Первинний ринок нерухомості-2011: тенденції та прогнози

27.11.2010 16:55
Первинний ринок нерухомості-2011: тенденції та прогнози Наближається кінець року, а передвіщений багатьма аналітиками зліт цін на московську нерухомість так і не відбувся. Більше того, ціни на первинному ринку Московської області падають-з початку року середня ціна 1 кв. м знизилася до листопада на 6%. Вести.Ru запитали в експертів про попередні підсумки і перспективи ринку.

У 2010 році обсяг продажів новобудов у Московському регіоні збільшився в порівнянні з 2009 роком у чотири рази. При цьому попит перемістився на бюджетну нерухомість - одно-і двокімнатні квартири, новобудови в Московській області і на квартири невеликої площі.

У Москві триває "вимивання" найбільш вигідних пропозицій, тому конкуренція в Московській області між забудовниками посилилася. На думку компанії "Міель", 2009 рік був роком відкладеного попиту і накопичень, а 2010 рік став роком відновлення платоспроможного попиту і пожвавлення продажів.

"Головною тенденцією ринку новобудов Московського регіону цього року став зсув споживчих переваг при купівлі квартири в бік бюджетних покупок. Максимальна кількість угод у новобудовах Москви припадає на нерухомість вартістю від 4,8 млн до 10 млн рублів, а максимальна кількість угод у новобудовах Московської області - на нерухомість вартістю від 3 млн до 6,5 млн рублів. Збільшився попит на квартири невеликої площі і квартири з обробкою. Відбувся зсув попиту в Підмосков'ї: близько 60% угод припадає на область, 40% - на столицю. З початку року зростає частка іпотечних угод - з 5% у січні до 36% у листопаді від загального числа угод компанії ", - зазначила генеральний директор компанії" Міель - Новобудови "Марія Литинецкая.

На ринку новобудов Москви відзначено зменшення середньої площі квартир в сегменті економ-і бізнес-класу. Середні ціни на квартири в новобудовах з січня трохи виросли, до листопада вартість квадратного метра збільшилася, в середньому, на 5% і склала 190,3 тис. рублів.

Проте на первинному ринку Московської області ціни падають. З початку року середня ціна 1 кв. м знизилася на 6% і в листопаді склала 64 571 рублів. У Підмосков'ї збільшується частка панельного житлового будівництва, у новобудовах зменшується середня площа квартир.

Наближається кінець року, а передвіщений багатьма аналітиками зліт цін на московську нерухомість так і не відбувся. "Макроекономічна ситуація зараз не та. Примітно, що якщо доларовий індекс цін на квартири в Москві показує хоч і незначне, але зростання, то рублеві ціни на житло просто топчуться на місці. Середня вартість квадратного метра в рублях так і не вибралася за межі коридору 135 -140 тис. рублів. На цьому тлі навіть зростання доларових цін восени на рівні 1% на місяць виглядає досить слабо - як компенсація інфляції, в кращому випадку, але не більше того ", - вважає керівник аналітичного порталу IRN.ru Олег Репченко.

На його думку, можливість подальшого зростання цін на квартири відсутня, швидше, навпаки. Підсумки продажів жовтня свідчать про перехід ринку нерухомості до стагнації.

Перед новим роком продавці, швидше за все, відзначать сплеск активності серед покупців, але відбуватиметься це буде в умовах новорічних знижок і розпродажів. А ось що чекає ціни на нерухомість у Москві та Росії наступного року - питання цікаве.

"Слід звернути увагу ось на що. Посткризовий пожвавлення ринку нерухомості стало виявлятися наприкінці літа 2009 року, до осені 2009 року ціни після значного падіння, нарешті, почали зростати. Причини пожвавлення зрозумілі: потреба в житло у людей нікуди не поділася. На ринок вийшли покупці, які в минулі роки не могли встигнути за зростанням цін, вони змінили покупців-інвесторів та вузький прошарок топ-менеджерів і представників бізнесу. В основному, це люди, які купують житло для себе і обмежені в коштах, через що продаж нерухомості після кризи стала дуже чутлива до ціни ", - зазначив Репченко.

Виникає питання: як довго триватиме відкладений попит? Адже "альтернативники", які, по суті, беруть участь в обміні, грошей на ринок не приносять. Це означає, що ціни на нерухомість тепер визначають ті, хто готовий купити квартиру за "живі" гроші.

На думку Репченко, підрахувати кількість таких покупців складно, але ясно, що їх кількість обмежена і поступово скорочується. Ринок не може спиратися на покупців з докризовими накопиченнями, а реальні наявні доходи населення, за даними Росстату, з серпня знижуються.

"Посткризовий пожвавлення ринку за рахунок відкладеного попиту триває майже 14-15 місяців. До лютого 2011 року, коли ринок нерухомості після новорічних свят почне визначати напрямок подальшого руху, з початку пожвавлення пройде вже майже півтора року. Термін для ринку нерухомості зовсім чималий, щоб встигли припинитись і сильніші тенденції ", - вважає Репченко.

У приклад він привів найбільш різке подорожчання московської нерухомості в 2006 році, яке почалося в кінці літа 2005 року і закінчилося початком стагнації в кінці 2006 - початку 2007 року, тобто через якраз півтора року після початку пожвавлення ринку. Зростання цін на нерухомість в 2003 році почався з ослаблення долара. Закінчився цей етап початком стагнації в кінці весни - початку літа 2004 року, тобто через приблизно 15 місяців.

"Іншими словами, нинішній посткризовий період пожвавлення ринку нерухомості і пов'язане з ним часткове відновлення цін тривають вже цілком достатньо, щоб видихнути. Тому прихід черговий, принаймні, тимчасової стагнації на початку 2011 року видається все більш можливим", - уклав Репченко.

За даними Росстату, в Росії за десять місяців ввели в дію житло площею 37,7 млн кв. м, що на 5% нижче за показник того ж періоду минулого року. За логікою, брак житла на ринку і збільшення попиту повинні були привести до зростання цін на нерухомість, але цього не сталося. Більше того, ціни "застигли" на рівні початку року і в багатьох регіонах почали навіть знижуватися.

За даними "Міель", кількість столичних квартир, виставлених на продаж, зросла за останній місяць на 7,8%, до 48 тис. об'єктів. За даними компанії "Інком-нерухомість" - на 5,2%, до 52,5 тис. об'єктів. Це рекордні показники за рік.

"Всі ці дані говорять про те, що продавці вже не сподіваються на зростання цін і намагаються продати нерухомість на" піку ". Те ж саме відбувалося з ринком житла перед кризою 2008 року", - зазначив експерт столичного Центру нерухомості Олексій Бекетов. За його даними, тільки в жовтні середня вартість квадратного метра в доларах знизилася на 6,3%, ціни в рублях також знижуються.

Прийшла пора робити різницю між виставленої ціною і дійсною ціною на нерухомість, особливо відзначив Бекетов. "Коли мова йде про реальний покупця, в хід йдуть" підкилимні "ціни, це відомо всім експертам. Покладемо, квартиру виставляють на продаж за 5 млн рублів. Однак за реального покупця йде сувора війна. Йому готові надати істотну знижку від 5 млн рублів. Зараз знижки можуть доходити до 10-20%, інакше квартира "зависне" надовго, якщо не назавжди ", - пояснив Бекетов.

Подібного роду знижки не входять в офіційну статистику, в ній наведено лише виставляються ціни. Але саме знижки кажуть про справжній стан справ і про реальний платоспроможний попит. Бекетов вважає, що ціни на нерухомість "дозріли" для падіння, оскільки розмір неоголошених знижок збільшується. "Все йде точно так само, як перед кризою на ринку нерухомості 2008 року", - уклав Бекетов
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Первинний ринок нерухомості-2011: тенденції та прогнозиПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти