Огляд ринку котеджних містечок Вишгородського напряму

На сьогоднішній день Вишгородський напрямок не можна віднести до популярних для забудови коттежними містечками.

На стадії реалізації в цьому напрямку знаходиться 13 котеджних містечок:
Боровик
Ясногородська галявина;
Вишгородська брама;
Старий Сад;
Дідовиця;
Козина Спина;
Ольжичі (Червона калина);
Швейцарське село;
Приморське;
Затишне;
Лазарів Сад (Межигір'я);
Авіатор;
Європейське.

Загальна кількість пропозицій домоволодінь по Вишгородському напрямку становить 604 котеджі різних форматів.

Таблиця 1. Кількість домоволодінь у котеджних містечках
Боровик - 30
Ясногородська галявина -120
Вишгородська брама - 98
Старий Сад - 8
Дідовиця - 4
Козина Спина - 8
Ольжичі (Червона калина) - 61
Швейцарське село - 53
Приморське - 52
Затишне -34
Лазарів Сад (Межигір'я) - 50
Авіатор - 46
Європейське - 40
РАЗОМ - 604

Містечка Вишгородського напряму розділилися між лівим і правим берегом Дніпра приблизно в рівних частках:
містечка Правого берега Дніпра здебільшого зосереджені уздовж узбережжя Київського моря, в той час, як лівобережні містечка розташовані в заплаві річки Десна і уздовж лівого берега Київського моря.

Більшість містечок розташовані в зоні 20-кілометрового віддалення від кордону Києва (9), в віддаленості від 20 до 30 км. від Києва знаходиться 2 містечка, на відстані понад 30 км так само два містечка.

Таблиця 2. Розподіл котеджних містечок по віддаленості від Києва, км
До 20 км. - 9 містечок - 333 будинків
20-30 км. - 2 містечка - 105 будинків
Понад 30 км. - 2 містечка - 166 будинків

 У той же час, розподіл по віддаленості від Києва в розрізі кількості домоволодінь дещо інший.

По цій характеристиці можна чітко розділити містечка на два типи за їх призначенням:
для постійного проживання (Боровик, Вишгородаская брама, Старий сад, Дідовиця, Козина спина, Ольжичі, Затишне, Лазарів сад, Європейське);
для сезонного проживання (Ясногородська галявина, Швейцарське село, Приморське, Авіатор).
 
Очевидно більш ніж дворазове переважання містечок для постійного проживання, що в цілому підтверджує тенденції ринку котеджних містечок Київської області в цілому.

Вишгородський напрямок широко представлено форматом таунхаус, де котеджні містечка з цим форматом мають трохи менше третини всієї пропозиції.

Слід так само відзначити, що в своїй більшості, містечка з форматом таунхаусів мають значно меншу кількість домоволодінь, ніж містечка з котеджами, що відбилося на структурі ринку напрямку за кількістю домоволодінь. Так, частка таунхаусів склала всього 9% від усієї пропозиції щодо направлення.
 
У Вишгородському напрямку представлені містечка класів «Економ» і «Бізнес»
 
До класу «Бізнес» можна віднести третину містечок напрямку (Боровик, Ольжичі, Приморське, Європейське). Решта містечок відносяться до класу «Економ». Виняток становить містечко «Вишгородська брама», який поєднує в собі домоволодіння різних класів і відноситься до категорії мультикласових містечок.

Ціна на котеджні містечка цього напрямку коливається від $ 850 за квадратний метр до $ 3000 за квадратний метр.
 
Таблиця 3. Розподіл котеджних містечок за ціною квадратного метра, доларів

Боровик - 2100-2660 дол. / кв.м
Ясногородська галявина - 1150-1250 дол. / кв.м
Вишгородська брама - 850-1500 дол. / кв.м
Старий Сад - 1860 дол. / кв.м
Дідовиця - 1600 дол. / кв.м
Козина Спина - 1700 дол. / кв.м
Ольжичі (Червона калина) - 2000 дол. / кв.м
Швейцарське село - 1700 дол. / кв.м
Приморське - від 2000 дол. / кв.м
Затишне - 1221 дол. / кв.м
Лазарів Сад (Межигір'я) - 1700 дол. / кв.м
Авіатор - 1800 дол. / кв.м
Європейське -1800-3000 дол. / кв.м

 Площі ділянок під домоволодіннями коливаються від 10 соток (містечка Ольжичі і Європейськие) до 36 соток (містечко Швейцарське село). Виняток становлять містечка з таунхаусним форматом, площі ділянок у яких коливаються від 3 до 5 соток.

