Ринок нерухомості пожвавиться в 2019 році

Криза ринку нерухомості в наявності: звичні способи дії більше не приносять результатів. Вихід - в пошуках точки рівноваги попиту та пропозиції і нового цінового балансу, вважає аналітик ІБК «ФОРТ» Юрій Кочетков.

- Чи є криза на ринку нерухомості? Адже падіння продажів квартир в новобудовах некатастрофічно, показники тримаються приблизно на рівні 2013 року.

- Безумовно, є. Криза - це не просте падіння цін або числа угод. І не паніка на ринку. Це, скоріше, якийсь новий стан дійсності, коли звичні способи діяльності вже не приводять до очікуваних результатів. Тобто, інвестуєш - а прибутку немає, рекламуєш - але не продається. І приходить усвідомлення, що жити в колишній парадигмі вже не можна. Виникає вимога кардинальних змін, інакше програєш. Все це є сьогодні на ринку нерухомості. Криза в наявності.

-На початку кризи багато сперечалися про його природі - циклічний він чи рукотворний. Ваша думка?

- Моя думка - це перетин кількох циклічних криз, які зійшлися в одній точці. Західна модель 18-річного циклу, що складається з трьох субціклов - двох семирічних і одного чотирирічного, логічно накладається на картину економічного розвитку нашої країни з 1990 року і ринку нерухомості зокрема. З деякими поправками на особливості нашої держави, звичайно.

- Як ця модель працює стосовно ринку нерухомості?

- Після чергової «перезавантаження» і очищення ринку настає перший семирічний субцікл. Земельні активи і девелоперські проекти в цей момент знецінені, ціни на квартири на дні, але позикові кошти при цьому вже цілком доступні, і в цілому економіка країни перебуває в сприятливому стані. Гроші приходять в девелопмент, запускаються нові проекти, починається глобальна гра на підвищення. Зростання триває приблизно сім років, плюс-мінус рік. До кінця субціклов надуваються «бульбашки»: власники землі включають у вартість ділянок очікування, що ціни будуть тільки рости, а ціна квадратного метра завищена через посиленого стимулювання попиту кредитами.

Потім настає короткий період протверезіння. Ринок переходить від семирічного субціклов стабільного зростання до семирічного періоду волатильності. Перехід займає приблизно два роки: цінові індекси трясе, нерухомість може кілька дешевшати. Але знайдена нова точка рівноваги, і «квадрати» знову починають стійко дорожчати. Ось тут-то настає час спекулянтів! Позикові кошти дешеві, земельні активи ніби як збалансувалися, хто вважає, що найгірше для ринку вже позаду.

Але накладається глобальна економічна криза і ловити невдалих інвесторів на піку цін. Настає найкритичніший момент 18-річного циклу, званий західними економістами winner's curse - «прокляття переможця». Позикові гроші дорожчають, попит руйнується. Несподівано виявляється, що і земля, і квартири, і інші об'єкти нерухомості переоцінені, «бульбашки» лопаються.

Нарешті настає останній субцікл - чотирирічний період відновлення і нового ребалансування вартості всіх активів ринку нерухомості. Глобальний 18-річний цикл нерухомості зробив свій оборот.

Хочу зауважити, що це дуже умовна і аж ніяк не універсальна картина функціонування західного ринку нерухомості. Цей термін може бовтатися взад-вперед в межах одного року. Економічна криза може завдати свій удар до або після терміну формування внутрішніх «мікропузирей» в нерухомості.

- Давайте накладемо цю матрицю на історію вітчизняного ринку нерухомості.

- Давайте. За точку відліку приймемо дефолт 1998 року і що простягнувся криза 1999 го. Він завдав удару по введенню житла (локальний мінімум 2000 року), але одночасно зачистив девелоперскую «поляну» від пострадянських будівельних структур. На зміну їм прийшли комерційні інвестиційно-будівельні компанії. Настали сім ситих років, які можна позначити як 2001-2007 роки. Ніколи більше земля не коштувала так дешево, як на початку цього періоду. До кінця семиріччя вартість майданчиків під будівництво стала недосяжною, нерухомість багаторазово подорожчала в доларовому еквіваленті. Криза 2008 року схлопнув сформувався «мікропузирей» на ринку житла і повноцінний «бульбашка» на ринку земельних активів.

Ринок увійшов в семиріччя волатильності. Пару років знадобилося на пошуки нового цінового балансу. З 2011 року стартував новий період зростання будівництва і введення житла аж до закінчення субціклов в минулому році.

- Чому ми не побачили такого ж обвалення цін, як в 2008-му?

- Тому що на ринку не надувся класичний «бульбашка» - лопатися було нічому. У Києві він тільки намітився: ціни на квартири, що будуються в якийсь момент перевищили вартість житла на вторинному ринку. Зараз ситуація розгорнулася в більш звичне русло.

Причина якраз в українські особливості. У період зростання ринку нерухомості в 2011-2014 роках не наступила епоха «дешевих грошей». Більш того, в 2011 році відбувся перелом економічних умов, докорінно воздействовавших на нашу державу. Як наслідок - дорогі кредити, дорога валюта, а на закуску - шокова девальвація гривні в 2014-му. Так як доходи і ринок у нас гривневі, та ще має місце бути наполегливо проводить держава політика стримування інфляції, то ми і отримали епоху депресивного ринку нерухомості. Адже різке зростання цін на квартири - це визнання ослаблення і низькою цінності грошей в очах споживача, чого ми ніяк не спостерігали.

В якомусь сенсі це не найгірший сценарій. Якби ринок був на ціновому зльоті, наслідки могли бути катастрофічними. А так є можливість досить комфортно опуститися на новий ціновий рівень, який би влаштував і споживача і виробника житла.

- Відповідно до цієї теорії, зараз ринок входить в чотирирічний субцікл відновлення. Що його чекає?

- Чотирирічна стагнація. Ринок пройде кілька станів в пошуках збалансованої ціни, яка влаштує і забудовника, і споживача. Їй відповідає певна кількість квадратних метрів, яке непогано б заздалегідь обмежити.

Якби не екстенсивне будівництво минулих років, то ніякої кризи ми б не побачили. Але зараз на ринку утворився надлишок пропозиції. У нинішній ситуації девелопери змушені погоджуватися на зниження цін до неприйнятного для себе рівня. У Києві вже бачимо знижки на новобудови в 20-25%. Це типова антикризовий захід: треба якось вискакувати з важкої ситуації, тому забудовники запускають акції.

Наступний етап - ціни опустяться на дно. Маю на увазі базові ціни, а не знижки в рамках маркетингових заходів. Ми це теж відзначаємо: нові об'єкти виходять на ринок за нижчими прайсів, ніж три роки тому. Різниця суттєва - до чверті вартості квадратного метра.

- Забудовники зменшили апетити і поступаються маржею?

- Дійсно, девелопери знижують рентабельність проектів. Пару років тому йшлося про 15-20-процентної маржинальність за індексом IRR.
Зараз вона опустилася до 5-10%. Багато київських забудовників на старті проекту продають квартири по 12500 гривень за «квадрат». Для столиці це нижче інвестиційної собівартості. Компанії йдуть на це в розрахунку на те, що зможуть згодом, на більш високих стадіях готовності, підвищити ціни. Ті, хто розпродав більшу частину квартир і вже добудовує будинку, просто втрачають частину прибутку.

У будь-якому випадку, на цій точці ринок зафіксуватися не може, так як такі ціни не влаштують будівельний бізнес. Протягом чотирьох років виникне зворотна ситуація: скорочення обсягів нового будівництва, яке ми вже відзначаємо з минулого року, призведе до дефіциту пропозиції. З чого логічно випливає черговий виток цін. У якийсь момент «криві» пройдуть по точці балансу попиту і пропозиції. Добре б ринку на ній зафіксуватися.

- Є передумови для відновлення попиту в найближчі роки?

- Попит і не падав, якщо говорити про бажання купити. Змінилися дві речі. По-перше, у людей з'явилася впевненість, що треба купувати не зараз, а через рік, коли ціни опустяться на дно.

По-друге, платоспроможний попит підтримується іпотекою за ставками, в результаті надання субсидії державою. Цей механізм дозволяє і далі накачувати темпи виробництва житла, чого, до речі, бажають і бізнес, і владу. Досить розширювати і здешевлювати кредитування, знизивши ставку, скажімо, до 5%, а термін кредиту збільшивши до 30 років. Паралельно слід податковими заходами підтискати землевласників, змушуючи їх знижувати цінові запити і терміново виводити землі на ринок. Але це «дорога в нікуди», яка неминуче призведе ринок до чергового дисбалансу і повноцінному кризи.

- Наскільки обгрунтовані очікування потенційних покупців щодо зниження цін через рік?

- Не думаю, що принципово знизяться. На вторинному - так. На первинному - збалансується знижкових-цінова політика, і забудовники озвучать новий прайс, фактично відповідний нинішніми цінами з урахуванням знижок і акцій.

Багато хто говорить, що ціни вже проходять дно. Більш сприятливого поєднання вартості в гривнях і курсу валюти не було з 2003 року. Багато українців тримають заощадження в валюті. Вони сьогодні можуть купити на свої 100 тисяч доларів набагато більше квадратних метрів, ніж два роки тому. Інша справа, що вони сумніваються і вичікують ще кращого моменту. Але якщо уряд налякає населення тим, що банки можуть за відсутності підтвердження легітимності доходів націоналізувати вклади, ми отримаємо прихід того самого відкладеного попиту на ринок.

- Коли побачимо світло в кінці тунелю?

- Думаю, 2016-2017 роки проведемо на дні. Для первинного ринку це означає скорочення інвестицій і зниження обсягів введення житла до кінця періоду. З 2018 почнеться приплив нових інвестицій. Реально видиме поліпшення може початися приблизно в 2019-му.
www.zagorodna.com