Огляд ринку житлової нерухомості Києва в лютому





Google+
02.03.2011 16:00
Аналіз ринку нерухомості | Огляд ринку житлової нерухомості Києва в лютому Індекс вартості житла Києва IKm (USD) знизився на 1,2% і склав 1520 пунктів. Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) знизився на 1,6% і склав 12100 пунктів. Індекс цінового очікування (передбачається, що зміна індексу вартості в наступному місяці) знизився на 0,5% і склав -1,1%. Індекс прибутковості житла (порівняння з банківським депозитом) -0,3 банк / деп.

У лютому позначилися тенденції одужання ринку.

Непідйомні для переважної більшості громадян України ціни пропозицій знизилися практично у всіх сегментах ринку; швидкість зниження індексу вартості зросла.

До кінця місяця ринок нерухомості трохи ожив. Помітно збільшилася кількість дзвінків і переглядів. Збільшилася і кількість договорів задатку.

Схоже, що ці тенденції отримають подальший розвиток. До такого висновку підштовхує, зокрема, аналіз торгів при перегляді.

Потенційні покупці, хоча і чекають подальшого загального зниження рівня цін, але при істотних поступки продавців, багато хто готовий вже зараз купувати нерухомість.

Згідно з нашими даними, у лютому ціни продажів були в середньому на 16,2% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображає наведений вище відсоток дисконту загальноринкові тенденції - сказати досить складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції, по-друге, дані про розміри дисконту отримані на основі дуже невеликої кількості угод (отже, статистична помилка висока).

Приблизно 75% всіх лютневих продажів доводиться на квартири «економ-класу» вартістю до 90000 $. Мінімальна ціна продажу склала 40000 $ (однокімнатна квартира площею 19,7 квадратних метрів у панельному будинку на вулиці Богатирській). Найбільш дорога з відомих нам квартир площею 167 квадратних метрів була продана на Оболонських Липках за 350000 $.

При цьому, якщо судити за наявним списком угод, більшість покупців вибрали квартири з ремонтом (нерідко - з досить якісним). Одночасно в списку угод збільшилася частка квартир, що потребують серйозного ремонту, і знизилася частка квартир, «вимагають косметичного ремонту».

Вважаємо, що це далеко не випадково. Вибір квартир в останні місяці досить великий, кожен покупець міг не поспішаючи підібрати житло по своєму смаку і матеріальним можливостям. У результаті одні придбали квартиру з ремонтом і навіть меблями, особливо не переплачуючи за них; інші порахували, що вигідніше придбати «вбиту» квартиру, і зробити в ній ремонт по своєму смаку.

Складно сказати, хто з них зробив правильний вибір (у кожному конкретному випадку потрібно розбиратися окремо). Можна лише зауважити, що продавці, які зробили перед продажем дорогі ремонти, в нинішніх умовах далеко не завжди виявляються у виграші. Справа в тому, що ремонти за останні роки дешевше не стали (в багатьох випадках вони навіть подорожчали). Вартість же нерухомості знизилася істотно.

Тому нерідкі випадки, коли люди витратили на ремонт, наприклад, 12000, а квартиру змогли продати лише на 8000 дорожче. Хоча є й зворотні приклади. Тут багато чого залежить від сегмента ринку та особливостей конкретної квартири. У новобудовах і в «убитих квартирах» проведені передпродажні ремонти нерідко себе виправдовують (природно, якщо вони проведені грамотно, з використанням відповідних технологій та урахуванням ринкових тенденцій).

Графіки зміни індексів вартості київського житла представлені нижче.

 

Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або у доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.

При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).

Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.

Ціни пропозицій в доларах за квартиру за станом на 01.03.201

 

* Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли в довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку

Аналізуючи дані, представлені у наведених таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.

Основна суть нововведень: посилення правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики; з одночасним розширенням кількості джерел інформації. Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язані з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.

Ринок іпотечних кредитів


Банки Україні, зіткнувшись з проблемами ефективного розміщення залучених коштів, все більше уваги приділяють відновленню іпотечного кредитування. Знижують ставки, спрощують умови кредитування, активно шукають підходи до потенційних позичальників. За останній рік ставки по іпотечних кредитах у національній валюті знизилися на 4 - 5%. Так, якщо в лютому 2010 року середня процентна ставка по кредитах на житло в гривнях була 24,43%, то в лютому 2011 року вона становила 19,10% (дані компанії «Простобанк Консалтинг»).

Представники банків все частіше звертаються в агентства нерухомості, роз'яснюють особливості програм кредитування, просять направляти до них клієнтів (у першу чергу тих, кому для поліпшення житлових умов не вистачає відносно невеликих сум).

Особливого результату ці заходи поки не дають. Незважаючи на зниження, банківські відсотки все ще дуже високі; умови іпотечного кредитування занадто жорсткі для більшості наших громадян. До того ж проблеми з погашенням виданих раніше іпотечних кредитів відштовхнули від банків багатьох потенційних позичальників.

У 2010 році середньомісячний обсяг нових кредитів, виданих «домашнім господарствам» на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості, становив лише 188млн. гривень. При цьому загальна заборгованість «домашніх господарств» по іпотечних кредитах з місяця в місяць скорочувалася.

Дані Нацбанку про зміну заборгованості за такими кредитами наведені в таблиці.

 

 

На закінчення відзначимо, що поки банки досить лояльно відносяться до заборгували іпотечників, реструктуруємо їхні борги, надаючи їм можливість не поспішаючи (без зайвого тиску) продати заставну нерухомість і погасити заборгованість. Як довго банки зможуть проводити подібну політику - сказати складно.

Прогноз на березень 2011 року


Вважаємо, що в березні ділова активність підвищиться, а індекс цін продовжить своє зниження.

Підвищення ділової активності ми пов'язуємо не тільки з традиційним весняним пожвавленням ринку, а й тими тенденціями, які спостерігали в лютому. Втомившись від ролі «спостерігачів» і невирішених житлових проблем, доглянувши за багато місяців очікування вулиці, будинки і квартири, покупці все частіше виходять на ринок з «серйозними намірами». Правда, практично всі вони коливаються. Але нерідко відкидають коливання, коли продавці погоджуються продати дешевше, ніж просять за аналогічні квартири.

Прагнення продавців залучити увагу подібних покупців більш низькою ціною дає підставу прогнозувати загальне зниження цін.

При цьому темпи зниження цін у березні, швидше за все, зростуть. Одна справа, коли продавці не бачать на ринку реальних покупців (у цій ситуації ціни вони зазвичай притримують). І зовсім інша річ, коли на ринку з'являються більш-менш реальні покупці. У подібній ситуації продавці знижують ціни набагато охочіше.

Інформаційно-аналітичний відділ

порталу нерухомост
www.domik.net
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти