Скільки коштує нерухомість у гарячих точках?





Google+
29.03.2011 14:17
Аналіз ринку нерухомості | Скільки коштує нерухомість у гарячих точках? Світовий ринок житла розпадається на окремі кластери, які живуть за своїми законами.

У 2000-2006 роках житло зростало в ціні. Глобальне подорожчання нерухомості практично на всій планеті багато в чому було викликане дешевизною і доступністю кредитних ресурсів. У 2006-2008 роках цей тренд був зламаний. А після пари років падіння національні ринки нерухомості стали рухатися за індивідуальними траєкторіями. Сьогодні дорожчає Азія, а США і багато країн Європи дешевшають. Однак говорити про майбутні тренди дуже складно: світ вступив у смугу політичної нестабільності та екологічних катаклізмів.

США дешевшають, Азія дорожчає


Відновлення світового ринку житла в 2010 році застопорилося. Згідно з даними порталу Globalpropertyguide.com, тільки у 15 з 36 країн, де ведеться моніторинг, ціни виросли. Несподіваним лідером стала Латвія - +19% за рік. Секрет латиського дива простий: у 2009 році житло тут подешевшало вдвічі, так що в минулому році ціни лише трохи відіграли після катастрофічного зниження. Подорожчання нерухомості багато в чому пов'язано і з іноземними інвесторами. Скандинави активно скуповують за копійки стресові активи.

Знову почали інвестувати в Латвію росіяни: латиші принадити їх можливістю отримання виду на проживання на п'ять років після покупки житлової нерухомості на 70 тис. євро. Прекрасною рекламою Латвії стала історія про подачу заяви на дозвіл на проживання Лужковим. Росіяни завдяки цій новині дізналися про нові латиських правилах, в результаті кількість дзвінків в латиських бюро нерухомості зросла багаторазово.

У 2010 році житло дорожчало в скандинавських країнах, Німеччині і Франції. Несподівано різко злетіли ціни в Парижі - на 18%. Середня вартість квадратного метра в Берліні піднялася за рік на 7,9% і склала 1739 євро, у центрі міста «квадрат» подорожчав на 21%, до 2599 євро. Втім, незважаючи на бурхливе зростання цін, Берлін залишається однією з найдешевших столиць Західної Європи.

Серед лідерів за подорожчання житла за 2010 рік - Сінгапур (+13,6%), Тайвань (9,7%), Японія (у Токіо ціни виросли на 5%). Потихеньку продовжує дорожчати житло в Китаї. Уряд цієї країни прийняв ряд заходів для охолодження ринку, і в 2011 році вони нарешті дали ефект - занадто швидке зростання цін зупинений. За даними Національного бюро статистики Китаю, за 2010 рік ціни в Пекіні піднялися на 6,8%, у Шанхаї - на 2,3%.

Зростання вартості житла в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні - мабуть, головний сьогоднішній тренд світового ринку. Він відображає зміщення центру економічного розвитку з США та Європи до Азії. На це зміщення і його зв'язок з цінами на нерухомість звернув увагу на березневій виставці MIPIM відомий економіст Нуріель Рубіні. Cамой найдорожчий житловий вулицею світу за підсумками 2010 року стала Северн-роуд у Гонконзі. Середня вартість квадратного метра тут складає 57 тис. євро: подорожчання за рік склало 9%.

Зоною здешевлення нерухомості стала в минулому році вся Східна Європа. Лідери у зниженні цін - Ірландія (11%), Греція (9,8%), Болгарія (9,5%), Литва (7%), Угорщина (7%) та Іспанія (6%). За винятком Греції всі ці країни були лідерами падіння і в 2009 році: тоді, наприклад, болгарські квартири подешевшали на третину. У розворот цього тренда віриться насилу: національні економіки цих країн відчувають великі проблеми.

Вже п'ятий рік дешевшає житло в США - не дивлячись на масовані вливання державних коштів у цей сектор і постійне запевнення, що ще трохи, і ринок піде на поправку. Відповідно до індексу S & P Case-Shiller, за рік американська житлова нерухомість подешевшала ще на 5%. За даними агентства Zillow, загальна вартість житла США зменшилася у 2009 році на 1 трлн доларів, а в 2010-му - на 1,7 трлн доларів.

Погано йдуть справи і з іпотекою. У 2010 році банки США вилучили у неспроможних боржників рекордну кількість іпотечного житла - 1,05 млн об'єктів нерухомості. За даними компанії RealtyTrac, попередній рекорд був встановлений в 2009 році, коли було вилучено 918 тис. об'єктів.

Крім того, за рік майже 2,9 млн американців отримали повідомлення від кредиторів про прийдешнє вилучення житла в рахунок боргів, з продажу нерухомості з аукціону або про перехід права власності на домоволодіння до кредитора. Головною причиною збільшення обсягу іпотечної заборгованості та великої кількості іпотечних банкрутств експерти називають високий рівень безробіття в країні, яка знаходиться на рівні 10%.

Зіграло свою роль і те, що через постійне падіння цін багато боржників потрапили в положення «під водою», коли їх нерухомість стала коштувати менше взятого кредиту. Загальні борги домогосподарств США (включаючи кредитні картки та іпотеку), за даними ФРС, склали астрономічну суму - 13,4 трлн доларів.

Перші результати 2011 року не додали американцям оптимізму. У лютому число новобудов упала на 22%, а кількість дозволів на будівництво знизилося на 8,2%. Односімейних будинків збудували на 30% менше, ніж рік тому. У перерахунку на душу населення всі ці дані є історичними мінімумами.

Нові часи, нові ризики


Довгий час інвестиції в закордонну нерухомість були долею небагатьох. Але з 2000 року все змінилося. Глобалізація накрила і консервативну сферу нерухомості. Інвестувати стали всі, включаючи домогосподарок і пенсіонерів. Скуповувалися будиночки і квартири в Таїланді та Португалії, Чорногорії та Іспанії. Інвестувати було легко: ціни росли по всій планеті. Кожен рік для інвесторів відкривався новий Клондайк, який обіцяє неймовірне зростання цін на нерухомість: Арабські Емірати, Болгарія і так далі.

«Як би заробити побільше?» - Таке питання стояв перед приватними інвесторами. Останні три роки не тільки позбавили інвесторів від ейфорії, але і поставили принципово нові питання. Як витягти гроші з закордонної нерухомості? У які країни не можна інвестувати в найближчі десять років? Які нові ризики?

Ризик, про який ніхто не замислювався до кризи, - ліквідність ринків нерухомості. А якщо простіше - хто буде кінцевим покупцем або орендарем нерухомості? Чи легко продати нерухомість? Цей ризик чітко проявився в Дубаї. Більшість покупців місцевого житла міркувало так: куплю дешево на стадії котловану і потім перепродам після закінчення будівництва. Але «несподівано» виявилося, що кількість інвесторів-спекулянтів багато більше числа кінцевих користувачів. У гострій фазі світової кризи вартість дубайського житла знизилася на 65%.

У разі Дубая показовий й інший ризик - назвемо його «іноземці в ісламській країні». Багато років інвестори купували там нерухомість, що будується при дуже слабкому рівні законодавства. «Шейх особисто гарантує. Влада зацікавлені у припливі інвестицій у країну », - переконували девелопери. Покупці, зачаровані великими прибутками, вірили на слово. З початком кризи будівництва встали, але інвесторів під загрозою відібрання прав на нерухомість змушують платити за графіком, а перепродаж квартир тимчасово заборонили. Покупці опинилися в безправному становищі: вони можуть судитися, але шансів на перемогу не багато.

Нова зона ризику - Єгипет. Так, ціни в новобудовах тут дуже низькі. Квартиру можна купити за 10 тис. доларів, а квадратний метр може коштувати менше 400 доларів. У Єгипті останні роки іноземні інвестори активно купували дешеве житло, що будується: зокрема, тільки в районі Хургади російські придбали понад 18 тис. об'єктів нерухомості. Але наскільки приваблива ця нерухомість сьогодні? У країні кілька тижнів були заворушення, люди грабували магазини і вілли. Літаки з Росії в Єгипет не літають. Скільки коштує нерухомість в гарячій точці?

Гарячої зоною, схоже, стала вся Північна Африка. У Лівії війна тільки починається. Як широко вона пошириться? Лівія - один з найбільших експортерів нафти: чи не буде завдано шкоди екології Середземного моря? Можна сміливо припустити, що в країнах Північної Африки в найближчі роки приватних інвесторів на ринку нерухомості не буде.

В іншій частині світу - Японія, де пройшли землетрусу і є небезпека великої катастрофи на ядерній станції «Фукусіма». Іноземні інвестори мало купували нерухомість у Японії, з початку 1990-х у цій країні власність дешевшала або стагнувала. Але тепер і зовсім очевидно: інвестувати треба якомога далі від неспокійних островів. Цей ризик можна назвати екологічним, і його важливість буде в найближчі роки збільшуватися.

Приватним інвесторам у нерухомість тепер треба враховувати масу чинників, причому не тільки політичних чи екологічних. Є чинники демографії: як швидко буде відбуватися арабізация Франції? Якою буде ця країна, якщо народжуваність в арабських сім'ях набагато вище, ніж у сім'ях корінних французів? Є чинники геокліматичних. Якщо підйом Світового океану прискориться, то які території виявляться затопленими? До речі, частина англійців інвестує за кордоном, в числі іншого, і з цієї причини. Нарешті, є фактори економічні.

Якщо криза буде посилюватися, які країни постраждають сильніше за все і де зросте соціальна напруга? Якщо нафта стане швидко дорожчати через виснаження родовищ і локальних конфліктів, то наскільки подорожчають авіаперельоти і знизяться турпотоки? Словом, нестабільність на планеті така, що чітко передбачити, в яких районах світу нерухомість буде дорожчати і де варто купувати іноземцю, практично неможливо.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти