«Розлад множинних цін»
"Поки йде війна умови для зростання цін, у прив'язці до кількості покупців відсутні"
Вже кілька місяців первинний ринок житла живе в умовах роздвоєння цін: ціна, відображена в рекламних оголошеннях та аналітичних звітах, на початку вересня в середньому на 35% більша, ніж до повномасштабного вторгнення. Але є інша реальність: ті з потенційних покупців, хто готовий сплатити відразу повну вартість квартири, отримують суттєві знижки, що іноді перевищують 20%. Цьому також сприяє вторинний ринок перепродажу майнових прав інвесторів, які прагнуть терміново вийти «на гроші» та йти на суттєві дисконти. Ринок нерухомості нагадує більше «базар», адже завжди між покупцем та продавцем є торг.
Чому так сталося? З одного боку, поява декларативних та оманливих цін спричинена об'єктивними факторами. Наприклад, подорожчання будівництва – це реальний та незаперечний факт. Різниця лише у масштабах такого подорожчання: називається амплітуда від 15-25% до 30% рівня початку 2022 року. Ще одним об'єктивним фактором, що впливає на вартість квадратного метра, є невгамовна інфляція, яка за підсумками року може перевищити 40%. Проте слід зазначити, що незважаючи на ці об'єктивні обставини, закони ринкової економіки ще ніхто не скасував. Девелопери майже не зацікавлені в тому, щоб говорити про нульовий попит, вони просто оминають цю, зовсім іншу сторону реальності. Ціни можуть бути «заввишки сосен», але за відсутності покупців це, м'яко кажучи, схоже на «ринковий розлад». А головним завданням поширення «пропаганди» про #завтрабуде дорожче — навіювання бажаного замість дійсного. Хоча ніхто з девелоперів не мріє хоч щось продати за захмарними цінами. Але суспільну свідомість слід зацементувати заздалегідь.
Ресурс зниження цін
За підсумками 2021 року ціни на первинному ринку житла зросли в середньому на 30-35% у доларах. Це в умовах очікуваного (прогнозованого) зростання вартості квадратного метра всього 15%. Тобто, грубо кажучи, через шалений попит у 2021 році прибуток забудовників подекуди міг зрости щонайменше вдвічі від запланованого. Саме це, на мою думку, може свідчити, що найпотужніші девелопери мають достатній запас міцності, щоб стримати ціни для покупців. І найголовніше: зростання собівартості — це не питання покупців, це проблема забудовників та продавців будівельних матеріалів, бо насамперед саме вони зацікавлені реалізувати свій продукт. І для розвитку бізнесу слід розглянути стратегічне питання зниження вартості для покупців за рахунок зменшення очікуваного прибутку.
Я вже зазначив, що приховане здешевлення квартир на первинному ринку (тобто за умови 100-відсоткової оплати її вартості) в залежності від ступеня готовності, якості проекту, класу ЖК, площі будинку може становити від 10 до 25%. І поки війна йде умови для зростання цін, у прив'язці до кількості покупців, відсутні.
Збільшення вартості в умовах майже відсутнього попиту не що інше, як стимуляції відкладеного попиту для тих, хто має можливість здійснити таку покупку. Це, так би мовити, підготовка до майбутніх цінових реалій, формування цінової кон'юнктури на період після завершення активної фази війни. Проте реальна ситуація свідчить, що ціни знижуються. І в умовах війни ця тенденція збережеться як мінімум до кінця 2022 року.
Володимир Семенцов Співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development
Джерело
Коментарі