Офісна нерухомість в умовах кризи

Вже зараз зрозуміло, що багато офісних працівників і після завершення карантину віддадуть перевагу частково, кілька днів в тиждень, працювати з дому. Що буде з офісами? Ринок офісної нерухомості, мабуть, найбільш гнучкий сегмент комерційної нерухомості. Він найшвидше реагує на зміну філософії ведення бізнесу та підвищень вимог. На зміну кабінетній системі прийшли оупен-спейси, потім змішана система. Діджіталізація та гнучкі графіки роботи привели до появи системи гнучких офісів, і коворкінгів. Які тренди посилить пандемія, а які виведе з ринку, поки можна тільки припускати.

Перші зміни вже проявляються: COVID-19 може стати каталізатором збільшення числа працюючих дистанційно.

Ми проводимо дослідження «Дистанційний режим роботи під час пандемії COVID-19». У 25 країнах вже опитано понад 3 тисячі представників різних професій, які працюють в офісах. За попередніми підсумками, формат дистанційної роботи припав до душі більшості респондентів: 82% хотіли б працювати віддалено один день на тиждень або більше після закінчення карантину, а 71% респондентів, які ніколи не працювали вдома до COVID-19, хотіли б працювати віддалено принаймні один день на тиждень у майбутньому.

Ефективність дистанційної роботи залежить від сфери діяльності. Більше половини, 53% опитаних, зазначили, що їх продуктивність не змінилася в умовах дистанційної роботи. У 24% продуктивність зросла, проте 23% відзначили, що ефективність знизилась. Найчастіше зростання продуктивності відзначають в сфері фінансових послуг, професійних послуг та технологій, проте в галузі права, освіти та досліджень, навпаки, вона знизилася.

Більше половини опитаних, 55%, вважають, що зможуть дистанційно виконувати індивідуальну роботу краще або навіть набагато краще, ніж в офісі. Що стосується командних завдань, то 76% респондентів досі відчувають зв’язок зі своїми колегами, працюючи віддалено та незважаючи на відсутність фізичної дистанції. Проте 58% відзначили, що ефективніше співпрацювали би в межах офісу, а ніж вдома.

Карантинні заходи, які охопили практично всі країни, безумовно внесуть фундаментальні зміни в формати офісів. Вже зараз зрозуміло, що багато офісних працівників і після завершення карантину віддадуть перевагу частково, кілька днів на тиждень, роботі з дому. Зараз унікальний час, щоб проаналізувати, які рішення допоможуть ефективно та безпечно організувати роботу офісів у майбутньому.

Тенденція, яка пов’язана з переходом до дистанційного графіку роботи, не є аргументом скорочення споживання офісних приміщень. Квадратні метри для розміщення працівників компаній будуть затребувані завжди, а дистанційний доступ і віртуальний зв’язок не замінять фізичної присутності, особливо, якщо йдеться про роботу в групах. Соціум необхідний.

«Наймолодший» з офісних сегментів України — коворкінги та гнучкі офіси — складає невелику частку в загальній структурі ринку. Наприклад, у Києві - до 2,5% від загальної пропозиції офісної нерухомості. Місто Київ є найбільшим ринком для коворкінг-просторів (26 операторів, які займають близько 75 000 м²). Лідерами українського ринку за обсягом зайнятих квадратних метрів є: IWG (в Україні працюють під брендами Spaces і Regus), Platforma, Creative Quarter і Creative States. Деякі коворкінги відреагували на пандемію миттєво, запропонували своїм резидентам скористатися доставкою і передати на час карантину меблі (крісла) з коворкінгів, щоб створити комфортні умови для роботи.

Підлаштуватися під клієнта, вгадати його бажання та сумніви — стане спільним завданням для всього ринку офісної нерухомості після закінчення карантину.

Можна припустити, що перш за все пандемія підвищить вимоги до приміщень з точки зору гігієни, від інженерії та планувань до матеріалів і механізмів, які використовуються для обробки та облаштування.

Існує висока ймовірність масового впровадження безконтактних систем, які дозволять уникнути дотиків до ручок дверей та кнопок ліфтів. Пілотну інтеграцію схожого інтерфейсу здійснила естонська технологічна компанія Ninja Solutions y талліннському офісному центрі Navigator.

Можливо, в майбутньому туалетні кімнати будуть одразу поруч із гардеробом, буде відсічена можливість заходити до офісного приміщення у верхньому одязі та без обробки рук. Окрім санітайзерів/антисептиків обов’язковими можуть стати зволожувачі/очишувачі повітря, обробка взуття біля входу та ін.

Вибір рішень звукоізоляції - на користь рівних поверхонь, зручних для прибирання та дезінфекції в разі потреби. Можливо, крім пожежних датчиків з’являться вмонтовані температурні, які скануватимуть працівників дистанційно.

Діджіталізація створила тренд дистанційної роботи, а карантин його посилив. Проте, візити в офіси неминучі. На зміну фіксованим робочим місцям прийдуть хот-дескінги. Hot desking — тенденція, яка набирає обертів і в нашій країні. Її суть полягає в тому, що кілька співробітників працюють за одним фізичним робочим місцем по черзі. Така практика вже використовується навіть у великих компаніях, наприклад, в офісі Bosch в Києві. Особисті речі - в шафах-локерах. Після закінчення робочого дня — всі столи чисті, весь простір дезінфікується, що також зменшує можливість поширення інфекції. Ідеальні меблі для такого простору можуть бути «трансформерами». Наприклад, дозволяти регулювати висоту столів (особливо для прихильників працювати стоячи). Не буде необхідності в окремо виділених кімнатах для переговорів, заплановані зустрічі можуть проводитися у тих частинах приміщення, що відокремлені звукоізоляційними перегородками.

У спільному просторі буде використовуватися більше природного сонячного освітлення та озеленення (наприклад, відкритий простір, типу терас або зі світловими ліхтарями).

Пандемія — безумовний виклик цивілізації. Проблеми, які вона відкрила є колективними та стосуються всього соціуму. Рішення будуть знайдені. Бізнес трансформується, слідом за ним трансформуються й офіси. Вони стануть безпечнішими та більш технологічними, гуманнішими та одночасно більш цифровими, здатними швидко перебудовуватися залежно від поставленого завдання.

Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна)

nv.ua/