Що буде з ринком нерухомості?

Ринок нерухомості переживає не кращі часи, викликані кризою і безліччю змін. Нововведень за останній рік з невеликим ринок побачив досить багато, не менше очікується і в найближчому майбутньому. Перспективи галузі обговорили учасники круглого столу " Ринок нерухомості : новий ландшафт. Законопроект про ріелторську діяльність , нове в оцінці , обмеження розрахунків , податок на нерухомість - як ці нововведення змінять ринок " , організованого порталом 3Doma.ua у прес -центрі ІА ЛігаБізнесІнформ .

Головний висновок , який напрошується сам собою після висловлювань будь-якого спікера заходу - держава не чує бізнес і професіоналів ринку . Втім , навіть на обговорення профільних тим , не прийшли запрошені представники Міндоходов і зборів , Мінекономіразвітія і торгівлі , Фонду держмайна , Мін'юсту та Нацбанку , а також Держслужби України з питань регуляторної політики та розвитку підприємництва . Хотілося б вірити , що дані відомства не скористалися можливістю донести до громадян свою точку зору виключно унаслідок більш важливих державних справ , а не тому , що їх абсолютно не цікавить думка експертів і , тим більше - громадян.

Оцінка нерухомості . На ті ж " граблі" .

Вже 1 листопада ринок нерухомості може сильно знизити динаміку угод , або зовсім зупинитися. Вся справа в нестачі "нових" оцінювачів, які отримали нову спеціалізацію в навчальних закладах Фонду держмайна. За підрахунками , на даний момент їх кількість складає всього лише 4% від кількості нотаріусів або в 10 разів менше , ніж оцінювачів , діючих за "старими" правилами.

" За офіційною статистикою , кількість нотаріусів в Україні становить 6 тис. 608. Таке їх кількість цілком нормально обслуговує 46 млн. населення України . 1 листопада на ринок оціночних послуг для оподаткування згідно з останніми даними , оприлюдненими на веб - сайті Фонду держмайна , вийде 250 суб'єктів оціночної діяльності , які можуть цим займатися. Явна диспропорція говорить про те , що з 1 числа всі нотаріуси разом зі своїми клієнтами вишикуються в чергу до даних суб'єктів оціночної діяльності , щоб робити оцінку " , - каже віце - президент Всеукраїнської громадської організації " Ліга експертів України " , експерт з питань статистики та аналітики ринку нерухомості Андрій Гусельников . - " Це тому , що оцінка буквально " вмонтована "в усі транзакції з відчуження права власності на нерухоме майно" .

Вже зараз "нові" оцінювачі сильно збільшили терміни проведення оцінки , яка триває 1,5 - 2 тижні , замість звичних 1-2 днів. При цьому експерти вважають , що найгірше у зміні правил оцінки навіть не викликана цим очевидна нестача фахівців , а штучне введення нового податкового напрямки і поняття " оціночна вартість". "Хотілося б говорити про інше - наскільки постанову № 231 відповідає Закону " Про оцінку " , а також міжнародній практиці . Наскільки новий напрям, який ми зараз отримуємо , легітимно чи штучно " , - говорить голова ради Всеукраїнської громадської організації " Українське товариство оцінювачів" , заслужений оцінювач України

Оцінювачі знову говорять про монополізацію ринку , спроби якої почалися понад рік тому . Правда , тепер кількість фірм, які отримали право проводити оцінку з метою оподаткування , зросла до 250 в порівнянні з 12-ма торік .

На думку експертів , неприйняття ринкової вартості з точки зору відображення в договорах купівлі -продажу поступово проходить. Навіть коли в договорах відображалася вартість БТІ , велика кількість людей , для того , щоб себе убезпечити , показували в договорах реальну ринкову вартість , розуміючи , що в разі форс -мажору повертатися буде повна вартість .

Поняття " оціночна вартість" введено статтями 172 - 173 Податкового кодексу України , прийнятого в 2010 році. Але вона , а також оподаткування в 5% від доходів фізичних осіб , застосовувалася тільки у випадку , якщо громадянин володіє нерухомістю менше трьох років і продає актив більше одного разу на рік . Оцінювачі стверджують , що це все планувалося вводити ще в 2004 - 2007 роках , коли на ринку нерухомості багато , мають фінанси , продавали по 8 , 10 , 15 квартир . Але зараз ситуація змінилася. "Якщо Кодексом визначаються тільки два випадки , коли визначається " оціночна вартість " , то наказом Мін'юсту вона введена " в незалежності від оподаткування " , виникає воно чи ні. Це називається " нав'язування послуги " , - стверджує А. Амфітеатров . " Поняття " оціночна вартість " в міжнародних стандартах немає. Наші стандарти не змінювалися з 2001 року , пора міняти , ми про це говоримо вже протягом 5 років , але поки не виходить ". При цьому , щоб навести порядок у сфері оцінки , на думку оцінювачів , досить просто скасувати постанову № 231.

Чи потрібен нерухомості податок?

Усі без винятку учасники круглого столу впевнені , що податок на нерухомість необхідний, так як є податком , що стимулює розвиток . Сплачений податок , в кінцевому рахунку, призводить до більшої капіталізації будівель за рахунок благоустрою території , на якій вони розташовані. У теж час , необхідна повна прозорість використання коштів , які повинні витрачатися в населеному пункті , в якому вони зібрані.

Однак прозвучали і ряд побоювань. Зокрема , податок може бути збитковим , оскільки не прораховувалася сума, необхідна на його адміністрування . " Коштувати взагалі цим займатися - дійсно , чи буде податок покривати витрати на збір? Наприклад , у Німеччині , перед введенням тих чи інших зборів завжди прораховують їх адміністрування" , - каже президент Асоціації фахівців з нерухомості України , член Ради підприємців при КМУ Сергій Злидень .

У свою чергу , деякі експерти навіть спрогнозували скасування податку незабаром після введення. "Думаю , в кращому випадку в" нуль "вийде . У гіршому випадку він збитковим буде для держави. І ось зараз держава його введе , отримає від цього збитки і почне його скасовувати" , - підкреслює голова Національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін.

Невдалий батіг без пряника

Хоча даних для статистичного аналізу наслідків обмеження розрахунків готівкою поки немає , ріелтори спостерігають суперечливу картину на ринку. В основному , обмеження , запроваджене НБУ торкнулося тільки вторинного ринку житла , так як первинний давно використовував безготівкову форму. Експерти єдині в думці , що обмеження ходіння готівки слід було вводити протягом 3 - 5 років , передбачаючи преференції для населення за добровільний перехід до безготівкових розрахунків . Поки ж це обмеження тільки створює незручності - подовжує саму транзакцію , призводить до додаткових витрат .

Кількість продажів на ринку нерухомості у вересні впало на 50 - 60 % порівняно з серпнем. Причину цього голова Національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін бачить саме в новому обмеженні від НБУ. І , хоча вважає цю норму необхідної , відповідної світового досвіду , каже , що введення її був занадто різкий . " Чомусь держава вводить закони у нас тільки одним способом - " методом батога " , а про " пряник "весь час забуває . Категорично неправильно було введення цього обмеження так різко - з 1 вересня. А банківська система виявилася не готова. В результаті , за нашою інформацією , ми отримали зниження кількості транзакцій на 50 - 60 % " , - говорить він.

Але навіть метод " батога " не вдався , вважає С. Злидень . " Привозять люди валізи (грошей - ред.) В банк - і відвозять назад ... Виправдовую цю міру держави тільки в одному випадку . Це криза і порожній бюджет" , - підкреслює президент АФНУ

Про бідного рієлтора замовте слово ...

