Восени ринок заміської нерухомості чекають зміни

21.07.2020 00:00
Що відбувається з цінами на заміські будинки і де під Києвом з’являться нові котеджні містечка. Картинка: Восени ринок заміської нерухомості чекають зміниГлобальні кризи сильно впливають на наш світогляд і спосіб життя. Економічні труднощі 2008 року загнали нас в рамки виживання. Є таке філософське висловлювання: «працювати, щоб жити або жити, щоб працювати» — так ось з того часу робота стала для більшості сенсом життя, головним фокусом. Відповідно, що в нього не потрапляло, просто розмивалося.

Заміська нерухомість, про яку я хочу сьогодні розповісти, теж не пройшла фокусування, тому що важливо було бути більш мобільними, знаходиться в центрі міста, в гущі подій.

Стаття по темі: За тиждень ціна продажу будинків під Києвом зросла

Дивно, в наскільки полярних умовах ми знаходимося сьогодні: локдаун змістив фокус з роботи на інші сфери, на які, як нам здавалося раніше, не вистачало часу. Коли всі посиділи 2−3 місяці на жорсткому карантині, то стало очевидним, що цінність насправді зовсім в іншому — в самому житті, людях, емоціях, комфорті, відпочинку. А заміський будинок дуже добре об'єднує ці поняття.

Трансформація заміського будинку

У дев’яностих-нульових масово будували великі багатоповерхові палаци, площею 200−500 метрів, в яких є все. Причому такий підхід був притаманний як домівкам економ-, так і преміум класу — просто виконання і наповнення відрізнялося за якістю і вартістю.

Потім люди зрозуміли, що будинок — це дороге задоволення, його потрібно обслуговувати, ресурси коштують великих грошей, а фінансове становище непередбачуване. Так і почалася плавна мінімізація площ. Так само підвищилися вимоги до енергозбереження, експлуатації та автономності.

І ось сьогодні, через майже 30 років розвитку ринку, прийшло розуміння, що в будинку головне — це не його площа, а функція, яку він виконує. Саме карантин задає якісний вплив на сучасні вимоги до інфраструктури заміського житла. Будинок стає не тільки місцем для життя, але і тривалого перебування і навіть роботи.

Попит поки не накрутив ціни

Якщо в 2008 році було кілька сотень заявлених котеджних містечок, з яких розвинулися менше половини, то сьогодні близько 200, куди входять умовні містечка, що складаються з декількох будинків, об'єднаних спільним парканом. За останні 12 років нових масштабних проектів практично не будувалося, відповідно існуючі проекти, що розвивалися, і маленькі проекти на 5−10−20 будинків повністю покривали невеликий попит.

Але ось настав карантин, і всі захотіли виїхати за місто. Коли люди розібрали всі орендні котеджі і залишився дійсно неліквід за космічними цінами, стало зрозуміло, що в довгостроковій перспективі раціональніше купити будинок, ніж його орендувати. Але і тут є проблеми з вибором, тому що якісних пропозицій на ринку практично немає.

При цьому незважаючи на всю популярність заміського житла в цьому сезоні і стрімкий злет цін на оренду, вартість продажу будинків поки не виросла. За 30 років на ринку накопичилося багато різного житла. І якщо орендувати, причому швидше за все тимчасово, можна якийсь завгодно будинок, то купувати хочеться вже «правильний».

Так що ж відбувається з цінами? З одного боку, є покупець, який хоче купити, з іншого боку є продавець, який ще більше хоче продати, тому що швидше за все продає він цей будинок вже не один рік, а то і всі дванадцять. За цей час будинок морально застарів і не відповідає сьогоднішнім вимогам до архітектури, інженерії та планувальних рішень. Тому і ціну не піднімає - аби продати.

Виходить, що незважаючи на попит, розумні продавці ціну не накручують. Насправді ринок продажу заміської нерухомості тільки починає своє зростання. Але незважаючи на те, що ми зараз на низькій ціні, я б не радив поспішати з покупкою. Уже восени ми побачимо старт продажу нових котеджних містечок — і звичайно, вибір буде великим, тому не варто поспішати.

Де восени шукати новий будинок

Так вийшло, що в 2008 році багато девелоперів обпеклися і пішли з сегменту заміської нерухомості. Навіщо працювати з ризиковим проектом, якщо є, що розвивати в місті, де більш зрозумілий попит, рентабельність і прибутковість. Але зміна тенденцій вже повертає девелоперів на ринок заміської нерухомості: ще з кінця нульових залишилося багато проектів, які до сьогоднішнього часу лежать під сукном, але після перегляду концепцій, форматів будинків та інфраструктури, в оновленому вигляді скоро з’являться на ринку.

Якщо політати на повітряній кулі над Київською областю, можна побачити, як трактори активно планують ділянки, тому що вже зрозуміло, цей тренд нікуди не зникне. Зараз затребуване все — запитують і Броварський напрям, і Вишгородський, і Бориспільський — фактично в усіх напрямках є попит. Нові котеджні містечка будуть з’являтися як на відстані 10−20 км від міста, так і 50−70 — просто це будуть різні формати і класи. Наприклад, такий формат, як будинок вихідного дня, в Україні абсолютно не розвинений, але очевидно, що він теж стане затребуваним.

Різні сегменти будуть поводити себе по-різному. Якщо ми говоримо про економ-сегмент, то в найближчих передмістях повинні з’явитися котеджні селища малоформатних будинків, які будуть будуватися за швидкомонтованими технологіями. Девелопери вже шукають ділянки від 50 до 500 гектар. Такі великі площі потрібні, щоб рівномірно розподілити вартість інфраструктури і звести її до мінімуму в собівартості одного будинку. Площа таких будинків буде починатися від 60 квадратів + тераса. Тобто вони фактично співмірні з квартирою, яка при цьому знаходиться за містом на своїй ділянці і ще й коштує дешевше.

Валерій Захаров, видавець, брокер, власник RE/MAX Central в Україні

nv.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти