Що чекає будівельну галузь України в 2012 році?

Які зміни відбулися на ринках житлової та бізнес-нерухомості в нинішньому році. Що пропонують забудовники платоспроможним покупцям. Що чекає офісні і житлові новобудови в 2012 році. Де брати гроші на будівництво.

Жити ніде, орендувати нікому - приблизно так можна описати ситуацію 2012 року на ринках житлової та офісної нерухомості. В усякому разі, такий малюють її девелопери і забудовники. Нові квартири, за їхніми словами, будуть в дефіциті, зате вільних офісів - удосталь. Дійсно, у кризу багато забудовників житла виявилися на межі банкрутства і заморозили свої об'єкти на невизначені терміни. Тому зараз в новобудовах, де роботи не припинялися, квадратні метри продаються миттєво: зателефонувавши в кілька будівельних компаній, легко виявити, що продажі тільки почалися, а однокімнатні квартири вже розпродані. Це означає, що придбати житло на первинному ринку в наступному році буде проблематично.

«У 2012 році цілком можливий дефіцит первинного житла, - впевнений Олександр Попов, директор проектної групи« Архиматика ». - Уже навесні забудовникам нічого буде зводити ». Підтверджує тенденцію і Олексій Говорун, заступник генерального директора будівельної компанії «ТММ». За його словами, покупці стикаються з дефіцитом - ще в минулому році вибір нових квартир був значно більшим.

У споруджуваних об'єктах житло розкуповується, а нові будинки в необхідному обсязі не закладаються. Ще рік-два тому пропозиція в кожному об'єкті первинного ринку могло задовольнити практично будь-який попит: були квартири різного метражу, планувань, на різних поверхах. Зараз вибір дуже обмежений. Як стверджує Віталій Грусевіч, директор проектів ПАТ «Нерухомість столиці» («НЕСТ»), забудовники практично не починали зводити нові об'єкти в 2011 році і, швидше за все, не будуть ризикувати в 2012-му. Разом з тим на ринку офісної нерухомості спостерігається протилежна ситуація: девелопери очікують введення найбільшого за останні два роки обсягу площ.

Хто нам будинок побудує

Криза порівняно безболісно пережили в основному великі забудовники рівня ХК «Київміськбуд», «К. А. Н. Девелопмент »,« ТММ ». Невеликі компанії, в портфелях яких один-два проекти, працюють «в нуль». Адже щоб отримувати прибуток, потрібно будувати або багато об'єктів економ (заробляючи на обсягах), або ж зводити елітні будинки в центрі міста.

Для більшості компаній, у яких немає власної техніки і постійного персоналу, перспективи сумнівні. Крім того, що собівартість метрів у них вище, ніж у великих стройхолдінгов, невеликим забудовникам складніше продавати житло ще на етапі його зведення, оскільки покупці їм не довіряють. А інколи це залишається єдиним способом залучити фінансування. Невеликі компанії можуть розраховувати на допомогу по Програмі будівництва доступного житла, згідно з якою 30% вартості квартири оплачує держава.

Будинки, що зводяться холдингами, знаходяться в основному в столиці. «Найбільш активно житло будується в Києві (на столицю припадає 25% всієї пропозиції по Україні). У регіонах будівництво завмерло, ми чекаємо появи платоспроможного попиту », - розповідає Микола Толмачов, генеральний директор будівельної компанії« ТММ », заступник голови ради директорів Конфедерації будівельників України. На периферії силами місцевих підприємств зводяться одиничні об'єкти.

Кожному - по квартирі

Державна цільова соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 рр.. була затверджена в 2009-му. За цей час, за інформацією прес-служби Мінрегіонбуду, планується побудувати 265,8 тис. квартир, пише Статус. У минулому році з держбюджету було виділено перший транш в 100 млн грн. «У програмі беруть участь об'єкти практично з усіх регіонів країни, крім Запорізької, Тернопільської областей і Севастополя, забудовники яких не виявили бажання приєднатися до неї, - зазначила Ольга Маштакова, помічник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України. - У 2010 році в рамках програми договору уклали 587 сімей ».

У 2011-му на реалізацію програми також передбачено 100 млн грн. Міжвідомчою комісією в цьому році визначено 118 об'єктів незавершеного житлового будівництва, на зведення яких і будуть спрямовані ці гроші. «На 07.11.2011 р. укладено 550 договорів, надано держпідтримки на суму 75 млн грн. У Києві та Київській області - 65,4 млн грн, 425 договорів (у столиці програма реалізується більш активно, це пов'язано з тим, що платоспроможність громадян вище, ніж у регіонах).

А також укладено 125 договорів та виділено 9,6 млн грн в наступних областях: Житомирська, Закарпатська, Івано-Франківська, Луганська, Одеська, Полтавська, Сумська, Харківська, Чернівецька, Чернігівська та м. Севастополь », - повідомив Леонід Рисухін, голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву. Програма передбачає надання державою громадянам 30% безповоротної субсидії. У жовтні Держфонд, який займається реалізацією програми, співпрацював з єдиним банком - ПАТ «Дочірній банк Ощадбанку Росії». На суму інших 70% вартості житла учасник програми може взяти кредит у відділенні Ощадбанку Росії під 19% річних терміном до 20 років.

Однак, на думку Миколи Толмачова, передбачені бюджетом гроші - крапля в морі для 5 млн кв. м ринку житлової нерухомості України. Щоб дана програма була ефективною, потрібно або в десятки разів збільшити дотації, або надавати забудовникам безкоштовні земельні ділянки, або звільняти від ПДВ будівельні роботи.

Держфонд сприяння молодіжному житловому будівництву співпрацює з компаніями «Градострой», «Ліко Холдинг», «Київміськбуд». Зараз у програмі беруть участь тільки недобудови зі ступенем готовності 70% і вище. Як відзначає Михайло Голиця, президент холдингу «Київміськбуд», коли закінчаться незавершені об'єкти, буде розглянута можливість будівництва будинків з нуля, тим більше, що, згідно з постановою Кабміну, земельні ділянки надаються забудовнику безкоштовно.

Земля даром

Однак, за твердженням забудовників, механізм виділення безкоштовної землі для реалізації даної програми ще повною мірою не працює. «Проекти соціального житла в основному реалізовують державні чи комунальні підприємства. Приватним компаніям вигідно будувати соцжитло тільки в партнерстві з державою, - каже Віталій Грусевіч. - По-перше, якщо земля буде виділена безкоштовно, це здешевить собівартість будівництва на 20-30%, по-друге, якщо буде реалізовуватися комплексна забудова, то це економія 10% на зовнішніх мережах. Крім того, звільнення будівельних робіт від ПДВ дозволяє знизити собівартість житла на 5-7% ».

При цьому Леонід Рисухін стверджує, що участь в програмі вигідно як для банку, так і для забудовника. Фінустанова заробляє на іпотечному кредиті.

І забудовник, за словами Михайла Голиці, не в збитку. «Сто мільйонів гривень бюджетних грошей - це аванс забудовника. Покупець платить 70% вартості житла за допомогою банківського кредиту, а це 360 млн грн як мінімум (метраж квартир - від 41 кв. М однокімнатна до 100 кв. М трикімнатна. Вартість 1 кв. М в рамках програми по Києву коливається від 5600 до 6300 грн . - Ред.). У 2012 році планується виділення 200 млн грн на проект, і з внесками громадян сума, яку отримає забудовник, складе майже 1 млрд грн », - розповідає пан Голиця.

Разом з тим плану забудови територій доступним житлом - «будівництва будинків з нуля», про що згадав пан Голиця, поки не існує. І це при тому, що програма повинна бути загальнодержавною, передбачати виділення значних територій, залучення забудовників з досвідом розробки концепцій житлової забудови та проектів будівництва соціальної інфраструктури на конкурсній основі. «Спочатку необхідно продумати план забудови так, щоб люди через 5-10 років не відчували дискомфорту, соціального приниження, - зазначає Віталій Грусевіч. - Оптимальним варіантом для такої програми буде будівництво чотириповерхових будинків на 3-4 під'їзду.

