У Донецьку не поспішають розпродавати квартири

Ринок нерухомості традиційно вважається одним з найбільш показових індикаторів економічної і політичної ситуації в країні або регіоні. У випадку України до економіки і політики додалася і війна. Природно, що найбільший вплив цей фактор мав на регіон, який опинився в зоні бойових дій - Донбас. І ціни на квартири в столиці Донбасу - Донецьку логічно повторюють всі перипетії останніх двох років, аналізує портал Таймер.

Переддень війни

Напередодні війни Донецьк неодноразово займав перші місця серед міст України по самим різним показникам. Так, два останніх передвоєнних року (2012 і 2013) за версією журналу «Forbes» місто визнавався кращим місцем для ведення бізнесу в Україні. Зокрема цей рейтинг враховував збалансованість міського бюджету, прямі іноземні інвестиції ($ 1,7 млрд. В 2013 році), величину податкових надходжень, зростання показників промислового виробництва, а також безпеку життя. До речі, крім Донецька в першу 30-ку кращих міст України тоді ж увійшли Горлівка, Макіївка і Маріуполь, а друге місце після Донецька, два роки поспіль займала Одеса.

Крім того, за підсумками всеукраїнського конкурсу «Населений пункт найкращого благоустрою і підтримки громадського порядку», який з 2003 року проводить Міністерство регіонального розвитку України, Донецьк протягом семи років посідав перше місце (разом з Києвом), а протягом 2011-2013 років другого місце (за підсумками 2012 і 2013 років Одеса разом з Києвом займали перше місце). Типові фіналісти цього конкурсу - Київ, Донецьк, Одеса, Дніпропетровськ, Харків. Цікаво, що в 2008 році в Москві на міжнародному форумі «Мегаполіс - 21 століття» Донецьк отримав диплом «Краще місто СНД».

І все ж, незважаючи на всі вище викладене, до війни Донецьк за рівнем цін на нерухомість посідав шосте місце серед обласних центрів України після Києва, Сімферополя, Одеси, Харкова та Львова. У 2013 році середня вартість квадратного метра житла тут доходила до $ 1000 (8 тис. Грн за тодішнім курсом). Купівля однокімнатної квартири обходилася в середньому близько $ 30 тис. (Двокімнатна - $ 42 тис., Трикімнатна - $ 58 тис.), Що становило приблизно середній рівень українських цін. Ймовірно, причини того, що один з кращих міст довоєнної України виявився в середньому ціновому сегменті, полягають, по-перше, у великій кількості пропозицій нерухомості. Так, для порівняння, якщо у Львівській області в серпні 2013 на продаж пропонувалося 3 тис. Квартир, а в Харківській - 22 тис., То в Донецькій області - 46 тис. (В Одеській області на той момент - 51 тис.). По-друге, в Донецьку немає моря, на відміну від Одеси чи Криму, і по-третє він не був столицею України.

Втім, за окремими ціновими показниками Донецьк багато років займав провідне становище в Україні (серед обласних центрів), зокрема, за цінами на елітну нерухомість. Влітку 2013 року 4-кімнатна квартира у Ворошиловському районі, загальна площа - 140 кв. м. з ремонтом, меблями, технікою і місцем на парковці продавалася за $ 430 тис., а таунхаус в містечку «Липки» площею 400 кв. м обійшовся б у $ 600 тис. Для порівняння, в той же період елітна 4-х кімнатна квартира в Дніпропетровську площею 300 кв. м з панорамним видом на Дніпро продавалася за $ 400 тис., а в Одесі на Фонтані квартира площею 165 кв. м з видом на море - за $ 300 тис.

Якщо продаж нерухомості в Донецьку до війни була на середньому ціновому рівні, то в плані оренди це був один з найдорожчих міст країни. Середня вартість місячної оренди однокімнатної квартири в 2013 році коливалася на рівні $ 340, двокімнатної - $ 470, трикімнатної - $ 650. У розрізі країни за цим показником Донецьк займав четверте місце після Києва, Одеси і Харкова.

Відповідно, у віддалених від центру районах однокімнатну квартиру, як то кажуть, в житловому стані можна було шукати, починаючи з $ 200, а ось двох-трикімнатна квартира в центрі, та ще й в елітній новобудові обійшлася б уже в $ 1500.

Війна і блокада

Звичайно, 2014 рік став кризовим не тільки для Донбасу. Попит на нерухомість, як і ціни, просіли в усій Україні. Наприклад, в Києві, де влітку 2013 року середня вартість квадратного метра житла становила $ 1800, вже в січні 2015 року той же метр коштував $ 990, а до січня 2016 подешевшав до $ 920. Хоча, як видно з наведених цифр, ціна в гривневому еквіваленті постійно росла. Змінювалася і вартість оренди. Якщо до війни однокімнатна квартира в житловому стані в окраїнних районах Києва обійшлася б в $ 300 в місяць, то тепер ця ж квартира буде коштувати $ 120.

Природно, що Донецьк, до якого на літо 2014 року докотилися бойові дії, а до листопада і економічна блокада, чекало куди більш істотне падіння цін. У розпал війни місто покинуло не менше 400 тис. Жителів, так що населення Донецька скоротилося приблизно до півмільйона. Українські офіційні установи припинили роботу, що вкрай ускладнило оформлення угод по нерухомості. Критичною відміткою стала зима 2015 року, коли протягом січня-лютого не було оформлено жодної операції з продажу. До цього моменту ціни досягли рекордно низьких позначок. Якщо найдешевша однокімнатна квартира в 2013 році обійшлася б покупцеві в $ 20 тис., То на початку зими 2015 вона ж оцінювалася в $ 5 тис., Правда, за умови, що квартира розташована в так званому «червоному районі», тобто наближеному до фронту . У виняткових випадках деякі господарі були готові до продажу і за $ 2-3 тисяч, а двокімнатну квартиру можна було знайти і за $ 5-6 тис. І все ж не всі пропозиції були настільки дешевими. Так, середні ціни на однокімнатні квартири, в залежності від району, становили від $ 7 до $ 10 тис., Двокімнатні - $ 13-15 тис, «троячки» і «четирешкі» - від $ 30 тис. Таким чином можна констатувати, що середні ціни в місті (в спокійних районах) впали на одно-двокімнатні квартири в середньому втричі, на більші квартири - вдвічі в доларовому еквіваленті. Що стосується елітних квартир, то рік тому їх власники все ще намагалися отримати за них свої заповітні $ 300-400 тисяч, не звертаючи уваги на об'єктивну реальність.

Більш активним був весь цей час ринок оренди. Війна перемішала населення, хоча багато хто виїхав, але в місті з'явилися і десятки тисяч нових жителів, як з інших регіонів України, так і з сусідньої Росії. Крім того, з'явилося багато бажаючих орендувати на час бойових дій житло подалі від лінії фронту. Власне, лінією фронту багато в чому і обумовлювалася вартість оренди. У найбільш небезпечних районах вартість оренди, якщо знаходилися бажаючі, звелася фактично до вартості щомісячної квартплати в $ 30, в більш віддалених від фронту районах вартість однокімнатної квартири могла доходити до $ 60, а в центрі - до 100 $. Відповідно, двох-трикімнатну квартиру, в хорошому стані, можна було зняти за $ 50-100 і $ 150 в центрі. Звичайно, це стосується стандартної радянської нерухомості. У новобудовах ціни залишалися істотно вищими, хоча і мізерними у порівнянні з довоєнними часами. Так, двокімнатна в 80-100 кв. м з відмінним ремонтом і технікою, обійшлася б рік тому в $ 250, а трикімнатна площею 100-150 кв.м здавалася за $ 350. Таким чином, можна констатувати, що війна і економічний занепад міста, знизив вартість оренди в залежності від району і стану нерухомості в 5-10 разів.

Нормалізація

2015 рік був вдалим для невизнаних республік. Сталий перемир'я, поява місцевих органів влади і новостворених державних установ і відновлення роботи економіки поступово покращували становище регіону. До кінця року в ДНР повернулося не менше 500 тис. Жителів, близько 300 тис. З яких в Донецьк. Сьогодні населення столиці Донбасу всього на 100-150 тис. (10-15%) менше, ніж в довоєнні роки. Природно, що все це позначилося і на цінах на нерухомість в Донецьку. До лютого 2016 року найдешевша однокімнатна квартира, за винятком хіба що районів сильних руйнувань, обійдеться вже в $ 10 тис. А звичайна радянська квартира в центральному районі має мінімальну ціну $ 15 тис. На даний момент середня вартість однокімнатної квартири у віддалених від центру районах становить приблизно $ 14-15 тисяч, двокімнатна обійдеться в середньому в $ 20 тис., трикімнатна - $ 35 тис. у центрі порядок цифр помітно вище: $ 23тис., $ 35 тис. і $ 45 тис. відповідно. У сегменті елітного житла квартиру в новобудові з площею до 150 кв.м зараз виставляють на продаж за $ 100-150 тис. Тобто, в порівнянні з довоєнним часом ціни впали приблизно вдвічі в доларовому еквіваленті, як власне і в столиці України. Показово, що сьогодні ціни в прифронтовому Донецьку аналогічні цінами мирного Дніпропетровська.

Ціни на оренду квартир також зросли, що, правда, не настільки істотно, як у випадку з продажем. Так, вартість найбільш дешевих квартир залишилася в районі $ 30, однак середня вартість піднялася з приблизно $ 50 до $ 70, при цьому вартість однокімнатної новобудови в залежності від району та комплектації становить приблизно $ 170-250, звичайна однокімнатна квартира в центрі в середньої вартості зросла приблизно до $ 100 . Приблизно на 30% зросла і вартість оренди квартир з двома-трьома кімнатами. Що стосується елітних квартир, то на даний момент вартість квартири в 100-150 кв. м становить приблизно $ 350- $ 500.

Стан ринку нерухомості в Донецьку на даний момент, звичайно, не відображає рівень купівельної спроможності населення. Однак він показує, що ситуація в регіоні стабілізувалася і вже не представляється настільки катастрофічною для місцевого населення, щоб позбавлятися від нерухомості за будь-яку ціну. Крім того, це свідчить про те, що місцеве населення цілком уживається з владою самопроголошеної республіки. Зростаючі ж ціни на оренду відповідають зростанню населення в місті. Втім, ринок нерухомості в Донецьку залишається значно слабкіше українського, який в свою чергу за оцінками ріелторських компаній досяг за кількістю угод чи не двадцятирічного мінімуму.
www.zagorodna.com