Таблиця 4. Розподіл котеджних містечок за площею ділянок під домоволодіннями, соток

Боровик - 16-28
Ясногородська галявина - 12-24
Вишгородська брама - Еліт-30, Бізнес 12-24, Економ - від 12 соток
Старий Сад - 3
Дідовиця - 3
Козина Спина - 3
Ольжичі (Червона калина) - 10
Швейцарське село - 12-36 
Приморське - 10-18 
Затишне - 5 
Лазарів Сад (Межигір'я) - 15 
Авіатор - 12 
Європейське - 10-12 

Мінімальна площа будинку виявлена в КМ «Приморське» - 100 кв.м., максимальна в КМ «Вишгородська брама» - понад 500 кв.м. Площі домоволодінь в містечках з таунхаусами коливаються від 145 кв.м. до 220 кв.м.
 
Таблиця 5. Розподіл котеджних містечок за площею будинків
Боровик - 275,5 кв.м ., 344,7 кв.м., 357,3 кв.м.
Ясногородська галявина - 120-210 кв.м.
Вишгородська брама - еліт-від 500 кв.м., бізнес - від 200 кв.м., економ - від 180 кв.м.
Старий Сад  - 145 кв.м.
Дідовиця - 220 кв.м.
Козина Спина - 145 кв.м.
Ольжичі (Червона калина) - 116-175 кв.м.
Швейцарське село - 239 кв.м., 400 кв.м.
Приморське - 100-500 кв.м.
Затишне - 131 кв.м.
Лазарів Сад (Межигір'я) - 221-265 кв.м.
Авіатор - 120-240 кв.м.
Європейське - 190-500 кв.м.

У селищах Вишгородського напряму представлена ​​така соціальна і торгово-розважальна інфраструктура:
 
Таблиця 6. Заявлена ​​інфраструктура котеджних містечок Вишгородського напрямку

Боровик - сквер, кафе-бар, мінімаркет, сауна, зона барбекю, гостьова парковка

Ясногородська галявина - торговий центр

Вишгородська брама - магазин, кафе-ресторан, дитяча ігрова кімната і майданчик, спортивні майданчики, дитячий сад, міні-готель

Старий Сад - власна інфраструктура не передбачена

Дідовиця - власна інфраструктура не передбачена

Козина Спина - власна інфраструктура не передбачена

Ольжичі (Червона калина) - ресторан і приміщення для відпочинку жителів селища, тренажерний зал, сауна, міні-маркет, медичний кабінет, 2 спеціально обладнані майданчики для занять спортом на відкритому повітрі, пляж і прогулянкові зони, 3 ігрових майданчики для дітей різних вікових категорій

Швейцарське село - ресторан, дитячий майданчик, магазин, спортивний майданчик, медпункт

Приморське - мінімаркет, кафе бар, цілодобовий медичний пункт, розташований неподалік невеликий ринок. При необхідності обіцяють відкрити і дитячий сад

Затишне - басейн, супермаркет, ресторан, медичний пункт, різні пропозиції сфери побутового обслуговування парк з ландшафтного дизайном, спортивні майданчики, обладнані різними снарядами, баскетбольне та футбольне поля, тенісний корт

Лазарів Сад (Межигір'я) - власна інфраструктура не передбачена

Авіатор - власна інфраструктура не передбачена

Європейське - власний пляж; гостьова автостоянка; спортивний комплекс; дитячий розважальний комплекс; стоянка для катерів; берегова пішохідна зона з альтанками для відпочинку

 Разом з тим, слід зазначити, що найбільш значним за кількістю домоволодінь у Вишгородському напрямку, є сегмент котеджної нерухомості індивідуальної забудови. Найбільш активно цим сегментом забудовуються села Нові та Старі Петрівці, Лютіж, ближчий до Києва житловий масив Дідовиця, практично повністю складаються з котеджів індивідуального будівництва.

 Причиною низької активності забудовників котеджних містечок на цьому напрямку є кілька факторів, серед яких слабка транспортна доступність до ділового центру міста, імідж зони, близької до Чорнобиля і ряд інших негативних факторів. Але, в силу своїх ландшафтних та рекреаційних ресурсів (узбережжя Київського моря, великі лісові масиви), цей напрям можна віднести до розряду перспективних для забудови котеджними селищами вже в найближчому майбутньому. Крім того, може значно підвищити транспортну доступність Вишгородського напряму заплановане будівництво моста, який з'єднає Оболонь через Рибальський острів з центром Києва. Очікується, що в найближчому майбутньому на Вишгородському напрямку активізується робота з будівництва котеджних містечок, буде заявлена ​​ціла група селищ класу «економ» з розвиненою внутрішньою інфраструктурою та великою кількістю домоволодінь.

Віктор Коваленко
www.zagorodna.com/uk