Погляди професійного співтовариства ріелторів на профільний закон і навіть необхідність його прийняття різко полярні. Частина ріелторів вимагає прийняти закон , щоб " оздоровити ситуацію на ринку" , спираючись при цьому на суб'єктивні критерії , хто ж такі , ці "зайві " учасники , яких неминуче слід відсторонити . Друга численна група вважає , що , незважаючи на негативні приклади , які все ще залишаються бичем галузі , за 20 років ринок вже склався . Сумлінні ріелтори самоорганізовуються , впроваджують добровільну сертифікацію та інші методи підвищення якості роботи .

Тим часом , вже близько двох років за дорученням Президента України в Мінекономрозвитку і торгівлі розробляють законопроект про ріелторську діяльність . Експерти побоюються , що профільний закон у запропонованому вигляді просто призведе до створення додаткового держоргану , який визначатиме доступ до професії. При цьому, за чисто законодавчим обмеженням, професіонали не зможуть у ньому працювати , і таким чином , неспеціалісти будуть визначати обличчя ринку .

"Якість послуг не збільшиться , тому, що просто буде створено державний орган , де якась кількість чиновників будуть визначати доступ до професії. При цьому , ніхто додаткові гроші заради створення такого органу до бюджету не закладе . За чий рахунок буде адміністрація цього органу , і чи не вийде так , що ось це адміністрування цілої галузі буде приносити збитки державі замість прибутку ? " , - каже С. Злидень.

У той же час , як стверджує голова Національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін , законопроект вперше встановлює правила взаємин між ріелтором і споживачем його послуг. " Найбільший недолік професії рієлтора - це непідготовленість самого фахівця . У нас хто завгодно може бути ріелтором. Це єдина сьогодні професія , яка не вимагає ніяких ні норм , ні стандартів " , - каже В. Несін.


При цьому , ряд експертів вважає ключовим не саме профільний закон , а визначення державою загальних принципів діяльності , в першу чергу - саморегулювання галузей. "Можна регулювати ринки , але як? Жорстко , за допомогою держави , як це вже відчули оцінювачі , або через саморегулюючі організації , як це роблять у всьому світі" , - зауважує А. Гусельников .


" Під прикриттям дерегуляції держава намагається тихенько монополізувати ту чи іншу сферу послуг , яка сьогодні переважно знаходиться в руках середнього бізнесу" , - говорить С. Злидень. " Оцінювачі це просто яскравий приклад. Я не хочу , щоб через рік , після введення закону про ріелторську діяльність Сергій Злидень говорив те ж , що сьогодні Олексій Амфітеатров " . За його словами , вже на першому установчих зборах Ради підприємців при КМУ буде розглянуто хід роботи над законопроектами про саморегулівних організаціях і про ріелторську діяльність . Якщо ж професіоналів і на цей раз не почують , то АФНУ працюватиме з профільним комітетом Верховної Ради України , аж до подачі альтернативного законопроекту .

Все для будови , все для зростання цін!

" Квадрати " в новобудовах незабаром можуть подорожчати. Причому , не внаслідок коливань ринку або валютних курсів . Нацкомфінпослуг виступила з ініціативою забезпечувати добудову житла, що зводиться обов'язковою наявністю банківської гарантії або страхування відповідальності забудовника.

"За нашими оцінками , таке подорожчання квадратного метра складе до 3%. Ми виходили з тих даних , які є в країнах світу , де існують подібні механізми . Там максимальний страховий тариф становить в середньому 3 %. Розмір подорожчання вважаємо цілком прийнятним. Так як ризики , які будуть перекриті , є суттєвими для розвитку фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва " , - говорить заступник директора Департаменту методології , стандартів регулювання та нагляду за фінансовими установами Нацкомфінпослуг України Владислав Жигінас .

При цьому , за його словами , контролю з боку держави за розміром страхового тарифу не буде . Дизайнер припускає , що це питання буде регулювати ринок. А у інвесторів з'являється додатковий стимул уважно читати договір . Адже компенсація інвестору деяких збитків , зокрема , упущеної вигоди , буде компенсуватися тільки у випадку , якщо це прямо передбачено договором.
www.zagorodna.com