Для таких будинків не потрібні ліфти, крім того, коробку вдається побудувати без особливих зусиль у теплий період року за 4-7 місяців. А взимку проводити оздоблювальні роботи. Це повинні бути гарні будинки із застосуванням сучасних матеріалів, вікон, з нормальною обробкою місць загального користування. Також на цих ділянках повинно бути декілька будинків більш високого класу. Тоді ефект гетто зникає. Такі райони популярні в світі. Яскравим прикладом є Китай, де вартість одного метра квадратного житла в аналогічних забудовах коливається від $ 400 до $ 600 ».

Однак навіть успішна реалізація даної програми повністю не вирішить проблему забезпечення житлом і, зокрема, невідповідності пропозиції попиту.

Чого хоче покупець

Споживчі очікування кардинально змінилися, причому по відношенню і до житла економ-класу, і до елітної нерухомості. Покупці зацікавлені в мінімальній кількості мешканців на майданчику, ліфтами зі спуском в підвал, охорони, якісної інженерії та прибудинкової території. Вони хочуть жити в просторому і світлому приміщенні з великими вікнами.

«Одні будівництва зупинені через брак коштів, інші - через невідповідність пропозиції попиту: ці об'єкти за кілька років млявої будівництва морально застаріли, - зазначає Олександр Попов. - Незважаючи на зниження вартості нового житла, покупці готові платити лише за високу якість планування, дизайну та будматеріалів ». Площа однокімнатних квартир, які нині найбільш затребувані, зменшилася з 50-60 кв. м до 35-45 кв. м. «Небагато забудовники змогли адаптувати свої проекти до змінилося в кризу попиту, і в багатьох нині споруджуваних будинках 50% пропозиції - три-і чотирикімнатні квартири», - розповідає Микола Толмачов.

При цьому покупців цікавлять не просто квадратні метри для житла, а супутня інфраструктура - магазин, дитячий сад, школа, місця для проведення дозвілля. Тому саме житлові комплекси, а не поодинокі будинки, сьогодні на піку популярності. «Житлові комплекси економ-і бізнес-класу конкурують інфраструктурою, - роз'яснює пан Попов. - Наприклад, на території ЖК «Паркове мiсто» ще до початку будівництва будинків був облагороджений історичний парк з озерами. І тепер цей парк - чи не єдине місце в даному мікрорайоні, де можна далеко від дороги погуляти з дітьми, пограти в теніс або волейбол, посидіти біля озера. Не користуються попитом квартири в комплексах, що не володіють якісної інфраструктурою: зовнішнє благоустрій, архітектура, наявність зручного паркування, хороший дизайн громадських зон, вестибюлів, міжквартирних коридорів і т. д. ».

Кому перли дрібний

Якщо покупці економ-і бізнес-житла зацікавлені в невеликих квартирах в комплексах з розвиненою інфраструктурою, то потенційним мешканцям преміальних апартаментів потрібно висока якість обробки і дизайну громадських приміщень, упорядковані дворові території, особлива архітектура фасаду і налагоджена система управління об'єктом.

«Зверніть увагу на один з традиційно вважаються елітних об'єктів у Києві будинок на вул. Грушевського, 9а в Маріїнському парку, - говорить Олександр Попов. - У цьому об'єкті всі квартири продані, але переважна більшість вікон ввечері не світиться - люди в ньому просто не живуть. Тому що елітне житло - це не тільки гранітна підлога в холі та просторі апартаменти в хорошому місці. Це ідеальна система обслуговування рівня п'ятизіркового готелю. Причому її необхідно спочатку проектувати, що практикується в споруджуваних в даний час елітних об'єктах ».

На відміну від західних країн, де досвід управління нерухомістю напрацьовувався десятиліттями, в Україні тільки починають залучати управляючі компанії до експлуатації будинків. Виконавці можуть не тільки контролювати технічну експлуатацію будівель і обслуговувати внутрішньобудинкові системи, але і, наприклад, контактувати з існуючими та потенційними орендарями (особливо це актуально для торгових і бізнес-центрів).

До речі, на думку деяких забудовників, саме преміальні і де-люкс класу житлові об'єкти нині в дефіциті. «У Києві в цій категорії будуються одиниці об'єктів, - вважає Микола Толмачов. - А з урахуванням того, що добробут наших співгромадян не росте, забудовникам немає сенсу зводити житло цих класів на перспективу. Краще нехай буде деякий дефіцит, ніж труднощі з реалізацією побудованого ».

Офісні квадрати

На ринку офісів велика ймовірність надлишку пропозиції. «Загалом і в цілому ситуація в сегменті столичної офісної нерухомості в 2011-м залишалася стабільною. Але в наступні два роки все може кардинально змінитися. Так, враховуючи тільки великі об'єкти (від 20 тис. кв. М), ймовірність завершення яких у 2012-2013 рр.. ми оцінюємо, як високу, нова пропозиція в наступні два роки може досягти 200 тис. кв. м », - говорить Марина Крестініна, директор департаменту стратегічного консалтингу та аналітики міжнародної консалтингової компанії CB Richard Ellis. Як і в 2010 р., більшість компаній скористалося сприятливими умовами, консолідувавши офіси та підвищивши клас будівлі та / або розширивши займані площі.

Разом з тим не можна не погодитися з низкою аргументів на користь попиту на нові площі. Відзначається їх дефіцит в об'єктах класу А. Такі проекти потребують найбільших інвестицій і в кризу були заморожені. До речі, саме на площі прайм-сегмента в першому півріччі виросли орендні ставки (на 9-10%).

У 2011 році намітилася тенденція покупок компаніями офісних приміщень для власного користування. Як один із прикладів можна навести придбання БЦ «Щекавицький» телеканалом «1 +1».

Зростання попиту і невеликий обсяг нової пропозиції привели до зниження рівня вакантності. У віддалених від центру Києва офісних комплексах вільно, за даними CB Richard Ellis, 25% площ, в районах, що межують з центральним діловим районом (ЦДР), налічується 5%, у прайм-сегменті - 3,4%.

Зупинити час

Однак будь-які прогнози експертів можуть розбитися об традиційні для України затримки з введенням будинків в експлуатацію. «Цілком імовірно, що не весь заявлений обсяг площ буде вчасно зданий. Наприклад, відкриття БЦ «Гуллівер» на Спортивній площі вже кілька разів переносилося », - зазначає Марина Крестініна.

Незважаючи на те що бізнес-центри не пустують, принципи роботи девелоперів кардинально змінилися. «Криза змусила девелоперів підходити до клієнтів індивідуально, - розповідає Андрій Жамкін, керівник відділу по роботі з власниками офісних площ« Jones Lang LaSalle України ». - Якщо раніше орендар домагався місця в престижному офісі, то тепер власники будівлі борються за нього.

До кризи реалізацією одного офісного об'єкта могли займатися кілька брокерів, зараз довела свою ефективність ексклюзивна реалізація проектів. Наприклад, у випадку з БЦ Eleven, де Jones Lang LaSalle виступала ексклюзивним консультантом, нам вдалося здати весь обсяг площ всього за півроку з моменту отримання власником правовстановлюючих документів (загальна площа об'єкта близько 10 тис. кв. М). А у випадку з БЦ Rialto, де ми виступаємо ко-ексклюзивним консультантом, нам вдалося залучити якірного орендаря Swedbank. Шведський банк орендував близько 5 тис. кв. м через два місяці після отримання документів ».

Варто зазначити, що на київському ринку офісної нерухомості йде поступовий процес децентралізації, коли основна маса орендарів переміщається в райони, що знаходяться за межами центрального ділового району. За даними компанії Jones Lang LaSalle, приміром, у Києві близько 80% офісних площ, що знаходяться в процесі будівництва, розташоване поза ЦДР. У Москві - 85%, а в Парижі та Празі - більше 90%.

«Компанії, офіси яких не пов'язані безпосередньо представницької функцією, охоче розташовуються в якісних будинках поза центром, - говорить Владислав Ремень, керівник відділу офісної нерухомості CBRE. - В основному це FMCG, фармацевтичні, телекомунікаційні та ІТ-компанії і підприємства-експортери. Враховуючи великий штат, такі компанії зволіють заощадити на оренді, розмістити офіс в якісному бізнес-центрі з нецентральним місцерозташуванням (клас В), ніж в такому ж за параметрами, але в центрі (клас А) ».

Фінансові важелі

Поряд з недоліком професійних маркетологів, які не можуть коректно визначити споживчі очікування, ринок нерухомості страждає і від відсутності ефективних фінансових механізмів. Особливо гостро ця проблема дала про себе знати в кризу. У період будівельного буму основними покупцями нерухомості (житлової та комерційної) були іноземні компанії, міжнародні ритейлери або ж співробітники західних представництв. Але зараз вони стримали свою активність в Україну, а місцевим жителям покупка квадратних метрів не по кишені. Адже деякі наші співгромадяни мають необхідним розміром «білої» зарплати, необхідної банком для отримання іпотечного кредиту.

Політика забудовників, як зазначив у своєму блозі Олександр Рубанов, президент Спілки фахівців з нерухомого майна України, зводилася до стимулювання філософії рантьє: узяв кредит, купив квартиру або офіс - живи спокійно, нерухомість росте в ціні. І на роботу можна не ходити. Криза довела помилковість такої філософії, до того ж фінансові проблеми переросли в кризу довіри - приватні інвестори бояться виявитися жертвами чергового «Еліта Центру».

Тепер перед забудовниками постало завдання пошуку фінансових інструментів, здатних пожвавити продажі. Влітку фінустанови залучали позичальників різними знижками та бонусами. Але навіть знижки дозволяють купити квартиру небагатьом. Хоча розмір початкового внеску зменшився з 30 до 20%, а термін кредитування збільшився з 10 до 30 років. Влітку частка покупок у кредит становила всього 7% від загальної кількості угод.

Виходом зі сформованої ситуації став продаж квартир в розстрочку. Цей інструмент - дешевша (7-15% річних) і менш заморочлива альтернатива дорогим (понад 10,35-24,33%) банківськими кредитами. Причому, зазначають експерти, якщо раніше виплати за договорами розстрочки розтягували не більше ніж на два роки, то тепер забудовники готові чекати погашення боргу до 10 років.

Об'єкти інвестування

У Центральній і Східній Європі, зокрема в Росії, спостерігається значне зростання інвестицій в нерухомість. У III кварталі 2011 р., за інформацією компанії Jones Lang LaSalle, обсяг інвестиційних угод у світі збільшився на 36%. Обсяг інвестицій у російський ринок нерухомості за три кварталу 2011 р. виріс на 80%.

У той же час ринок Україна в очах інвесторів втрачає свою привабливість. Проте придбання комерційної нерухомості, на думку Сергія Овчарова, FRICS, партнера RICS в Україну, першого заступника голови Ради УТО, гарантує дохід у майбутньому, навіть незважаючи на очікуваний період спаду або уповільнення зростання. За словами експерта, якісна нерухомість здатна протистояти будь-яких криз, оскільки завжди буде в ціні.

«Найбільшим попитом серед інвесторів користується преміальна офісна і торговельна нерухомість, великі торгові центри зі стабільним доходом в столиці, містах-мільйонниках та обласних містах з мінімальним населенням 250 тис. чол., - Ділиться спостереженнями Сергій Овчаров. - Також великим попитом користуються сучасні логістичні комплекси, особливо мають спеціалізовані приміщення (для зберігання небезпечних вантажів, митно-ліцензійні склади, холодильники, морозильники і т. п.) ».

Дешевше нікуди

Разом з тим вже тривалий час на столичному ринку комерційної нерухомості пропозиція перевищує попит. «Розкид цін і значне зниження заявленої ціни - прямі наслідки проблеми ліквідності, - говорить Олександр Рубанов. - З близько 2000 торгових і офісних об'єктів, виставлених на продаж, в найближчі півроку буде продано не більше 20%, а за заявленою ціною - не більше 5% ».

Ціна приміщень комерційного профілю, за даними АН «Самсон», продовжує поступово знижуватися - приблизно на 0,42% на місяць. «Це стосується як торгових, так і офісних площ. Наприкінці вересня поточного року були зафіксовані чергові мінімуми цін пропозиції. Очікування нової хвилі кризи стимулювали продавців і заставодержателів активно знижувати ціни на незатребувані приміщення », - розповідає Всеволод Жоголєв, директор департаменту оцінки компанії« Самсон ».

Аналогічна ситуація і в сегменті житлової нерухомості. «Банки, що мають іпотеку, продають в основному заставні об'єкти. Національні іпотечні програми так і не запрацювали. Вкладення в нерухомість більше не розглядаються як спосіб заробітку. Пройшли часи рантьє, коли можна було купити кілька квартир, здавати їх і нічого не робити. Невигідно купувати житло та з метою перепродажу - вартість вторинних об'єктів продовжить зниження, та й первинна нерухомість буде дешевшати », - міркує Олександр Рубанов.

З іншого боку, орендні ставки на комерційні об'єкти не знижуються. Саме в цьому полягає основна відмінність поточної ситуації від першої кризової «хвилі» 2009 р. «Ставки на торговельну нерухомість стабільні, а на офісні приміщення навіть зростають. Часто компанії воліють продати знаходиться в заставі по іпотеці офіс, щоб переїхати в орендований, так як орендні платежі значно нижче процентних виплат за іпотечними кредитами », - стверджує пан Рубанов. Оренда в нашій країні, як зазначила Ірина Луханіна, генеральний директор АН «Благовіст», компромісне рішення для тих, кому придбання власного житла поки не по кишені: «Співвідношення угод на ринку житла приблизно 40/60 на користь найму. Це пов'язано з тим, що економіка та іпотека ще не повністю відновилися, однак наплив нової робочої сили до столиці вже активізувався. На ідеальному ринку співвідношення продажу до оренди становить 50/50 ».

Думка експертів

Про ситуацію на ринку житла

Олександр Рубанов, президент Спілки фахівців з нерухомого майна України:

«Поки немає фактів, що підтверджують стабілізацію продажів житла. Навіть незважаючи на падіння цін (з 2008 року житло на вторинному ринку Києва подешевшало на 48%, а вартість новобудови знизилася на 45% за 1 кв. М), угод купівлі / продажу дуже мало.

За III квартал нинішнього року в Києві продано близько 5 тис. квартир, що приблизно вдвічі більше, ніж у попередньому кварталі, і майже в три рази більше, ніж за аналогічний період 2010 року. Непогані результати були в серпні-вересні (кількість продажів зросла в порівнянні з липнем на 50-60%), але ми не вийшли на докризові обсяги, коли щомісяця в середньому продавалося 8-10 тис. квартир. У вересні зіграв роль скоріше психологічний фактор - загроза дефолту, обвалу іноземної валюти, і тому деякі люди вирішили таким способом зберегти свої кошти. До того ж маркетологи будівельних компаній штучно створюють ажіотаж.

Найбільш затребувані одно-і двокімнатні квартири не виставляють на продаж до тих пір, поки не будуть реалізовані три-і чотирикімнатні. Виходить, що потенційний покупець, цікавлячись об'єктом, дізнається про те, що більшість квартир в ньому продано. Відповідно, або він судорожно шукає відсутню суму на трикімнатну квартиру в даному будинку, або терміново (поки і тут не розкупили) підшукує потрібну йому однокімнатну у конкурентів ».

Про ситуацію на ринку офісної нерухомості

Андрій Жамкін, керівник відділу по роботі з власниками офісних площ «Jones Lang LaSalle України»:

«У 2012 році в Києві буде спостерігатися незначний дефіцит офісних площ класу А. Саме на ці площі сьогодні існує попит в силу практично повної відсутності пропозиції. Бізнес-центри «Леонардо 2», «Прайм», «Євразія», «Парус» були введені в експлуатацію ще до кризи і зараз заповнені практично на 100%.

Але дефіцит буде недовгим - в 2012 році заявлено до здачі «Гулівер», 101 Towers, БЦ Toronto. Загальна площа тільки цих будівель перевищить 100 тис. кв. м, які київський ринок офісної нерухомості навряд чи поглине швидко. Швидше за все, вихід нових об'єктів призведе до профіциту.

Адже нових орендарів, тобто компаній, що виходять на ринок України, практично немає. Іноземні гравці, які могли б орендувати площу від 1 тис. кв. м, майже не виходять на ринок України, а серед місцевих операторів рух ледь помітне й на ситуацію істотно не впливає. Переїзди - ресурс вичерпний, досить скоро вони можуть припинитися, і девелопери нових об'єктів зіткнуться з проблемою їх реалізації - здавати буде просто нікому ».

Що зробила держава для ринку нерухомості

1. Держпрограма забезпечення молоді житлом на 2002-2012 рр..
Затверджена Постановою КМУ № 1089 від 29.07.2002 р.

На 1 січня 2002 р. з 2500000 сімей, що стоять на квартобліку, до молоді ставилися 88,5 тис. Тоді рішення їх квартирного питання оцінювалося в 7 млрд грн. У будівництво (реконструкцію) та придбання житла для молоді (люди не старше 35 років) за 10 років планувалося інвестувати 5,8 млрд грн. До 2005 р. це повинні були бути переважно держкошти (за рахунок яких у тому числі видавалися пільгові кредити). У 2009-2012 рр.. держава планувала лише компенсувати ставки по кредитах.

Результат

У квітні 2011 р. Рахункова палата Україна констатувала зрив виконання програми з вини влади. Недофінансування з держбюджету склало більше 790 млн грн, обсяги зданого житла - 12% від плану. У 2002-2010 рр.. Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (далі - Фонд) забезпечив житлом лише 2,8% черговиків. У 2009 р. укладення договорів про часткову компенсацію відсотків за кредитами призупинили, погашаючи тільки зобов'язання за раніше укладеними договорами. На думку колегії Рахункової палати, Фонд став перетворюватися з державного фінансового спецустанови в комерційне підприємство з розвиненою інфраструктурою і можливостями залучення бюджетних коштів.

2. Програма «Доступне житло»

Державна цільова соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла. Термін дії 2010-2017 рр..

Затверджена Постановою КМУ № 1249 від 11 листопада 2009

На 1 січня 2011 р. на квартирному обліку перебувало 1139000 сімей та одиноких громадян. До 2018 р. планується побудувати 16600000 кв. м житла для 265,8 тис. сімей, витративши на це майже 88500000000 грн (без урахування інфляції, з розрахунку 5267 грн / кв. м). Доступним житлом в першу чергу передбачалося забезпечувати молодь, військовослужбовців, працівників МВС, митниці, держслужбовців, медиків та вчителів.

Суть програми: компенсація державою 30% вартості житла. Розпорядником коштів призначено Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, підпорядкований Мінрегіонбуду.

Результат

За даними Леоніда Рисухіна, голови правління Фонду, кошти на реалізацію програми надійшли лише у вересні 2010 р. За два місяці 70 млн грн бюджетних грошей дозволили залучити 180,9 млн грн коштів громадян. 590 сімей отримали 30% субсидії.

Всього «оживили» 38 об'єктів по всій Україні. У 2011 р. на ці цілі виділено вже 100 млн грн для підтримки 800-900 сімей. Поки в програму включено 4759 квартир. За планом в 2010-2011 рр.. повинно бути куплено 3478 квартир, а в 2012 р. - 9533.

3. Кредитування ДІУ

Державна іпотечна установа (ДІУ) створено урядом України (Постанова КМУ № 1330 від 08.10.2004 р.) для рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ) за рахунок коштів, залучених від розміщення цінних паперів.

3.1 Кредитування громадян

З 1 липня 2011 року ДІУ відновило рефінансування комерційних банків за ставкою 11%, щоб знизити до 14-15% вартість кредитів на покупку громадянами нерухомості на вторинному ринку. За інформацією Віктора Миргородського, голови ДІУ, до кінця 2011 р. планується викупити на ринку через банки-партнери 1,5 тис. іпотечних кредитів. У 2012 р. планується збільшити їх кількість до 8 тис., а до кінця 2015 р. довести цю цифру до 20-25 тис. кредитів.

Результат

На практиці довгострокові кредити на житло (до 30 років, при авансі 25%) виявилися не надто доступними як за розміром відсоткової ставки (з урахуванням додаткових платежів і комісій), так і за вимогами до потенційних позичальників. Взяти кредит на 500 тис. грн (середня вартість однокімнатної квартири в Києві) можна при щомісячному офіційному доході не менш 14-15 тис. грн. Таких, за даними Держстату, в країні не більше 10%. Крім того, статутний капітал ДІУ складає 2,2 млрд грн, а заборгованість населення за іпотечними кредитами на 1 липня 2011 р. - 102 810 000 000 грн. Остаточно видачу іпотечних кредитів поховав дефіцит вільної гривні у банків, спровокований регуляторними діями НБУ.

3.2 Завершення недобудов

У травні 2011 р. ДІУ прийняв програму фінансування об'єктів незавершеного житлового будівництва. За допомогою банків-партнерів воно кредитує забудовників для завершення недобудованого житла терміном на 2,5 року під 15% річних у гривні.

Результат

На початку 2011 р. планувалося направити 1,5 млрд грн на добудову об'єктів, а також для кредитування фізосіб з метою придбання цього житла (близько 1 млн кв. М, або приблизно 260 будинків). За 9 міс. 2011 р. було видало кредитів на 400 млн грн для добудови 19 об'єктів будівництва за участю 14 українських банків. За даними Мінрегіонбуду, в країні налічується 4,096 тис. об'єктів незавершеного будівництва житлового призначення загальною площею 17 млн ​​кв. м (193 тис. квартир). Загальна сума необхідних коштів для завершення будівництв - 56 млрд грн.

4. Спрощення процедур будівельних

Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» № 3038-VI від 17.02.2011 р. Зменшує кількість дозвільних документів та обов'язкових процедур з 93 до 23, а час їх узгодження в шість разів - до двох місяців. Закон вводить в будівельній сфері принципи мовчазної згоди та єдиного вікна. Сергій Тігіпко, віце-прем'єр України, заявив, що собівартість житла завдяки скороченню корупційної складової і спрощенню низки процедур може знизитися на 20-30%.

Результат
За даними Мінрегіонбуду, за 6 міс. 2011 освоєно 65 млрд грн капвкладень, що на 15,9% більше, ніж за аналогічний період 2010 р. Обсяг будівельних робіт, виконаних за 9 міс. 2011 р., збільшився на 11,4% (на 38,4 млрд грн) у порівнянні з аналогічним період 2010 р.

За даними Держстату, за 6 міс. 2011 р. в Україні введено в експлуатацію 2730000 кв. м загальної площі житла, що на 16% менше, ніж за аналогічний період 2010 р. Натомість за рахунок держбюджету за півроку 2011-го введено в експлуатацію 20,9 тис. кв. м житла, що в 4 рази більше в порівнянні з відповідним періодом попереднього року.

www.zagorodna.com