Ринок житлової нерухомості в регіонах не розвивається





Google+
25.05.2011 14:30
Аналіз ринку нерухомості | Ринок житлової нерухомості в регіонах не розвивається

 19 травня 2010 URE Club провів діловий сніданок на тему «Ринок житлової нерухомості з точки зору купівельної спроможності». У рамках заходу експерти ринку нерухомості обговорили динаміку продажів об'єктів житлової нерухомості за останні пару років, цінові коливання, додаткові можливості для покупця, що надаються забудовником (розстрочка, іпотека), а також надали прогноз розвитку ринку житлової і заміської нерухомості з точки зору попиту, пропозиції, цін на об'єкти в короткостроковій перспективі, повідомили організатори заходу.


Як розповіли організатори, захід відвідали представники наступних компаній: «А.В.С.», НБК, DIO Group, Rustler Property Services, Vercon Development, KPD Consulting, Контакт-Інвест, ЮЗТС, ТММ, Ektornet Management Company, Tiko Construction, ФСК Пагода, Укрсоцбанк.

Модератором бізнес-сніданку виступив Володимир Бандура, директор з розвитку компанії «Інтергалбуд».

У рамках обговорення тенденцій на ринку житлової і заміської нерухомості всі експерти зійшлися на думці, що купівельна спроможність населення значно скоротилася під час кризи. Змінилися портрет, психологія і географія покупця. Якщо раніше істотну прошарок споживачів становив так званий середній клас, то зараз покупці подібної категорії практично відсутні. Змінився і портрет покупця. Якщо до кризи 90% житла в столиці купували кияни, а 10% - іногородні, то зараз 80% покупок здійснюють приїжджі громадяни, а 20% покупок формують кияни. Також експерти відзначили, що сучасний покупець став більш обережним. Якщо раніше в пріоритетах покупців була стадія будівництва будинку і його введення в експлуатацію, то зараз він бажає отримати повний пакет документів, щоб застрахувати себе від непередбачених ситуацій.

Сучасний покупець, розповів Олег Дунда, директор проекту «Престиж Хол», компанія «А.В.С.», сьогодні висуває вимоги більш високого рівня до проектів житлової нерухомості, ніж, наприклад у 2007 р. «Сучасним покупцям необхідна мінімальна кількість мешканців на майданчику, максимум ліфтів зі спуском у підвал, хороша вхідна група, охорона, якісна інженерія і хороша прибудинкова територія. Мешканці хочуть жити в просторому і світлому приміщення з великими вікнами, як у Європі. Низька освітленість вже не підходить », - поділився своїми спостереженнями Олег Дунда.

Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу, компанія ТММ, озвучив цікавий момент щодо покупців економ-житла, з якими працює компанія: «Якщо в 2009 співвідношення продажу побудованого житла і споруджуваного було приблизно 70% на 30%, то в 2010 60% продавалося в споруджуваних будинках і 40% у вже побудованих. Цікаво йде освоєння житла економ-класу в передмісті Києва, особливо на правому березі. Дуже висока конкуренція на первинному ринку серед покупців квартир в 4-5 поверхових будинках в околицях Києва (Ірпінь, Вишневе і т.д.) ».

Попит на об'єкти житлової нерухомості відрізняється в залежності від цільової аудиторії і класності об'єкта. В економ-сегменті однокімнатні та двокімнатні квартири користуються великим попитом, в бізнес-класі воліють купувати багатокімнатні квартири і будівництво однокімнатних квартир нерентабельно.

Гостру дискусію викликало питання про продаж житла в розстрочку. Більшість експертів ринку використовують цей інструмент продажу. Для одних компаній розстрочка допомогла вижити в умовах кризи. Розповів Олег Хомко, генеральний директор DIO Group, котеджне містечко «Северинівка»: «Ми стали надавати розстрочку з перших днів роботи з 2006 року строком на два-три роки. Зараз ми надаємо розстрочку і на 10 років. З більш ніж 200 проданих будинків, тільки близько 10% викуповувалися відразу і з 100% оплатою. Якщо б ми не уклали договорів з розстрочкою платежів у 2006 - 2007 роки, існування багатьох наших проектів опинилося б під питанням. Безумовно, частина розстрочок (але не критична маса) виявилася проблемною. Тим не менш, за останні три роки кількість продажів з 100% оплатою знизилася до нуля. Сьогоднішні клієнти, які купують будинки в розстрочку, в змозі забезпечувати платежі ».

У компанії ТММ розстрочку пропонують покупцям, але при цьому дуже обережні при виборі клієнта, якому можна надати подібну послугу: «Я знаю компанії, які орієнтовані на кредитування, але при цьому за півтора року мають 10 проблемних договорів по розстрочці. У забудовника існує вартість грошей, тому розстрочка не завжди успішний шлях розвитку для забудовника ».

Також розійшлися думки експертів ринку і щодо здачі приміщень з повною обробкою. Багато покупців вважають за краще робити індивідуальний ремонт, а рівень підготовки сучасних архітекторів-дизайнерів залишає бажати кращого. Тому часто виходом для покупця є замовлення індивідуального проекту у забудовника, який зробить його згідно з технічними вимогами і візьме на себе необхідне узгодження.

Важливим питанням опинився і питання управління готовими об'єктами. ЖЕКи вже не задовольняють потреби мешканців і не надають необхідну якість обслуговування будівель. У компанії ТММ це одне з пріоритетних напрямків діяльності. «Цьому питанню було присвячено два ради директорів, на яких обговорювалися тарифи, обсяги послуг. У нас існує проблема з покупцями. Вони вимагають зниження тарифів. Ми знизили тарифи, але, відповідно, знизили обсяг послуг. Чудес не буває. У нашій країні немає розуміння власності і зацікавленості в її експлуатації. Покупець часто не розуміє переваг того, що його охороняють, забезпечують безперебійне функціонування інженерних комунікацій і т.д. », - підкреслив Олексій Говорун.

Сергій Буханець, директор департаменту управління нерухомістю, компанія Rustler Property Services, поділився досвідом управління готовими житловими об'єктами: «У створенні ЖЕКів ми брали приклад з австрійських компаній, що управляють. На сьогоднішній день обслуговуємо будинку по системі погодинних робіт. Немає сенсу тримати багатьох фахівців у штаті. Погодинна оплата здешевлює тарифи на обслуговування і організовує наших співробітників. Такий підхід і економічно виправданий для мешканців.

З новим житлом ми теж працюємо за подібною схемою. Коли формуємо штат на об'єкті, то передбачаємо наявність такої штатної одиниці, як технік, який знаходиться постійно на об'єкті та може здійснювати ряд дрібних робіт. Мобільна бригада затребувана для більш кваліфікованих проблем і вирішує їх на вимогу. На кожному об'єкті формується штат в залежності від потреб. Тариф фіксований та розробляється індивідуально для кожного об'єкта. Тариф коливається в районі від 4 до 6 гривень. за кв.м. і узгоджується з девелоперам, забудовником. У кінцевому підсумку ми зобов'язані погодити тариф з кожним мешканцем, та звітуємо за кожну копійку ».

Підводячи підсумки дискусії, всі експерти зійшлися на думці, що ринок житлової нерухомості переживає етап стагнації. 2011 може стати показовим - якщо не буде економічних катаклізмів, є шанс, що збільшиться продаж житла, аж до того, що ринок може відчути нестачу якісної пропозиції.

Забудовники вважають за краще розвивати невеликі проекти з-за відсутності попиту, інвестицій і нормальної системи банківського фінансування. «Реально компанія заявляє про будівництво, але це невеликі проекти або об'єкти інфраструктури. Реалізація більш-менш значимого житлового комплексу потребує десятків мільйонів доларів, які банки готові надавати під той кредит, де заробляє не забудовник, а акціонерний капітал. До того ж вартість інфраструктури не зменшується в будь-яких нових проектах особливо центральної частини міста », - висловив думку Олексій Говорун.

На думку експертів ринку житлової і заміської нерухомості на сьогоднішній момент можливо сформувати такі прогнози:

• Продовження стагнації, несуттєве зростання продажів.

• Поліпшення сприйняття первинного ринку житлової нерухомості кінцевими споживачами.

• Відсутність розвитку житлової нерухомості в регіонах.

• затримка росту цін у короткостроковій перспективі.

• Збільшення попиту на житлову нерухомість в передмістях з розвиненою інфраструктурою.

• Чітке позиціонування об'єктів залежно від цільової аудиторії покупців.

• Відкрите і більш цілісне спілкування між гравцями ринку.

 

Building.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти