Спочатку Віктор Іванович презентував оновлене маркетингове дослідження ринку котеджних містечок Києва та області станом на червень. На базі нього та порталу заміської нерухомості та котеджних містечок України www.zagorodna.com була побудована доповідь.
Станом на червень 2009 року в Київській області налічується 239 котеджних містечок, які знаходяться на різній стадії готовності: проектовані, споруджені та збудовані містечка.
Фактично, за два останні роки кількість котеджних містечок у Київському регіоні збільшилася більш ніж удвічі. Більш детальну інформацію щодо структури містечок у межах районів і стадії готовності можна прочитати у нашому маркетинговому дослідженні.
Кількість котеджних містечок у Києві та області
(за даними компанії "РеалЕкспо", червень 2009)
|
Район |
Стадия строительства |
Количество городков, шт. |
ВСЕГО |
|
Бориспольский район |
Проектируется |
11 |
24 |
|
Строится |
10 |
||
|
Построено |
3 |
||
|
Бородянский район |
Проектируется |
5 |
8 |
|
Строится |
2 |
||
|
Построено |
1 |
||
|
Броварской район |
Проектируется |
12 |
22 |
|
Строится |
8 |
||
|
Построено |
2 |
||
|
Васильковский район |
Проектируется |
3 |
18 |
|
Строится |
6 |
||
|
Построено |
9 |
||
|
Вышгородский район |
Проектируется |
2 |
17 |
|
Строится |
10 |
||
|
Построено |
5 |
||
|
Киево-Святошинский район |
Проектируется |
18 |
52 |
|
Строится |
13 |
||
|
Построено |
21 |
||
|
Макаровский район |
Проектируется |
13 |
30 |
|
Строится |
12 |
||
|
Построено |
5 |
||
|
Обуховский район |
Проектируется |
8 |
48 |
|
Строится |
15 |
||
|
Построено |
25 |
||
|
Фастовский район |
Проектируется |
1 |
1 |
|
Строится |
0 |
||
|
Построено |
0 |
||
|
Киев |
Проектируется |
2 |
18 |
|
Строится |
6 |
||
|
Построено |
10 |
||
|
Барышевский район |
Проектируется |
0 |
1 |
|
Строится |
1 |
||
|
Построено |
0 |
Аналізуючи зібрану інформацію, простежується тенденція, що найбільш недооцінені донедавна райони Київської області – Бориспільський та Броварський – показали відмінну динаміку зростання пропозиції (пропозиція у Бориспільському районі зросла більш ніж у 2 рази – до 24 містечок, у Броварському – трохи менш ніж у 2 рази – до 22 містечок). Значно зміцнили своє становище Києво-Святошинський, Обухівський та Макарівський райони – на ці 3 райони припадає 54,2% від усієї пропозиції щодо котеджних містечок у Київському регіоні.
Найбільша кількість котеджних містечок наразі будується в Обухівському районі – 15 містечок та Києво-Святошинському районі – 13 містечок. Найбільше проектів котеджних містечок у Києво-Святошинському районі – 13, Броварському – 12. та Бориспільському – 11. Ця тенденція повністю відповідає нашому прогнозу, який був озвучений у вересні 2008 року.
58% котеджних містечок проти 63% восени 2008 року знаходяться на відстані від 1 до 20 км від міста Києва (це фактично оптимальна відстань). Це найдорожчі котеджні містечка з гарною транспортною доступністю. 28%, проти 29% восени минулого року, котеджних містечок знаходяться на відстані від 21 до 30 км. від Києва - це і елітні котеджні селища (які розташовані в місцях з унікальною природою), і котеджні містечка, орієнтовані на середній та бізнес-клас. На відстані понад 30 км досить ризиковано будувати котеджні містечка, - велика відстань зараз може відлякати потенційних покупців (більшість котеджних містечок, що знаходяться на відстані більше 40 км від Києва, зараз або заморожені, або знаходяться на стадії проектування, або дуже неспішно будуються). Тому, для залучення споживачів, знадобиться застосування різних «фішок», здатних зробити котеджне містечко популярним. Також слід зазначити, що згодом середня відстань до котеджних містечок збільшуватиметься. Сприятиме цьому скорочення привабливих земельних ділянок на відстані до 20 км від Києва та будівництво Великої окружної дороги.
Однією з головних тенденцій ринку котеджного будівництва Київського регіону донедавна було стрімке підвищення цін на котеджі та земельні ділянки під ними. Зараз спостерігається прямо протилежна тенденція - більшість операторів ринку готові знижувати ціни, причому деякі з них у два і більше разів. Така ситуація викликає недовіру до продавців із боку потенційних покупців.
Чим ближче котеджне містечко знаходиться до Києва, чим мальовничіша природа, тим більша вартість 1 кв. м. При цьому, за час від вересня 2008 року до червня 2009 року, ситуація на ринку дуже змінилася - найдешевші котеджі тепер коштують не від 1000 дол. США за кв.м, а від 500 дол. США. Котеджні містечка, які знаходяться в унікальних місцях та на фінальних стадіях готовності, трохи збільшили свої ціни, але в основному тенденції свідчить про значне зниження ціни. У деяких котеджних містечках ціни знизилися більш ніж у 2 рази. В 11% (проти 9% на осінь 2008 року) котеджних містечок вартість 1 кв.м загальної площі будинку коштує більше 3000 дол. Зараз на ринку 56% котеджних містечок реалізуються за ціною від 500 до 1500 дол. США за кв.м, той час, як восени 2008 року таких містечок було лише 37% (а на початку 2008 року - 32%). Бізнес-клас із вартістю 1 кв.м від 1500 до 3000 доларів США займає лише 33% ринку пропозиції проти 54% станом на осінь 2008 року. У майбутньому також збільшуватиметься частка котеджних містечок економ-класу, при зменшенні бізнес та преміум класу.
Вартість 1 кв.м площі у котеджних містечках Київського регіону, у.о.
(за даними компанії "РеалЕкспо", грудень 2006 року - червень 2009 року
|
Районы |
Декабрь 2006 |
Май 2007 |
Март 2008 |
Июнь 2009 |
|
Киев |
5000 |
6000 |
2700-7000 |
1000-8000 |
|
Барышевский |
- |
- |
- |
700 |
|
Бориспольский |
1320-2100 |
1300-3000 |
1400-3100 |
1000-3100 |
|
Бородянский |
- |
- |
1300-1800 |
800-1000 |
|
Броварской |
500-1000 |
1000-1300 |
1100-1640 |
700-1500 |
|
Васильковский |
630 |
1000-1500 |
1200-2500 |
800-3000 |
|
Вышгородский |
900-1100 |
1000-1500 |
1200-2800 |
800-2800 |
|
Киево-Святошинский |
900-1400 |
800-2500 |
1100-3800 |
500-2500 |
|
Макаровский |
530-900 |
600-1500 |
1000-1900 |
800-1500 |
|
Обуховский |
1200-2600 |
1000-3000 |
1400 -5000 |
800-5000 |
|
Фастовский |
665 |
750 |
1400 |
- |
Тенденції та перспективи розвитку ринку котеджного будівництва
Найбільш популярним стають котеджі невеликої площі від 100 до 250 кв. м. Саме такі площі залучає середній та економ клас на ринок.
У довгостроковій перспективі очікується, що до кінця 2009 року очікується зниження ціни на 8%, у 2010 році можливе зростання на рівні 10%, а у 2011 та у 2012 рр. очікується середнє щорічне зростання на рівні 8%.
Майбутнє на ринку котеджної нерухомості буде за котеджами вартістю до $250 тис. дол. США, тобто за котеджами, які здатні придбати середній та економ клас.
Серед будівельних матеріалів під час будівництва котеджів, незважаючи на високу ціну, перше місце впевнено займає цегла. Цей матеріал є найбільш звичайним для покупців котеджів.
Все більше уваги приділяється інфраструктурі, яка потрібна для повноцінного життя в котеджному містечку.
За твердженням фахівців, з урахуванням цінності землі, заміський котедж сьогодні – одна з найвигідніших інвестицій за умови, що будинок зведений ліцензованою будівельною фірмою відповідно до затвердженого проекту з офіційним оформленням усіх необхідних паперів.
ВИСНОВКИ
Донедавна ринок переживав стадію становлення, під час якої попит значно перевищував пропозицію, і компанії, котрі розвивають котеджні проекти, успішно займалися «зняттям вершків». Про це свідчив той факт, що більшість невеликих котеджних селищ розкуповувалась практично без реклами, наслідком чого є і відсутність єдиної загальноприйнятої класифікації котеджних містечок. Але слід зазначити, що ситуація на ринку кардинально змінилася. Платоспроможний попит значно зменшився, а кількість заявлених та реалізованих містечок значно збільшилася. Тому покупці у своєму виборі стали набагато вимогливішими при купівлі заміського будинку. Внаслідок цього динаміка продажів у містечках без продуманої концепції значно зменшилася, а в деяких зупинилася зовсім. Ця тенденція продовжиться і надалі. При цьому насичення ринку котеджної нерухомості в найближчі 3 роки не слід очікувати. Тому максимально заробити зможуть ті компанії, які виводитимуть на ринок якісний, збалансований продукт за помірними цінами.
Віктор Коваленко
https://www.zagorodna.com
Коментарі