Яким був 2010-й рік для будівельної індустрії?





Google+
17.01.2011 10:08
Аналіз ринку нерухомості | Яким був 2010-й рік для будівельної індустрії? Перед будівельниками на початку 2010 року стояло багато питань, і серед них «що робити?» був далеко не самим головним, оскільки галузь до початку кризи, до 2008 року була на повному ходу, і всі її сегменти - від проектувальників-дизайнерів до останнього маляра чудово знали - що треба робити і як.

У сенсі технологічному, звичайно. Але криза поставила питання, на які їм за останні, принаймні, два десятки років поспіль відповідати не доводилося. Та й у світі мало хто очікував, що за подією, яка довгий час вважалося «внутрішньою справою США» - обвалом американського ринку нерухомості - буде настільки хитромудрий ланцюжок фатальних фінансово-економічних подій. А вона пішла, і, як шашечки доміно, почала валити один за іншим світові банки, міжнаціональні корпорації, бізнеси, і навіть країни (дефолт Ісландії - приклад), пише Building.

Будівельна галузь - багаторівневе виробничо-економічне явище, в ній використовується практично все, що в змозі зробити людство, починаючи від металевої арматури, закінчуючи найскладнішими будівельними машинами, а саме-саме головне - гроші. Фінанси. Крах банківської системи вибив з рук будівельників найголовніший інструмент: можливість отримувати стартові будівельні кредити. Це важливо, оскільки навіть у кращі часи, скажімо, «Київміськбуд» не був у змозі самостійно, на свої гроші, без залучених фінансових ресурсів побудувати житловий будинок або комплекс. Що вже говорити про «простих» будівельних компаніях?

От і підрахували фахівці втрати в цьому році. «На плаву» на будівельному ринку в 2010 році залишилося близько 20% гравців. Споживчий попит на житло впав у 2,5 рази, а пропозиція ще більше. У 2009 році було зведено 6,3 мільйона квадратних метрів житла, але, на жаль - звідси треба відмінусувати 2,2 мільйона «квадратів» індивідуальної забудови. Підсумок - 4,1 мільйона квадратних метрів житлової площі масової забудови за рік, результат, абсолютно ганебний за всі роки незалежності України.

У підсумку, по містах і селах України залишилися тисячі недобудованих об'єктів не тільки житлових, але й промислових, якщо в них хоч якусь частку активів мала держава. Тому що воно ледве-ледве впоралася із забезпеченням навіть захищених статей бюджету - пенсій, зарплат вчителям, лікарям, міліції. Сотні об'єктів були кинуті, і багато з них вже не можуть бути реанімовано, оскільки їх ринкова вартість на старті вже не відповідає сьогоднішній.

Так що багато об'єктів, які «лежать» два роки, вже не мають сенсу. Галузь инерционна, вона дуже чутлива не тільки до технологічних, фінансових, а й політичних змін. А вони, саме вони в цьому році дуже серйозно впливають на стан будринку, і це помітно за результатами роботи багатьох його сегментів.

Високочутливий сегмент


Падіння виробництва житла виявилося майже катастрофічним. Цифри ми вже називали. Хоча на початку року один з нових керівників «Мінрегіонбуду» з абсолютною упевненістю обіцяв, що цього року будівельники «видасть на-гора» 9-10 мільйонів квадратних метрів житла, хоча навіть в самому «урожайному» для будівельників 2006 році вдалося досягти тільки 8 , 3 мільйона метрів.

Можливо, він тримав на умі величезні цифри «недобудови», і те, що уряд збирався виділити на його реанімацію 1,6 мільярда гривень. Але в результаті ця цифра сповзла до 1,1 мільярда, потім, після секвестру бюджету до 390 мільйонів, і, за останніми попередніми даними, до кінця року всохла до суми десь в 100 мільйонів, які фінансисти змогли виділити на ці витрати. Житло почало дешевшати, причому, здавалося б, безповоротно, хоча і не в рівній мірі по секторах.

Найбільше постраждали квартири «бізнес-класу» та «економ-класу», оскільки саме вони і були масовими і відносно доступними, а банки щосили видавали населенню кредити, особливо не замислюючись над потенціалом позичальників у сенсі повернення цих кредитів.

Елітне житло в ціновому відношенні не постраждало, оскільки воно постійно затребуване тими, кому, в общем-то, без різниці, що купити для походу на риболовлю: човник або авіаносець. Краще авіаносець, оскільки він все-таки престижніше. Але - криза ... Недоступність іпотеки і слабка платоспроможність населення призвели до того, що забудовники опинилися перед вибором: або далі підвищувати ціни, або просто постояти і перечекати кращих часів. Що вони, в основному, і зробили. Житлобуд в 2009 році втратив, за різними оцінками, близько 60% потужності.

Але нескінченно це, звичайно, тривати не може. Нещодавно Інформаційне агентство «ЛІГАбізнесінформ» проводило засідання «круглого столу», на якій керівники будівельних фірм, представники банківської сфери, підбиваючи підсумки року, відзначили, що будівельний ринок зі скрипом, з судомами, але почав оживати. І, до речі, теж відзначили два періоди, коли ринок «оживав»: весна й осінь.

Ті самі періоди, які ми в наших коментарях теж неодноразово відзначали. Але ось що приблизно сказав Юрій Білецький, генеральний директор ТОВ «Ліко Інвест»: «Жировий прошарок, накопичена в багатьох забудовників за роки благополуччя, зменшилась. Ціни на житло досягли дна, за яким можливе будівництво тільки на папері, оскільки через дорожнечу ресурсів і будматеріалів забудовники практично позбавлені можливості мати хоч якусь маржу, дохід ». Він має рацію: для наших будівельників прибуток в 5% - не прибуток, оскільки банки кредити дають під 18-23%, а не під 3. Так що поки невідомо, як будуть викручуватися жілстроевци, але, за їхніми розрахунками, рік належить вичікувальний.

BAU-data в своїх звітах неодноразово відзначала «рваний ритм» в роботі галузі, і висловлюючи припущення, чому це відбувається. Підсумки року показали, однак, що падіння темпів житлового будівництва в різних регіонах відбувалося майже паралельно, хоча і з різними показниками. Скажімо, Київ, Центр, Львів і Західна Україна протягом року трималися в лідерах постійно, і мають у січні-листопаді будуються і плануються до будівництва житлових об'єктів 817 і 509 відповідно.

А ось Донецьк і Донбас так і залишилися у відстаючих, маючи річний показник - 127 об'єктів. Харків і Слобожанщина, Сімферополь і Крим, Одеса і Таврія зупинилися на рівні 276-255 об'єктів, хоча потреби в житло в регіонах також величезні. І прогнозувати що-небудь на 2011 рік вкрай важко, оскільки до виходу в світ підготовлено відразу кілька законопроектів, які, за оцінками одних експертів, дозволять остаточно пожвавити ринок, а на думку інших - «закопати» його остаточно.

Самостійний сегмент


Кризові явища в будівництві є критичними для всієї економіки. Вони впливають на неї, вона, природно, на стан справ у будівництві. У сьогоднішніх недобудовах капіталізовані десятки мільярдів гривень, але вони не рухаються, не підштовхують решта ринку - починаючи від виробництва будматеріалів, закінчуючи в результаті зниженням купівельної спроможності населення, яке не отримує зарплату через застиглих будівництв, на яких повинні працювати ...

Аксіоматично, що розвиток країни залежить від активності промислового будівництва, що забезпечує країну робочими місцями та фінансово ємною продукцією. Але у країни сьогодні ледве Наскребать кошти на регулярну виплату пенсій. Вона не може вкладати кошти у розвиток промисловості, крім, хіба що у реалізацію державних програм. Але промислове будівництво в країні ведеться, і свідчення тому - більше 1200 об'єктів, які побудовані і сплановані на майбутнє.

