Стан ринку котеджних містечок Києва та Київської області

08.12.2009 11:10
Аналіз ринку нерухомості | Стан ринку котеджних містечок Києва та Київської області
Стан ринку котеджних містечок Києва та Київської області
15.06.2009
Viktor Kovalenko, Виктор Коваленко, директор компании Про це йшлося в доповіді директора компанії "РеалЕкспо», організатора Форуму та виставки «Інвестпроект-2009» Віктора Коваленка на Другому всеукраїнському інвестиційному форумі «Інвестиції в нерухомість і будівництво - 2009», який відбувся в Києві 2-3 червня.

Спочатку Віктор Іванович презентував оновлене маркетингове дослідження ринку коттеджних містечок Києва і області за станом на червень. На базі нього та порталу заміської нерухомості і котеджних містечок України www.cottage-ua.com.ua був побудований доповідь.
Станом на червень 2009 року в Київській області налічується 239 котеджних містечок, які знаходяться на різній стадії готовності: проектовані, що будуються і побудовані містечка.
Фактично, за два останні роки кількість котеджних містечок в Київському регіоні збільшилося більш ніж у два рази. Більш детальну інформацію щодо структури містечок у розрізі районів та стадії готовності можна прочитати в нашому маркетинговому ісследованіі. Колічество котеджних містечок у Києві та області
(За даними компанії «РеалЕкспо», червень 2009)
Район Стадія будівництва Кількість містечок, шт. Всього
Бориспільський район Проектується 11 24
Будується 10
Побудовано 3
Бородянський район Проектується 5 8
Будується 2
Побудовано 1
Броварський район Проектується 12 22
Будується 8
Побудовано 2
Васильківський район Проектується 3 18
Будується 6
Побудовано 9
Вишгородський район Проектується 2 17
Будується 10
Побудовано 5
Києво-Святошинський район Проектується 18 52
Будується 13
Побудовано 21
Макарівський район Проектується 13 30
Будується 12
Побудовано 5
Обухівський район Проектується 8 48
Будується 15
Побудовано 25
Фастівський район Проектується 1 1
Будується 0
Побудовано 0
Київ Проектується 2 18
Будується 6
Побудовано 10
Баришівський район Проектується 0 1
Будується 1
Побудовано  0
 
Аналізуючи зібрану інформацію, простежується тенденція, що найбільш недооцінені до недавнього часу райони Київської області, - Бориспільський і Броварський - показали відмінну динаміку зростання пропозиції (пропозиція в Бориспільському районі зросла більш ніж у 2 рази - до 24 містечок, в Броварському - трохи менше ніж у 2 рази - до 22 містечок). Значно зміцнили своє становище Києво-Святошинський, Обухівський та Макарівський райони - на ці 3 району припадає 54,2% від усього пропозиції щодо котеджним містечкам в Київському регіоні.
Найбільша кількість котеджних містечок на даний момент будується в Обухівському районі - 15 містечок та Києво-Святошинському районі - 13 містечок. Найбільше проектів котеджних містечок в Києво-Святошинському районі - 13, Броварському - 12. і Бориспільському - 11. Ця тенденція повністю відповідає нашим прогнозом, який був озвучений у вересні 2008 року.
58% котеджних містечок проти 63% восени 2008 року перебувають на відстані від 1 до 20 км від міської межі Києва (це фактично оптимальне відстань). Це найбільш дорогі котеджні містечка з гарною транспортною доступністю. 28%, проти 29% восени минулого року, котеджних містечок знаходяться на відстані від 21 до 30 км від Києва - це і елітні котеджні селища (які розташовані в місцях з унікальною природою), і котеджні містечка, орієнтовані на середній і бізнес-клас. На відстані більше 30 км досить ризиковано будувати котеджні містечка, - велика відстань зараз може відлякати потенційних покупців (більшість котеджних містечок, які знаходяться на відстані більше 40 км від Києва, зараз або заморожені, або перебувають у стадії проектування, або дуже неспішно будуються). Тому, для залучення споживачів, буде потрібно застосування різних «фішок», здатних зробити котеджне містечко популярним. Також слід зазначити, що з часом середня відстань до котеджних містечок буде збільшуватися. Сприяти цьому буде скорочення привабливих земельних ділянок на відстані до 20 км від Києва і будівництво Великої окружної дороги.
Однією з головних тенденцій ринку котеджного будівництва Київського регіону до недавнього часу було стрімке підвищення цін на котеджі і земельні ділянки під ними. Зараз же спостерігається прямо протилежна тенденція - більшість операторів ринку готові знижувати ціни, причому деякі з них в два і більше разів. Така ситуація викликає недовіру до продавців з боку потенційних покупців.
Чим ближче котеджне містечко знаходиться до Києва, чим більш мальовнича природа, тим більша вартість 1 кв. м. При цьому, за час від вересня 2008 до червня 2009 року, ситуація на ринку сильно змінилася - найдешевші котеджі тепер коштують не від 1000 дол США за кв.м, а від 500 дол США. Котеджні містечка, які знаходяться в унікальних місцях і на фінальних стадіях готовності трохи збільшили свої ціни, але в основному тенденції свідчить про значне зниження ціни. У деяких котеджних містечках ціни знизилися більш ніж в 2 рази. У 11% (проти 9% на осінь 2008 року) котеджних містечок вартість 1 кв.м загальної площі будинку коштує більше 3000 дол Зараз на ринку 56% котеджних містечок реалізуються за ціною від 500 до 1500 дол США за кв.м, в той час, як восени 2008 року таких містечок було тільки 37% (а спочатку 2008 року - 32%). Бізнес-клас з вартістю 1 кв.м від 1500 до 3000 доларів США займає тільки 33% ринку пропозиції проти 54% за станом на осінь 2008 року. У майбутньому також буде збільшуватися частка котеджних містечок економ-класу, при зменшенні бізнес і преміум класу.
Вартість 1 кв.м площі в котеджних містечках Київського регіону, у.о.
(За даними компанії «РеалЕкспо», грудень 2006 - червень 2009 року)

