Ринок нерухомості засинає: вкладати гроші в житло - безперспективно

Ринок нерухомості - свого роду дзеркало стану економіки і настроїв суспільства. Якщо все навколо добре і на душі оптимістично, цей ринок росте, якщо ж масами опановує тривога і песимізм - він практично завмирає. Минулий рік виявився непростим для всього українського ринку нерухомості , але для "вторинки" - особливо. Адже саме в цьому сегменті і з боку продавця , і з боку покупця рішення приймають прості громадяни , у яких немає глибокого розуміння економічних законів і тенденцій розвитку ринку , зате є свої проблеми , страхи і сумніви.

Ми вирішили придивитися до того , що відбувалося в минулому році на ринку вторинної нерухомості по всій Україні , дізнатися, що коїться там зараз і чого варто чекати в майбутньому. І відповісти на питання: а чи варто зараз вкладати гроші в житло ?

Ринок любить тишу
Коли озираєшся на минулий рік , здається , що ряд подій стався в ньому не просто так , а спеціально для того , щоб перевірити , які випробування може витримати ринок нерухомості. Адже в 2013 -му було введено відразу кілька новацій , пов'язаних з процесом купівлі та оформлення прав на житло.

Для розминки в січні з'явилася нова систему реєстрації прав на нерухомість. Як водиться , перехід від старого до нового ладу не організували , систему заздалегідь не налагодили, отчого на початку року ринок на якийсь час просто подвіс .

Не встиг він віддихатися від першого експерименту , як на порозі вже стояло введення податку на нерухомість. З ним теж почалися різні неясності , від чого його вирішили перенести на рік прийдешній.

Щоб не нудьгувати . У вересні ввели обмеження в 150 тис. грн при розрахунках готівкою - все , що дорожче , треба купувати-продавати через банк. Начебто нічого страшного , але для населення , які звикло з побоюванням ставитися до всіх нововведень , це виявилося ще одним приводом почекати з покупкою нерухомості. Люди відчували природне занепокоєння : а чи не потраплять вони після здійснення великої покупки «під ковпак» податкової служби? Роз'яснення фахівців , що податківці і так при бажанні легко отримають доступ до інформації по операціях , наштовхувалися на відповідь : раніше-то податківцям треба було ще попрацювати, а тепер вся інформація буде падати до них сама. Загалом , з вересня до грудня 2013 року, кількість угод на вторинному ринку впала майже в два рази. І, що важливо , помітно знизилася і кількість пропозицій - люди перехотіли не тільки купувати , а й продавати.

А ЗАВТРА БУВ МАЙДАН . Акції протесту «допомогли » ще більше обрушити активність на ринку нерухомості - спочатку в містах , де відбуваються основні протестні події , потім за ними підтяглися й інші регіони. А ринок нерухомості , як відомо , любить тишу. Тут ще підключилася і невизначеність з майбутнім курсу долара. Так що , за словами Костецького , у січні кількість угод упала ще відсотків на 30 у порівнянні з груднем .

чого чекати

Судячи з « веселому » початку 2014 -го , не виключено , що основний вплив на стан ринку нерухомості будуть надавати політичні чинники та рішення влади , передбачити які сьогодні досить складно. Втім , навіть якби в країні не вибухнула політична криза , стан ринку нерухомості навряд чи було б стабільним. Серед потенційних загроз фахівці ще торік називали законопроект про введення 15 % -го податку на купівлю-продаж нерухомості. Мовляв , якщо його приймуть , нинішнє сонний стан ринку будуть ностальгічно згадувати як щасливі часи шаленою активності . Але в порівнянні з усім розмаїттям сценаріїв , які нам пропонує справжнє, всі ці побоювання виглядають просто смішно.

КУРС . Якщо відкинути убік політичні пристрасті , то багато чого буде залежати від того , в яких межах Нацбанк захоче або зуміє утримати курс гривні. На думку аналітика Міжнародного центру перспективних досліджень Олександра Жолудя , певні ризики пов'язані з великими виплатами за борговими зобов'язаннями , які цього року повинна виконати Україна . Оскільки відносини з європейськими інститутами перебувають зараз не в найкращому стані , і, схоже , можуть погіршуватися і далі , цілком можливо , що цього року уряду не вдасться перепозичити грошей на Заході. У зв'язку з цим експерт не виключає обвалення курсу гривні , хоча і не вважає цей сценарій основним.

Якщо курс долара щодо гривні піде вгору , це може мати кілька наслідків . По-перше , доларові ціни на житло можуть опуститися ще вниз. По-друге , частина українців , які тримають заощадження в гривні , можуть спробувати постаратися убезпечити їх від знецінення , купивши нерухомість.

ПЕРСПЕКТИВА . Зрозуміло , що вкладати в житло з ідеєю швидкої його перепродажу абсолютно безглуздо . Але що сказати щодо довгострокових перспектив ? « На сьогодні такий прогноз дати неможливо , - стверджує координатор торгової системи REM Navigator Олег Сікорський. - Тому що це залежить від багатьох факторів, у тому числі і від зовнішньополітичної орієнтації країни ». Але в цілому , вважає Сікорський , в ситуації , коли людина не довіряє фінансовим інститутам , сумнівається в валютах або платоспроможності фінансових установ , довготривалі вкладення в нерухомість мають сенс - адже вона-то знецінитися не повинна.

Столиця визначає тенденції

Київ , як здавна повелося , на перших позиціях у всьому - у тому числі і в згортанні вторинного ринку житлової нерухомості.

У період з 1 січня 2013 -го по 1 січня 2014 року до столиці було скоєно 16 154 угоди купівлі / продажу квартир на вторинці . Це помітно менше , ніж у 2012 - му - тоді за рік було продано 19 259 квартир. Але ще сумніше статистика по місяцях: 2315 угод в липні і 818 в грудні.

Більш того , якщо наприкінці літа в столиці пропонували на продаж 55 тис. квартир , то до кінця року їх кількість скоротилася до 30 тис. При цьому ціни особливо не змінилися: за минулий рік індекс вартості вторинного житла в Києві знизився з $ 1554 до $ 1543 за кв. м.

ЗАРАЗ . Січень і початок лютого - традиційно застійний час на ринку житла. Навіть у кращі часи активність на початку року падала рази в два порівняно із середньорічною . Здавалося б , зараз ринок повинен повністю « лежати ». Але це не зовсім так. За словами директора ріелторської компанії « Золоті ворота» Олексія Холмецкого , активність зараз трохи вище , ніж можна було б очікувати. Угоди таки відбуваються , хоча їх менше , ніж у той же період минулого року. На думку Холмецкого , це частково пов'язано з нестабільністю і невизначеністю з курсом гривні укупі з деяким зниженням довіри до фінансових інститутів ( цілком природним в період політичної нестабільності ) . Деякі люди сьогодні воліють переводити заощадження з банківських депозитів в нерухомість.

Регіональні тонкощі

Регіональні ринки нерухомості в основному відображають ті ж процеси , що відбуваються і на столичному ринку . Немає у нас сприятливих регіонів. - Все скрізь йде на спад. Втім , деякі відмінності все ж є.
СХІД . На харківському ринку вторинної нерухомості рік пройшов ненудно . Як і в більшості інших регіонів , покупці орієнтувалися на введення обмежень сум готівкових розрахунків , тому влітку активність на ринку різко зросла .

Так , за даними компанії ХАН , попит підвищився на 20 % , причому в останній тиждень серпня було завершено близько 40 % угод усього місяця. А далі пішов спад - у грудні кількість угод виявилося на 30 % нижче , ніж за рік до цього. Проте ціни на житлову нерухомість в Харкові не тільки не знизилися , але навіть і дещо зросли . За даними компанії « Канзас» , за рік індекс цін піднявся на 0,8 %. За статистикою харківського АН «Аверс» , «квадрат» в однокімнатній квартирі в середньому подорожчав на 1,1 % , у двокімнатній - на 5,2% , а в трикімнатній - на 7,9 %.

А от у Донецьку середній квадратний метр , подешевшав на 3,5 %. Динаміка активності розвивалася приблизно за тією ж схемою , що і в Харкові .

Трохи зросла в ціні (на 2 %) житлоплощу в Дніпропетровську , а в Запоріжжі знизилася на 5,7%.

ЮГ . Повинно бути , особливо прикро було дивитися на спад другої половини року ріелторам і власникам нерухомості в Криму. У 2012 році тамтешні фахівці спостерігали певні ознаки стабілізації ринку . Але , як сказано в огляді Торгової системи REM Navigator , «вже початок 2013 року не віщувало для ринку нерухомості нічого хорошого. Замість впевненого цінового зростання весняний сезон 2013 -го розпочався з нульових показників , а вже до травня ціни на нерухомість знизилися на 2 % ». Влітку , однак , знову блиснув промінчик надії: на руку кримчанам зіграли різні політичні та економічні негаразди в Єгипті , Тунісі та на Кіпрі - ці країни традиційно входять до числа улюблених місць відпочинку і покупки нерухомості у росіян. У підсумку , як каже Олег Сікорський , на початку літа попит на нерухомість на ПБК з боку росіян помітно виріс , що призвело до пожвавлення всього ринку нерухомості півострова. Ціни пішли вгору , але ненадовго - явно виражений курс на євроінтеграцію привів до охолодження відносин з Росією , а слідом за цим - і до відтоку російських покупців. У підсумку за 2013 середні ціни на нерухомість у Криму знизилися на 2 %.

В Одесі середня ціна квадратного метра , за даними компанії «Канзас» , просіла на 0,5 %. У Миколаєві та Херсоні вона залишилася майже без змін.

ЗАХІД І ЦЕНТР . За даними компанії « Канзас» , більш - менш помітно підріс «квадрат » у Вінниці ( на 5,2 %) , Черкасах ( на 6,7 %) , Кіровограді ( на 4,4 %) і в Івано - Франківську (на 3 %). В інших обласних центрах ціна залишилася майже тієї ж або трохи знизилася , за винятком Львова , де зниження склало помітні 6,1 %.