При цьому необхідно зазначити, що серйозний бізнес будує все сам, без оглядки на політичну чи економічну ситуацію в країні, оскільки він сам собі планує свій розвиток. І, судячи з того, скільки об'єктів нарахувала BAU-data в минулому році, плани в серйозного бізнесу теж серйозні, і, очевидно, у відносинах з державою у нього головна вимога: не заважати! Тому що вона, держава, за останні роки поки не спромоглося визначити свої промислові пріоритети, хоча вони давно кричать про себе.

Серйозні бізнесмени їх чують, ось чому в проектах, зафіксованих BAU-data протягом року, багато таких, які потім, коли держава визначиться в пріоритетах, опиняться як не можна до речі. І стануть в нагоді елеватори, зерносховища, вантажний флот, заводи з виробництва продуктів харчування, м'ясо-молочні і свинарські комплекси, птахофабрики і комбінати з виробництва комбікормів. І все одно - як раз в областях, які є нашими промисловими гігантами і лідерами, менше всього побудовано власне промислових об'єктів.

У Києві та в Центрі, у Львові та Західній Україні їх зафіксовано майже по 250, Харків, Дніпропетровськ, Донецьк, Одеса дали по 122, 162, 156, 155 відповідно. Хоча там промисловості вже давно перебір, може, в інших сегментах будринку у них справи йдуть по-іншому?

Перспективні сегменти

В останні роки тема торгово-розважальних центрів стала однією з найбільш популярних не тільки в спеціальній літературі, а й у масовій пресі. Їх помітили! Вони й справді ростуть, як гриби після дощу по всіх містах і навіть селищах країни, викликаючи сьогодні навіть подив громадян: ну, як, скажіть, без них обходилися раніше? Сьогодні ТРЦ обзаводяться навіть міста з населенням в 400-500 тисяч чоловік, не кажучи про «мільйонниках», де їх уже сьогодні існує по кілька штук. Ми вже говорили, що ТРЦ практично стають обов'язковим атрибутом міста чи мікрорайону, і тут споруда такого об'єкта може принести як швидкі доходи власнику, так і фінансовий крах, якщо маркетингові дослідження зроблені поспішно і неякісно. Але тим не менш, ТРЦ будуються, і багато.

Нещодавно в Києві компанією MALL-EXPO був організований будівельно-торговий саміт, де були представлені проекти торгово-розважальних центрів, готуються до будівництва або вже майже готових. І, треба сказати, багато хто з них справляють сильне враження. По суті, що таке ТРЦ? Це сучасне підприємство роздрібної торгівлі синтетичного формату, що об'єднує на своїй території під одним дахом продовольчі та непродовольчі товари, підприємства сфери послуг, громадського харчування (ресторани, кафе, бари), дозвілля (кінотеатр, боулінг, СПА-салон, кінотеатр, концертний зал, дитячий ігровий майданчик).

В Україні в 2010 році «в ходу» було зафіксовано майже 3000 подібних об'єктів! Будувалися, планувалися. Найбільше ТРЦ і об'єктів, їм подібних, було задіяно в Києві та Центрі - понад 1000. Більше 500 - у Львові та Західній Україні. Найменше - 182 будувалося в Донецьку і Донбасі. Хоча саме ця цифра здатна викликати подив, оскільки саме в цьому регіоні через півтора року висадяться натовпу футбольних фанів, і буде ніяково, якщо їм не буде де розвіятись в очікуванні матчу, або після нього. У Харкові та Слобожанщині зафіксовано 364 таких об'єкти, і це більш-менш стерпний показник. Хоча ... життя покаже.

Скільки ТРЦ потрібно в країні? Та хто ж його знає. Фахівці вважають, що щоденний трафік відвідувачів такого центру має бути на рівні мінімум 9-10 тисяч осіб. Чим більше навколо населення, тим імовірніше успіх справи. Чим більше площа об'єкта, тим більше можна розмістити на ній підприємств, сервісних приміщень, чим краще обладнаний кіно-або концертний зал, тим більше в ньому відвідувачів. І так далі. Звичайно, «Карнегі-хол» не кожному місту по плечу, але до цього все-таки можна прагнути ...

Нестійкий сегмент

Скільки нашій країні потрібно готелів - не порахує навіть суперкомп'ютер, оскільки сьогодні, кажучи про готелі, ми маємо на увазі в основному ЄВРО-2012, забезпечення гостей короткочасним житлом. Чесно кажучи, нас, пересічних громадян, теж не завадило б таким житлом забезпечувати, оскільки в нових економічних умовах їздити доводиться багатьом і часто.

Але, якщо ми говоримо про готелі, як про одного з найбільш процвітаючих сегментів світового бізнесу, то повинні мати на увазі не тільки їх кількість, хоча якраз за цим показником Україну була у всі роки далеко не «попереду планети всієї». Тільки три роки тому на всю країну налічувалося трохи більше 1200 готелів, та й то, чесно кажучи, велика частина з них мало чим відрізнялася від простих гуртожитків. З кількістю ми, як раз, може бути, і впораємося, підсумки року лише підтверджують цю досить тривіальну думку.

Всього нами зафіксовано за минулий рік будуються і плануються до будівництва більше 660 готельних об'єктів. Значна частина - в Києві та Центрі (всього - 389), на деякій відстані тримаються Харків і Слобожанщина (110), Дніпропетровськ і Подніпров'я (103). У самому Донецьку до ЄВРО збираються здати в експлуатацію 17 готелів, і дай Бог, щоб це їм вдалося. У Харкові теж серйозно взялися за справу, перебудовують під дешеві готелі навіть деякі колишні гуртожитки, і це теж вихід, оскільки в тій же Чехії давно використовували подібну можливість.

Але поки що навіть така кількість готелів не впливає на загальну забезпеченість населення країни готельними номерами, оскільки часто будуються невеликі готелі, зі слабким рівнем готельного сервісу. Наш нинішній вітчизняний готельний бізнес - це в основному непрофільні інвестиції великих промислових холдингів, у яких достатньо коштів, щоб зводити великі готельні комплекси, але практично немає досвіду управління ними.

У нас так і не з'явилися практично професійні управляючі компанії, яким було б під силу скласти конкуренцію міжнародним мережевим операторам, хоча вони і з'являються в Україні - «точково» поки що. Інформація про позитивні наміри є - в тому ж Донецьку чекають появи на готельному ринку міжнародних готельних операторів - Rezidor Hotel Group, Intercontinental Hotel Group, Accor, Resort Worldwide. Хто подорожував, скажімо, по Туреччині, по Єгипту, у Європі знайомі з цими назвами, і з рівнем пропонованого ними готельного сервісу, причому незалежно від кількості «зірок».

Не відстають у цьому плані й у Західній Україні, чого коштує, скажімо, готель «Редісон» в селі Поляниця Яремчанської міської ради ... Але таких об'єктів має бути незрівнянно більше, оскільки щорічний приріст потоку іноземних туристів в Україну становить близько 20%, і напевно у нас є що подивитися не тільки в Києві чи Криму, а й - у Донецьку, і в Закарпатті і Прикарпатті, де місцеві влади приділяють цьому сегменту бізнесу чималу увагу.

Вони, здається, вже тримають на прицілі намічену хоча б у мріях Білу Олімпіаду 2022 року. Але і без неї Карпати і прилеглі території - справжній туристичний рай, так що дивуватися прудкості західноукраїнських будівельників не варто.

Чим здивує нас 2011? А краще б - нічим. Тому що будівельна галузь занадто делікатна, щоб в ній без кінця експериментувати.

www.building.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти