь-де в Україні. На ціну більше впливають зростання собівартості будівництва та вартість робочої сили: багато людей роз'їхалися, а новим працівникам треба платити зарплату вищу за довоєнну.
В Одесі невелике зниження — у межах 5 — 6% у валюті. Це найпозитивніший регіон: Одеса будувалася навіть у березні, коли всі завмерли.
Регіонів, де житло в новобудовах стало відчутно дешевше, немає. Ніхто не дисконтує.
Попит на нерухомість в Україні: «Купівля нерухомості — це сімейне рішення»
Як зараз формується попит на нерухомість? Чи купують квартири переселенці?
Дослідження показують, що 16% внутрішніх переселенців в Україні бажають залишитися на новому місці. Навесні цей показник був 7%. Люди асимілюються, знаходять роботу.
Другий момент: купівля нерухомості — це завжди сімейне рішення. Зараз багато наших жінок за кордоном, і рішення не буде, допоки жінка не повернеться. До того ж купівля нерухомості зазвичай пов'язана зі зміною сімейного статусу. Ми одружилися, ми з'їхалися — нам потрібна нова квартира. У нас буде дитина — нам потрібна нова квартира. Ці події відбуваються, але інвестиції в житло переносять. І це психологічний момент номер один. Тому зараз формується відкладений попит. А щодо ринку, то це радше інтерес, а не попит: у столичній агломерації інтерес до новобудов становить до 30% довоєнного, у Львові трошки більше, в Ужгороді — 90%. Люди цікавляться нерухомістю, але не готові зараз інвестувати.
Як ви оцінюєте перспективи «єОселі»?
До нового року «єОселя» була пілотним проєктом. За офіційними даними, видали трохи більше за 500 кредитів. Але за два місяці подали десятки тисяч заяв, тобто попит на це є. На цей рік у бюджеті заклали 30 млрд грн — цього вистачить на 12 -ь15 тис. квартир. Держава хоче, щоб усе це вкладали не у вторинний ринок, а в первинний.
По-перше, первинний ринок запускає економіку, тобто є будівництво — є навантаження заводів, є нові робітники. Другий складник — ймовірно, вони не хочуть спонсорувати тих, хто збирається продати своє житло та виїхати за кордон. Але забудовникам треба пройти певну процедуру, зокрема, підтвердити, що будинок готовий на певну кількість відсотків, що ти в межах визначеного строку можеш його закінчити.
Що найбільше вплинуло на зростання собівартості квартир у новобудовах?
Насамперед це будівельні матеріали. Перша хвиля спаду будівництва сталася тоді, коли розірвалися логістичні ланцюжки. Українські девелопери, наприклад, до 80% скла купували в Білорусі та Росії, а тепер його доводиться купувати у Європі. Це нові контракти у валюті, і все це дорожчатиме.
Другий чинник — зменшення виробничих потужностей у країні: багато з них або залишилися на окупованих територіях, або зруйновані. Усе це теж треба брати десь у Європі. До того ж ті будівельні заводи, які не добили російські ракети, зараз потерпають від ударів по енергетичній інфраструктурі. Річ у тім, що майже все виробництво має бути безперервним: не можна зупинити завод на три години, а потім натиснути кнопочку й усе запустити. На деяких підприємствах підготовчі роботи тривають декілька днів. До того ж працювати на генераторах надзвичайно дорого. Тож виробники будівельних матеріалів очікують весни, коли має стати краще з електрикою.
Як забудовники працюють із непередбачуваністю війни
До яких заходів вдаються забудовники, щоб не збанкрутувати й будувати далі в умовах браку грошей і низького попиту?
Забудовники розуміють, що людям доволі важко ухвалювати рішення про купівлю квартири через непередбачуваність майбутнього. Вони намагаються цю непередбачуваність загорнути в кращі фінансові умови, але зазвичай не дають знижку, бо так економіка не зійдеться. Який зиск від продажу квартири, якщо отриманих коштів не вистачить, аби завершити будівництво?
Зараз забудовники пропонують дуже лояльні умови щодо з розтермінування. Такого ніколи не було в історії України, коли ти можеш брати розтермінування на готове або майже готове житло. Ти навіть заїжджаєш, робиш ремонт і наступні два — три роки можеш сплачувати за житло. До того ж є пропозиції з фіксацією ціни в гривні, є фіксація в доларах, але без подальшого здорожчання. Є варіанти 30% зараз, 40%, поки триває будівництво, а решта 30% уже після отримання ключів. Навіть бачив варіант у Київській області, коли ти віддаєш свою стару машину як перший внесок. Решту клієнт сплачує на стадії будівництва.
Другий підхід, що набуває популярності: забудовники починають пропонувати квартири з ремонтом. Забудовнику це дешевше зробити, а клієнту дешевше купити.
Чи є на це попит, адже в нас вважають неправильним ремонт, який не робили або не контролювали самостійно?
Треба розуміти межі ремонту: у вас будуть стіни, каналізація, вода, електрика та підлога. Цього достатньо, щоб далі продовжувати ремонт своєї мрії. Українська специфіка житла без ремонту — унікальна річ. Ніхто у світі не продає таке, це вважається незавершеним житлом.
Чи хтось із забудовників збанкрутував за цей час?
Я не чув історій про те, що забудовник збанкрутував або забрав усі гроші та втік. Навіть у Харкові влітку зводили будинки. Не надто масштабно (зараз там будують 19 житлових комплексів проти 74 до війни), але будинки вводять в експлуатацію.
Щодо повернення до будівництва, то картина приблизно така. Західні регіони — десь 90% будівництв уже будують, Київ — більш як половина, Київська область — приблизно половина, Одеса — приблизно 60%. У Тернополі натепер 70 об'єктів, а в лютому 2022-го їх було 54. Тобто там будують більше, ніж до повномасштабного вторгнення. Але є, наприклад, житлові комплекси, де влада заборонила продовжувати будівництво через їхнє розташування поруч зі стратегічними об’єктами.
Які саме об'єкти зараз добудовують?
Триває перерозподіл робочої сили, ресурсів. Коли в тебе обмежена кількість матеріалів, ти їх кидаєш на те, що легше добудувати. Добудовують майже готові будинки, а потім планують перейти до наступних будинків із меншою готовністю. Ще один момент: кількість нових об'єктів, які були запущено, приблизно вдвічі менша, ніж торік. Звісно, це не дуже вдале порівняння з огляду на окуповані території. Але Держстат дає 68 тис. нових квартир, а торік у звіті фігурувало 170 тис. квартир, що запускали в будівництво.
Джерело
Коментарі