Ринок житлової нерухомості України





Google+
09.10.2009 12:45
Аналіз ринку нерухомості | Ринок житлової нерухомості України Передісторія
До недавнього часу українська нерухомість привернула другий за величиною (після фінансового сектора) обсяг іноземних і вітчизняних інвестицій. Сьогодні колись процвітаючий український ринок нерухомості переживає не кращі часи. У зв'язку зі світовою фінансовою кризою інвестори в нерухомість України стикаються з великими економічними труднощами. У результаті багато хто з розпочатих будівництв були заморожені, і частина з них виставлені на продаж.

Здоровий глузд підказує нам, що рано чи пізно зростання економіки, відповідно і інтерес до нерухомості відновиться.
Чому люди вкладають у нерухомість України?
Щоб заробити гроші, треба купити дешево і продати дорого. В якості прикладу розглянемо докризові ціни житлової нерухомості 2007 року. Відносно низький у порівнянні з західноєвропейськими країнами рівень цін на квадратний метр житлової нерухомості виглядав дуже привабливо для інвесторів. У той же час завдяки високої динаміки зростання цін на нерухомість за останні декілька років зробили український ринок одним з найбільш прибуткових і бажаних місць в Європі для інвесторів. В Україні нерухомість є одним із найкращих способів заробити гроші.
Згідно з даними київського агентства нерухомості "Благовіст", середнє зростання цін квартир в Києві, склав 51% в 2006 році, 44% в 2007 році і 17,6% в 2006 році. Які були причини такого буму, що супроводжувався зростанням цін на нерухомість?

Ось вони:

1. У зв'язку зі зростанням рівня доходу люди шукають можливості інвестицій і поліпшення умов їхнього життя.
2. Нерухомість традиційно є одним з найбезпечніших видів інвестування, що підтвердилося і після банківської кризи на початку 1990-х років і 2008-9 рр.. , Коли люди втративши свої заощадження перестали довіряти банкам.
3. В економіці України мало інших інвестиційних альтернатив, куди можна вкласти гроші.
4. Люди прагнуть переїхати у великі міста, де зосереджено більше капіталу і можливостей.

Однак сьогодні ринок нерухомості України завмер. За даними Colliers International "Нерухомість. Обозрение" (2009, Україна) очікувати повного відновлення інвестування не варто, поки економіка України не покаже чіткі ознаки відновлення. Тим не менше, інтерес іноземних інвесторів до українського ринку залишиться сильним. Тому в цьому 2009 році, варто витратити час, щоб переглянути існуючі стратегії у сфері нерухомості і пошукати що продаються за розумну ціну об'єкти, які протягом найближчих років. стануть генерувати дохід.

Міська нерухомість Києва - підсумки першого півріччя 2009 року
Не залишається жодних сумнівів у тому, що локальне цінове дно було досягнуто в квітні 2009 року, після чого почався ціновий підйом. Оперативні ринкові дані за реальними продажу підтверджують це, хоча учасники угод часто не усвідомлюють росту, тому що не завжди мають повну та об'єктивну інформацію для порівняння.

При прогнозуванні подальших криз, які ще неминуче будуть виникати, необхідно пам'ятати, що першими починають реагувати на економічний обвал багатокімнатні квартири і сучасні типи житла, проте першими досягають «дна» і потім показують відскік ціни вгору квартири з найвищими іпотечними ризиками. Такими квартирами в Києві виявилися однокімнатні квартири, гостинки і хрущовки. Незважаючи на високу ліквідність даних квартир, ризики і сила кризового коливання цін були тут максимальними.

Сьогодні, необхідно відзначити різнонаправленість очікувань, як серед населення, так і серед професійних учасників ринку. Одні експерти прогнозують подальше падіння цін після технічного відскоку (затримки) аж до додаткового дворазового здешевлення нерухомості. Прогнози інших експертів будуються на очікуваннях девальвації американської валюти, що неминуче спричинить зростання цін у доларах ..

Процеси на ринку нерухомості в цілому залежать від стану економіки України та її динаміки. Сьогодні немає єдиної думки щодо курсу гривні на кінець 2009 р., тому прогнози щодо динаміки цін набувають риторичний характер і є продовженням тих чи інших макроекономічних прогнозів.

Внаслідок девальвації гривні нерухомість Києва стала досить дешевої в порівнянні з іншими європейськими столицями. Як тільки зарубіжні інвестори усвідомлюють поточну недооцінку української нерухомості, можна очікувати хвилю інвестиційного попиту. Перші ознаки інвестиційного попиту, особливо з боку російського капіталу, видно вже сьогодні.

В Україні обвал цін на нерухомість, став одним з найбільших у світі.
Ціни зафіксовані в доларах і їх обвал більшою мірою пов'язаний з девальвацією національної валюти. У гривнях ціни знизилися всього на 8%, що значно менше зниження багатьох розвинених економік.
Проте, з урахуванням 15%-ної інфляції за останній рік, нерухомість все одно стала дешевше на 23% у реальному фінансовому обчисленні, що є істотним стимулом для споживачів. У разі зміцнення національної валюти може бути досягнутий додатковий соціальний ефект - ціни на нерухомість для іноземців (у валюті) стануть вище, а для українців (у гривнях) нижче. Однак це можливо лише після стабілізації сальдо торгового балансу країни, на що і слід орієнтуватися.

Тому друга хвиля кризи і цінового коливання нерухомості є сьогодні ймовірною, але не очевидна. Її очікування пов'язане з очікуванням посилення економічної кризи і другою хвилею девальвації гривні, що не є позитивним економічним очікуванням. Якщо повторне зниження трапитися, його глибина не буде такою значною, як в перший раз. Проведений у березні порівняльний аналіз цін на нерухомість в європейських столицях показує, що наші ціни близькі до свого об'єктивного значення.

Корекція цін призвела до того, що рентабельність будівництва в Києві близька до нормальних 20-25% річних. У регіонах будівельна діяльність взагалі збиткова, позитивна рентабельність зберігається тільки у великих містах і курортах. Якщо ціни знизяться ще більше, це призведе до втрати інвестиційної привабливості будівельних проектів, як наслідок сформується дефіцит житла, який через рік - півтора призведе до зростання цін і переоцінки нерухомості.

Дефіцит житла залишається сьогодні тим фактором, який формує довгострокові очікування щодо цін на нерухомість. Будівельний бум останніх років не зміг усунути низьку забезпеченість населення нерухомістю. На одного українця в середньому, як і раніше припадатиме 22-24 кв.м житла, що є одним з найнижчих показників у Європі. Вважаємо, що поточний рівень цін є досить об'єктивним для стабільного розвитку ринку нерухомості, і подальше здешевлення житла має бути пов'язано не з кризовими явищами, а з ростом пропозиції, темпами будівництва і зростанням забезпеченості житлом населення України.


Ринок заміської нерухомості.
Різке падіння вартості оренди заміських дач, будинків і котеджів підігріло попит на цю нерухомість: протягом літнього сезону 2009 р. Три з чотирьох запропонованих в найм об'єктів знайшли своїх клієнтів. Втім, із закінченням теплого періоду багато пропозицій залишилося без наймачів, хоча орендні ставки впали ще більше.

Минулий теплий сезон 2009 ознаменувався для ринку оренди заміських дач, будинків і котеджів двома тенденціями:
1. різким збільшенням пропозиції і
2. настільки ж стрімким падінням цін у доларовому еквіваленті.
Найбільше зросла в процентному співвідношенні пропозицію об'єктів бізнес-і економ + класів. Збільшення кількості бажаючих здати такі будинки в оренду пояснюється насамперед спадом продажів на ринку заміської нерухомості: порівняно з минулим роком кількість операцій скоротилася більш ніж на 35-40%. Природно, багато власників будинків вирішили спробувати здати свою нерухомість в оренду, щоб одержувати хоч якийсь дохід від її експлуатації. Причому готуватися до цього вони почали ще з зими, вкладаючи гроші в ремонт та облаштування. Найчастіше це стосувалося об'єктів, що знаходяться в банківській заставі.

За словами експерта, зростання пропозицій збільшився б набагато більше, якби здача будинку в оренду не мала на увазі наявність повної внутрішньої обробки, меблювання та побутової техніки. Враховуючи, що багато власників заміської нерухомості продовжують доводити до пуття свої голі стіни, можна сміливо стверджувати, що в наступному році база даних агентств підросте ще на 15-20%.

Незважаючи на загальну стагнацію ринку нерухомості, попит на оренду заміського житла впав у порівнянні з іншими сегментами не так суттєво.
За інформацією директора відділу агентських послуг АН «Сітікон» Едуарда Бразаса, у порівнянні з минулим роком кількість угод скоротилася не більше ніж на 7-10%. Вагому роль у цьому зіграло значне зниження ставок у доларовому еквіваленті. За словами начальника відділу маркетингу компанії SV Development Володимира Степенко, у середньому по ринку ціни на оренду заміського житла подешевшали на 30-50%. Мінімальна вартість оренди дач бюджетного сегмента скоротилася за підсумками сезону до $ 100/мес. проти $ 200 рік тому, будинків економ класу - до $ 300/мес. проти 500 в минулому році, котеджів бізнес-класу - з $ 1,5 до 1,2 тис. / міс., преміум-котеджів - з $ 5 тис. до 3 тис. / міс., а будинків з грифом делюкс - з $ 8 тис . до 5 тис. «Саме гра з цінами дозволила не втратити клієнтів. Якщо на початку сезону власник не міг здати свою нерухомість за бажаною ціною, він істотно знижував вартість оренди », - говорить Степенко. Побічно його слова підтверджують і дані Української ріелторської групи. Наприклад, за $ 400/мес. в нинішньому році було здано будинок площею 65 кв. м з усіма зручностями в 25 км від Києва (с. Гнатівка, Києво-Святошинський р-н), який минулого року орендувати за $ 600. Житловий будинок площею 57 кв. м з усіма зручностями та комплектом необхідних меблів в Броварському районі, який у 2009 р. здавався за $ 600/мес., був орендований за $ 380. Вартість же «голубятін» без зручностей в старих дачних селищах в цьому сезоні стартувала з $ 100 в міс., Тоді як роком раніше їх мінімальна ціна не опускалася нижче $ 170-200 на міс. «Неофіційно оренда заміського житла, крім елітних сегментів, безпосередньо прив'язана до вартості найму квартир аналогічного класу в Києві. Коли в минулому році мінімальна ціна оренди однокімнатних апартаментів у столиці становила $ 500 на міс., Орендні ставки на найдешевше, але пристойне заміське житло також стартували з $ 500. Сьогодні ж середня ціна «одинички» опустилася до $ 300-350. За аналогічну суму зараз можна зняти і невеликий заміський будиночок », - коментує PR-менеджер Української ріелторської групи Дарина Дружченко, додавши, що ціни в гривні за рік практично не змінилися.

За оцінками фахівців, сукупний валовий дохід власників що здається в оренду сезонну заміської нерухомості Київського регіону склав у цьому році близько $ 8-10 млн проти $ 15-17 млн роком раніше. Істотно впали і доходи агентств: якщо в 2008 р. їх сумарні комісійні перевищили $ 1 млн, то в 2009 р. вони склали не більше $ 180-200 тис. Таке різке падіння доходів ріелторських компаній пояснюються не тільки зниженням цін і скороченням числа операцій, а й зменшенням розміру винагород з 100 до 30-50% від місячної орендної ставки.

З дальнім прицілом
За інформацією провідного спеціаліста філії АН Park Lane Ірини Сологуб, протягом сезону 2009 пустувати залишилися близько 20% запропонованих в оренду будинків. «Основними причинами, через які не зняли деякі об'єкти, була невідповідність ціни і якості, невдале місце розташування і відсутність упорядкованої прибудинкової території», - говорить вона. За даними компанії, найбільшим попитом у нинішньому сезоні користувалися будинку площею 200-300 кв. м c меблями, наявністю всієї побутової техніки, упорядкованої територією і гарною транспортною розв'язкою, які розташовані на Обухівському, Житомирському, одеському та варшавському напрямках. Як правило, їх вартість становила $ 1,5-2 тис. на міс. Восени на ринку залишився лише сегмент довгострокової оренди заміських об'єктів. За словами Володимира Степенко, нині пропозиція скоротилося до 1,3 тис. будинків, з яких 500-600 вже здані на термін від півроку. «Максимальний попит припадає на домоволодіння вартістю $ 1-1,2 тис. на місяць не далі 15 км від Києва, в таких селищах, як Старі і Нові Петрівці, Хотянівка, Ходосіївка, Плютово, Козин, Щасливе, Гора, Вишеньки, Глеваха, Васильків , Зазим'я. Як правило, люди шукають котедж площею 150-200 кв. м з автономним водопостачанням, опаленням, меблями, стандартним набором побутової техніки та всіма зручностями. Таким критеріям відповідають далеко не всі виставлені в довгострокову оренду об'єкти, тому близько 30-40% пропозиції залишаться незатребуваними », - говорить він.
Незалежний експерт ринку Ярослав Цуканов стверджує, що довгостроковою орендою заміського житла в основному цікавляться ті ж клієнти, які знімають апартаменти в самому центрі столиці - приїжджі топ-менеджери й іноземці. «Житло в центрі і заміський будинок обходяться для орендарів приблизно в одну суму. Але якщо квартири знімають переважно самотні працівники, то вдома - сімейні, особливо іноземці, які звикли мати багато квадратних метрів на природі », - говорить він. Вартість довгострокової оренди заміського житла, як правило, на 10-20% нижче, ніж у літній сезон. Однак пропозиція, яка залишиться вакантним ще один-два місяці, на думку фахівців, скине ще 10-15% від нинішніх цін.
www.zagorodna.com
 
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти