Столичні новобудови з кредитами перетворюються в дефіцит

Ось вже другий рік поспіль, озираючись на прожитий період, ми визнаємо: життя продовжується, новобудови зводяться, здаються в експлуатацію та успішно реалізуються. Але ось довгоочікуваного висновку «Криза минула!» ніхто чомусь не робить. Подивимося, з чим підійшов ринок столичних новобудов до чергового рубежу у 2011 році.

Новобудови відступають
Перш за все, схоже, доведеться констатувати збиток пропозиції на первинному ринку житла. Так, трохи більше року тому, на самому кінці 2009-го, за даними компанії «Міель», в продажу знаходилося 337 об'єктів (адрес). Сьогодні, в січні 2011-го, в Базі WinNER можна відшукати 264 об'єкта (і 2984 квартири в них), притім серед них - і досить «старі» новобудови, здані 2 і більше років тому (такі як Гранд-Парк, Ельсінор, Воробйови гори та інші). Дійсно нових адрес - тих, що зараз проходять ГК або готуються до неї - трохи більше 80.

Якщо проаналізувати сайти найбільших агентств столиці, можна переконатися, що свіжих новобудов у продажу справді не так багато. Наприклад, «Міель» пропонує 17 адрес (з них 6 в процесі здачі ЦК); «Інком» - 20; «ПІК» - 18; «Стройтрест-Нерухомість» - 9; МІАН - 46 (на ділі близько 30, т.к . в базі представлені різні корпуси одного і того ж мікрорайону або житлового комплексу).

дорожня розв'язка вид сверхуПрі цьому не можна не відзначити, що пропозиція явно зсувається в Підмосков'ї. Згідно з даними бази WinNER, сьогодні там пропонується 4700 квартир в 342 об'єктах-новобудовах, та й на сайтах агентств нерухомість у Підмосков'ї представлена багатшими. МІАН представляє 55 адрес, «ПІК» - 29, «Міель» - 34, «Інком» - 69 (щоправда, невелика частина з них - гаражі або нежитлові приміщення).

А ціни ростуть ...
Якщо врахувати, що переважна більшість об'єктів в області - економ-клас, а в Москві, навпаки, бізнес-клас, то можна констатувати майже повний відтік дешевого житла в Підмосков'ї. За даними компанії «Пересвет-Інвест», в Москві всього 4,5% житла в новобудовах було панельним, переважали ж квартири в монолітних будинках - 92% від загального обсягу пропозиції. Відповідно такий розподіл вплинуло і на середню вартість 1 квадратного метра.

За словами Ольги Маркової, маркетолога компанії «Пересвет-Інвест», в листопаді 2010-го ціна 1 кв.м. на первинному ринку Москви склала $ 6577, або 203 899 руб. Рік тому середньозважена ціна квадратного метра в новобудовах Москви становила $ 5488, або 156 418 руб. «Середньозважена ціна метра розраховувалася без урахування знижок, з урахуванням елітних пропозицій в ЦАО і дешевих пропозицій, які характерні околиць Москви і спальним, непрестижним районах міста», - уточнили в компанії.

У Базі WinNER мінімальна ціна 1 кв. метра нового житла - $ 2295 (близько 70 тис. руб.). Максимальна вартість метра зафіксована в ЖК «Барклі Плаза» - $ 25,4 тис. До речі, якщо в 2009 році елітні пропозиції за такою ціною навряд чи були б реалізовані, то в нинішньому це може статися. Олександр Зиминский, директор департаменту продажу елітної нерухомості Penny Lane Realty, зазначив, що в кінці 2010 року знову з'явилися клієнти, що запитують об'єкти вартістю близько $ 10 млн *.

Іпотека в засідці

І, нарешті, іпотека. У минулому році було урочисто оголошено про її повернення на ринок. Дійсно, якщо згадати 2009-й, коли багато іпотечні програми були згорнуті, а ставки в останніх були заборонними, то зараз, мабуть, можна говорити про відродження іпотечного кредитування.

тно і тут, знову ж таки, лідирує Підмосков'ї. За даними бази WinNER, в іпотеку в січні 2011 пропонується 3816 квартир, тоді як у Москві - лише 1905. Виходить, банки більше довіряють швидке за економ-класу. Крім того, як «Власник» писав нещодавно, саме в Підмосков'ї більше об'єктів продається по 214-ФЗ.

Отже, якщо знову звернутися до баз агентств, можна побачити наступну картину. «Інком» пропонує 14 адрес з іпотекою в Москві; «Міель» - 10; «ПІК» - 3; «Стройтрест-Нерухомість» - 4; МІАН - жодного (зате в Підмосков'ї - 14).

Зручна таблиця до умов іпотечного кредитування новобудов представлена на сайті «Міель». Так, кредит на житло пропонують 11 банків, найменший початковий внесок - 10% (Російський іпотечний банк, Ощадбанк, МКБ). Найменші ставки в рублях - від 10,25% у банку «Відродження» (програма «Змінна ставка») і 10,5% (Російський іпотечний банк, деякі програми Ощадбанку, ВТБ-24 - акція «З новим будинком!").

На перший погляд, умови майже докризові. Однак, як водиться, при найближчому розгляді все не так просто. Так, наприклад, в банку «Відродження» (продукт «Змінна ставка») іпотека пропонується тільки під об'єкти, що продаються по 214-ФЗ; дохід позичальника повинен бути підтверджений довідкою за формою 2-ПДФО; максимальний термін кредитування - 30 років; об'єкти, що будуються кредитуються , тільки якщо вже зведена коробка будинку і підведені комунікації (тобто, давати кредит під «котлован» ніхто не стане).

Більш вільні умови у Ощадбанку і ВТБ-24, проте там пропонується купити квартиру, обравши об'єкт зі списку акредитованих новобудов. Таким чином, вибір позичальника виявляється обмежений. Зате у ВТБ-24 як і раніше самий тривалий термін кредитування - 50 років.

У «Російському іпотечному банку» одразу три програми кредитування первинного житла: «Новобудова», «Новобудова з пайовою участю», «Нові метри». Довгостроковими (до 30 років) є перші дві. Позичальнику також знадобиться довідка 2-ПДФО. За допомогою іпотечних продуктів банку можна придбати квартири в «Івакін-Покровське», ЖК «Новосходненському», мікрорайон «Ювілейний» (Хімки і Хімкинський район).

Можна припустити, що 2011 рік стане роком розквіту новобудов та іпотеки в Підмосков'ї. Столиця ж зіткнеться з дефіцитом нового житла. До речі, саме це прогнозували експерти ще наприкінці 2008-го.

Підведення підсумків року на ринку елітної нерухомості було організовано компанією Penny Lane Realty 22 грудня 2010 в ресторані «На Знам'янці»

http://sob.ru/issue4923.html