Стан ринку котеджних містечок Києва та Київської області

Про це йшлося в доповіді директора компанії "РеалЕкспо», організатора Форуму та виставки «Інвестпроект-2009» Віктора Коваленка на Другому всеукраїнському інвестиційному форумі «Інвестиції в нерухомість і будівництво - 2009», який відбувся в Києві 2-3 червня.

Спочатку Віктор Іванович презентував оновлене маркетингове дослідження ринку коттеджних містечок Києва і області за станом на червень. На базі нього та порталу заміської нерухомості і котеджних містечок України Zagorodna.com (раніше - www.cottage-ua.com.ua) була побудована доповідь.

Станом на червень 2009 року в Київській області налічується 239 котеджних містечок, які знаходяться на різній стадії готовності: проектовані, що будуються і побудовані містечка.
Фактично, за два останні роки кількість котеджних містечок в Київському регіоні збільшилося більш ніж у два рази. Більш детальну інформацію щодо структури містечок у розрізі районів та стадії готовності можна прочитати в нашому маркетинговому дослідженні.

Кількість котеджних містечок у Києві та області
(за даними компанії «РеалЕкспо», червень 2009)

Аналізуючи зібрану інформацію, простежується тенденція, що найбільш недооцінені до недавнього часу райони Київської області, - Бориспільський і Броварський - показали відмінну динаміку зростання пропозиції (пропозиція в Бориспільському районі зросла більш ніж у 2 рази - до 24 містечок, в Броварському - трохи менше ніж у 2 рази - до 22 містечок). Значно зміцнили своє становище Києво-Святошинський, Обухівський та Макарівський райони - на ці 3 району припадає 54,2% від усього пропозиції щодо котеджним містечкам в Київському регіоні.

Найбільша кількість котеджних містечок на даний момент будується в Обухівському районі - 15 містечок та Києво-Святошинському районі - 13 містечок. Найбільше проектів котеджних містечок в Києво-Святошинському районі - 13, Броварському - 12. і Бориспільському - 11. Ця тенденція повністю відповідає нашим прогнозом, який був озвучений у вересні 2008 року.

58% котеджних містечок проти 63% восени 2008 року перебувають на відстані від 1 до 20 км від міської межі Києва (це фактично оптимальне відстань). Це найбільш дорогі котеджні містечка з гарною транспортною доступністю. 28%, проти 29% восени минулого року, котеджних містечок знаходяться на відстані від 21 до 30 км від Києва - це і елітні котеджні селища (які розташовані в місцях з унікальною природою), і котеджні містечка, орієнтовані на середній і бізнес-клас. На відстані більше 30 км досить ризиковано будувати котеджні містечка, - велика відстань зараз може відлякати потенційних покупців (більшість котеджних містечок, які знаходяться на відстані більше 40 км від Києва, зараз або заморожені, або перебувають у стадії проектування, або дуже неспішно будуються). Тому, для залучення споживачів, буде потрібно застосування різних «фішок», здатних зробити котеджне містечко популярним. Також слід зазначити, що з часом середня відстань до котеджних містечок буде збільшуватися. Сприяти цьому буде скорочення привабливих земельних ділянок на відстані до 20 км від Києва і будівництво Великої окружної дороги.

Однією з головних тенденцій ринку котеджного будівництва Київського регіону до недавнього часу було стрімке підвищення цін на котеджі і земельні ділянки під ними. Зараз же спостерігається прямо протилежна тенденція - більшість операторів ринку готові знижувати ціни, причому деякі з них в два і більше разів. Така ситуація викликає недовіру до продавців з боку потенційних покупців.

Чим ближче котеджне містечко знаходиться до Києва, чим більш мальовнича природа, тим більша вартість 1 кв. м. При цьому, за час від вересня 2008 до червня 2009 року, ситуація на ринку сильно змінилася - найдешевші котеджі тепер коштують не від 1000 дол США за кв.м, а від 500 дол США. Котеджні містечка, які знаходяться в унікальних місцях і на фінальних стадіях готовності трохи збільшили свої ціни, але в основному тенденції свідчить про значне зниження ціни. У деяких котеджних містечках ціни знизилися більш ніж в 2 рази. У 11% (проти 9% на осінь 2008 року) котеджних містечок вартість 1 кв.м загальної площі будинку коштує більше 3000 дол Зараз на ринку 56% котеджних містечок реалізуються за ціною від 500 до 1500 дол США за кв.м, в той час, як восени 2008 року таких містечок було тільки 37% (а спочатку 2008 року - 32%). Бізнес-клас з вартістю 1 кв.м від 1500 до 3000 доларів США займає тільки 33% ринку пропозиції проти 54% за станом на осінь 2008 року. У майбутньому також буде збільшуватися частка котеджних містечок економ-класу, при зменшенні бізнес і преміум класу.

Вартість 1 кв.м площі в котеджних містечках Київського регіону, у.о.
(за даними компанії «РеалЕкспо», грудень 2006 - червень 2009 року)

Тенденції та перспективи розвитку ринку котеджного будівництва
Найбільш популярним стають котеджі невеликій площі від 100 до 250 кв. м. Саме такі площі привертає середній і економ клас на ринок.
У довгостроковій перспективі очікується, що до кінця 2009 року очікується зниження ціни на 8%, в 2010 році можливе зростання на рівні 10%, а в 2011 і в 2012 рр.. очікується середній щорічний ріст на рівні 8%.
Майбутнє на ринку котеджної нерухомості буде за котеджами вартістю до $ 250 тис. дол США, тобто за котеджами, які здатний придбати середній і економ клас.
Серед будівельних матеріалів при будівництві котеджів, незважаючи на високу ціну, перше місце впевнено займає цегла. Цей матеріал є найбільш звичним для покупців котеджів.
Все більше уваги приробити інфраструктурі, необхідної для повноцінного життя у котеджному містечку.
За твердженням фахівців, з урахуванням цінності землі, заміський котедж сьогодні - одна з найбільш вигідних інвестицій за умови, що будинок зведено ліцензованої будівельною фірмою відповідно до затвердженого проекту з офіційним оформленням усіх необхідних паперів.

ВИСНОВКИ
До недавнього часу ринок переживав стадію становлення, під час якої попит значно перевищував пропозицію, і компанії, що розвивають котеджні проекти, успішно займалися «зняттям вершків». Про це свідчив той факт, що більша частина невеликих котеджних селищ розкуповувалася практично без реклами, наслідком чого є і відсутність єдиної загальноприйнятої класифікації котеджних містечок. Але слід зазначити, що ситуація на ринку кардинально змінилася. Платоспроможний попит значно зменшився, а кількість заявлених і реалізованих містечок значно збільшилася. Тому покупці у своєму виборі стали набагато вимогливою при покупці заміського будинку. Внаслідок цього, динаміка продажів у містечках без продуманої концепції значно зменшилася, а в деяких зупинилася зовсім. Ця тенденція продовжиться і надалі. При цьому насичення ринку котеджної нерухомості в найближчі 3 роки чекати не слід. Тому максимально заробити зможуть ті компанії, які будуть виводити на ринок якісний, збалансований продукт за помірними цінами.

Віктор Коваленко
©Охороняється Законом "Про авторське право". Передрук дозволено з активним посиланням на першоджерело.

www.zagorodna.com/uk