Що купувати за кордоном у 2011-му?

Покупці розчаровуються в одних країнах і зачаровуються іншими, перестають купувати в одному сегменті і починають цікавитися іншим. А головне, з часом стають більш грамотними та поінформованими і враховують досвід інших набувачів. Якою буде ситуація на закордонних ринках нерухомості в році, що наступив? Чи будуть росіяни купувати більше або менше, як зміняться бюджети і переваги? «Власник» пропонує свої спостереження, висновки, припущення.

Попит: зростає чи падає?

Як і на всі сегменти нерухомості, попит на будинки і квартири за кордоном з початком кризи впав. За даними міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, кількість покупок, здійснених росіянами, скоротилося в 2-2,5 рази в порівнянні з піковими докризовими показниками другої половини 2007 - першої половини 2008 року. «Починаючи з 2-ї половини 2009 року попит на закордонну нерухомість з боку росіян став відновлюватися. У 2010 році кількість угод продовжило рости, але поки що відстає від пікових докризових показників на 15-20% », - констатує Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock.

Проілюструвати ситуацію може і статистика покупок у Фінляндії. «У 2009 році кількість угод за участю покупців з Росії впало в порівнянні з 2008 роком з 780 до 403 об'єктів. У 2010 році російським покупцям реалізовано близько 350 об'єктів нерухомості », - свідчить Роман Куржунов, консультант з експорту компанії« Віекспо ».

У всьому світі попит на нерухомість впав ще більше, і на цьому тлі наші співвітчизники, хоч і скоротили і кількість покупок, і бюджет, вибилися в лідери. «Раніше був дуже високий відсоток англійців, які здійснювали інвестиційні покупки, зараз частка англійців і інших європейців істотно нижче», - говорить Наталія Завалішина, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-DPM». За підрахунками Gordon Rock, восени 2010 року частка росіян і громадян країн СНД серед іноземних покупців нерухомості в Латвії склала 85%, у Чорногорії - 65%, на Кіпрі - 45%, в Єгипті - 45%, в Ізраїлі - 40%, в Хорватії - 40%, у Греції - 40%. Тим не менш, за спостереженням Станіслава Зінгеля, вже в минулому році англійці, ірландці і скандинави дуже активно повернулися на ринок зарубіжних інвестицій і швидко відіграли втрачені в 2008-2009 роках позиції.

Чи зростатиме попит з боку росіян в нинішньому році? Тут є фактори як за, так і проти. За словами Олени Єгорової, директора з розвитку бізнесу Penny Lane Realty, в даний час 38% клієнтів купують нерухомість за кордоном з метою переїзду на ПМЖ, 32% - для відпочинку, 13,5% - для отримання прибутку, і 11,5% намагаються зберегти свої кошти від криз. Однак «при опитуванні людей, які вже придбали нерухомість за кордоном, ситуація виглядає вже інакше: ПМЖ або зникає, або йде на останнє місце, тому що придбання нерухомості за кордоном насправді не у всіх країнах дає перевагу при придбанні виду на проживання і як наслідок ПМП, просто багато хто цього не знають », - говорить Олена Єгорова. Отже, перша категорія, мабуть, буде скорочуватися. Решта по мірі зростання інформованості покупців теж можуть зменшитися. Ті, хто націлений на покупки «дачі», порахують, проаналізують досвід друзів і знайомих і зрозуміють, що знімати будинок або квартиру на курорті дешевше і зручніше. Інвестори теж потроху вчаться на чужих помилках, а вигода від зберігання грошей у такому активі, як нерухомість, зараз теж під великим питанням ...

У всякому випадку покупці вже зараз стали набагато обережніше. «У докризовий період запити швидше приводили до угод. З початком кризи потенційні покупці довше розмірковують, прицінюються як до самих регіонах, так і до конкретних об'єктів », - розповідає Наталя Завалішина.

Проте ряд факторів як і раніше залучає серця покупців до зарубіжних ринків. «Іпотечний кредит надається росіянам нехай в меншому, ніж для місцевих жителів обсязі, але на дуже схожих, тобто неймовірно вигідних в порівнянні з російськими, умовах. Крім того, не варто забувати про невисокої вартості житла за кордоном в порівнянні з аналогічним російським. Ціна входу на ринок закордонної нерухомості куди нижче, а співвідношення ціни з якістю життя куди вище », - перераховує Олена Єгорова.

Що будуть купувати

Як і в минулому році, переваги покупців будуть розподілятися на користь готових об'єктів: ще не прийшов час ризикувати, абсолютно резонно вважають вони. Останнім часом клієнти агентств нерухомості витрачають на купівлю закордонного будинку менше грошей. «Тенденція зменшення середньої вартості покупки, що почалася в 2008-2009 роки (падіння на 20% відносно 2007-го), продовжилася і в 2010 році (падіння ще на 15-20% щодо 2009-го)», - заявив Станіслав Зінгель. Спеціаліст пояснив це явище двома основними причинами. По-перше, в період світової кризи в переважній більшості країн відбулося падіння вартості нерухомості: наприклад, за такими дуже популярним у росіян країнам, як Болгарія, Іспанія і Чорногорія, падіння склало до 30-40%. Що, відповідно, призвело до зменшення середньої вартості об'єкта нерухомості. По-друге, росіяни, як і покупці з інших країн, стали більш ощадливими у своїх зарубіжних покупках в порівнянні з докризовим періодом.

Деякі фахівці припускають, що така ж ситуація збережеться і в році нинішньому. Інші, як Станіслав Зінгель, впевнені у протилежному: «У 2011 році ми не очікуємо падіння середньої вартості житлової нерухомості, що купується росіянами за кордоном. Більш того, за нашими оцінками, буде мати місцево невеликий (5-10%) зростання середньої вартості. Це обумовлено, з одного боку, відновленням платоспроможності росіян після кризи, а з іншого боку, розширюються можливості для одержання росіянами в зарубіжних банках іпотечного кредитування за низькими ставками 2,5-4% ».

У минулому році російські інвестори, за даними Gordon Rock, воліли: у бюджеті до 400 тисяч євро - leaseback-нерухомість з гарантованим орендним доходом в Англії і Франції, в бюджеті до 800 тисяч євро - міні-готелі і прибуткові будинки в Німеччині, і в бюджеті понад 800 тисяч євро - торговельну нерухомість і готелі все в тій же Німеччині. «На 2011 рік ми не прогнозуємо істотних змін у перевагах російських інвесторів. Інвестиції в «нові» країни (наприклад, в нерухомість Бразилії), що набирають популярність у західноєвропейських інвесторів, не будуть мати високого інтересу з боку російських інвесторів, - вважає Станіслав Зінгель. - Також росіян не зацікавить схема пайової придбання нерухомості Fractional, яка дуже популярна на Заході. Разом з тим в 2011 році ми чекаємо подальше зростання інтересу російських інвесторів до вкладень в європейські інвестиційні фонди нерухомості (REIT) ».

По країнах і континентах

Наталія Завалішина прогнозує в нинішньому році зниження купівельної активності в таких країнах, як ОАЕ, Єгипет, Туреччина. «Якщо купувати там об'єкт, то варто орієнтуватися на вже готове, побудоване, щоб мінімізувати можливі ризики», - рекомендує вона.

Зате продовжиться зростання популярності розвинених країн Європи - Німеччини, Англії, Франції. «Вже зараз до них спостерігається стрімке зростання інтересу з боку росіян, - зазначає Станіслав Зінгель. - Ризиковано з точки зору інвестування в 2011 році залишаться ринки нерухомості ОАЕ, Калабрії (Італія), Панами та інших карибських країн ».

Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, застерігає від інвестицій в країни і регіони з низькою ліквідністю нерухомості. «Якщо мета покупки - інвестиція, а не власне використання будинку або квартири під час відпустки, то за жодних обставин не слід вкладати гроші в нерухомість Єгипту, - каже він. - Купити нерухомість в цій країні можна, значно складніше її перепродати ».

Схожа проблема існує і в активно рекламованої зараз італійської провінції Калабрія. «Туристичний потік там не сформований, що, поза сумнівом, викличе проблеми як із здачею в оренду придбаного об'єкта, так і з наступною його перепродажем. До того ж у Італії, так само як і в Іспанії, Греції та Португалії, великий зовнішній борг, що означає мінімум перспектив зростання цін ».

Експерти радять покупцям бути в новому році обережніше, підходити до підбору будинку не з емоціями, а з тверезим розрахунком, і не нехтувати консультаціями професіоналів.

http://sob.ru/issue4919.html