Райони
Грудень 2006
Травень 2007
Березень 2008
Червень 2009
Київ
5000
6000
2700-7000
1000-8000
Баришівський район
-
-
-
700
Бориспільський
1320-2100
1300-3000
1400-3100
1000-3100
Бородянський
-
-
1300-1800
800-1000
Броварський
500-1000
1000-1300
1100-1640
700-1500
Васильківський
630
1000-1500
1200-2500
800-3000
Вишгородський
900-1100
1000-1500
1200-2800
800-2800
Києво-Святошинський
900-1400
800-2500
1100-3800
500-2500
Макаровський
530-900
600-1500
1000-1900
800-1500
Обухівський
1200-2600
1000-3000
1400 -5000
800-5000
Фастівський
665
750
1400
-
 

Тенденції та перспективи розвитку ринку котеджного будівництва

Найбільш популярним стають котеджі невеликій площі від 100 до 250 кв. м. Саме такі площі привертає середній і економ клас на ринок.
У довгостроковій перспективі очікується, що до кінця 2009 року очікується зниження ціни на 8%, в 2010 році можливе зростання на рівні 10%, а в 2011 і в 2012 рр.. очікується середній щорічний ріст на рівні 8%.
Майбутнє на ринку котеджної нерухомості буде за котеджами вартістю до $ 250 тис. дол США, тобто за котеджами, які здатний придбати середній і економ клас.
Серед будівельних матеріалів при будівництві котеджів, незважаючи на високу ціну, перше місце впевнено займає цегла. Цей матеріал є найбільш звичним для покупців котеджів.
Все більше уваги приробити інфраструктурі, необхідної для повноцінного життя у котеджному містечку.
За твердженням фахівців, з урахуванням цінності землі, заміський котедж сьогодні - одна з найбільш вигідних інвестицій за умови, що будинок зведено ліцензованої будівельною фірмою відповідно до затвердженого проекту з офіційним оформленням усіх необхідних паперів.
ВИСНОВКИ
До недавнього часу ринок переживав стадію становлення, під час якої попит значно перевищував пропозицію, і компанії, що розвивають котеджні проекти, успішно займалися «зняттям вершків». Про це свідчив той факт, що більша частина невеликих котеджних селищ розкуповувалася практично без реклами, наслідком чого є і відсутність єдиної загальноприйнятої класифікації котеджних містечок. Але слід зазначити, що ситуація на ринку кардинально змінилася. Платоспроможний попит значно зменшився, а кількість заявлених і реалізованих містечок значно збільшилася. Тому покупці у своєму виборі стали набагато вимогливою при покупці заміського будинку. Внаслідок цього, динаміка продажів у містечках без продуманої концепції значно зменшилася, а в деяких зупинилася зовсім. Ця тенденція продовжиться і надалі. При цьому насичення ринку котеджної нерухомості в найближчі 3 роки чекати не слід. Тому максимально заробити зможуть ті компанії, які будуть виводити на ринок якісний, збалансований продукт за помірними цінами.
Віктор Коваленко

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти