Новобудови Москви: географія, формати житла, ціни





Google+
18.04.2011 11:06
Аналіз ринку нерухомості | Новобудови Москви: географія, формати житла, ціни Розмови про те, що Москві загрожує дефіцит нового житла, з'являються у фахових колах постійно.

Часом під них підводиться солідна «доказова база» - начебто чергових поправок до знаменитого 214-ФЗ (які, найчастіше, лякають «знаючі люди», взагалі зроблять нове будівництво неможливим) або посилення столичною владою правил виділення ділянок під забудову. Однак журнал Metrinfo.ru подивився, що реально є на ринку і виявив чимало пропозицій.

Жоден огляд по новобудовах не обходиться без того, щоб хтось з коментаторів не заявив про зростання дефіциту нового житла. Причини називаються наступні: криза (а значить, будівельники відчувають труднощі з фінансуванням), зміна законодавства (вимога переходити на 214-й закон про пайову участь у будівництві), обмеження з боку адміністрації (наприклад, на будівництво в центрі Москви). Висновок, який ми повинні зробити з усього з цього - будувати тепер будуть мало, а продавати - дорого.

Журнал www.metrinfo.ru за допомогою експертів з аналітичного центру «ідикатор ринку нерухомості» вже неодноразово дану тезу оспорював, і оскільки тема дефіциту новобудов має безпосереднє відношення до нашої статті, варто згадати основні аргументи ще раз.

По-перше, про дефіцит чого б то не було (валянок, сигарет і нерухомості) можна говорити, коли є різке зростання попиту, ажіотаж з боку покупців. Причому ці покупці енергійно розмахують тугими гаманцями. Як у радянські часи: гроші у людей водилися, а товару не було, прилавки брали штурмом. Сьогодні ситуація принципово інша.

Безумовно, в певних «нішах» ринку нерухомості відчувається пожвавлення. Мова, перш за все йде про масштабні комплекси новобудов економ- і комфорт-класу, які почали з'являтися в Москві після кризи. Першою такою ластівкою був район «Марфіно», сьогодні у всіх на вустах - «Царицино». Такий «продукт» не залежується, а значить забудовники потрапили «точно в попит». Людям подобаються нові квартири з гарною інфраструктурою, з оздобленням і т.д. Вони не хочуть брати обшарпане житло на вторинному ринку », яке до того ж необхідно піддавати ретельній юридичній перевірці. І якщо б таких комплексів у Москві будували б ще більше, то і вони б розкупили «на ура». І оскільки в даному сегменті відчувається реальний попит, то й ціни підростають - з 70 тисяч (з чого починалося «Марфіно») до 120-130 тисяч за кв. метр.

Безперечно - пропозиція подібного роду в столиці обмежено. Але є суттєвий момент, який не дає вибухнути і «дефіциту». Все-таки у покупців житла економ-класу зайвих грошей немає. Більш дорогі варіанти їх навряд чи зацікавлять - для цього потрібні суми солідніше. І брати їх особливо не звідки. Підвищення цін на нафту, зовсім наших покупців не радує оскільки їх доходи від цього рости не будуть, а от витрати-то якраз і збільшаться. І не виключено, що якщо наш покупець виявиться під гнітом фінансових проблем, від покупки квартири він може і відмовитися. І тоді дефіцитним «товаром» виявиться він. (Див. статтю «Незвична динаміка на ринку житла: вперше за 20 років»).

Говорячи про «жахливий» дефіциті, оратори наводять як доказ статистику. Ось, кажуть, - у Москві колись будували 5 мільйонів квадратних метрів житла, а за минулий рік всього-на-всього 1,77 млн. Але хвилиночку. Основне скорочення припало на «соціалку» - міські програми для черговиків і переселенців з п'ятиповерхівок. Між тим, на ринок комерційного житла вийшла левова частка збудованого: 1,2-1,3 млн. кв. метрів житла. А в колишні роки виходило близько 2 млн. Та скорочення є, але не катастрофічне і цілком зрозуміле. Здали те, що закладалося в кінці 2008-го року - того самого кризового року, адже в середньому будівельний період займає два роки.

До речі, на будівельному циклі варто зупинитися докладніше. Не треба плутати обсяги здачі житла і обсяги пропозиції, попереджають аналітики ІРН. «Кризові» цифри здачі житла в 2010 році вже не мають відношення до сьогоднішнього ринку! Сьогодні до продажу пропонуються об'єкти, які ще тільки будуються або починають будуватися. Ось їх-то здадуть наприкінці 2012-го року, і цифри, відповідно, оприлюднюють. («Чи призведе падіння обсягів будівництва житла до нового зростання цін?")

Дані самого ІРН, а центр щоквартально моніторить число новобудов, які виходять на ринок, свідчать про те, що він відновлюється. Результати дослідження («Весь ринок новобудов Московського регіону за 2009 - 2011 роки. Порівняльний аналіз») говорять про те, що за останній рік сумарне число новобудов у Москві і Підмосков'ї хоч і зовсім небагато, але зросла: якщо в I кварталі 2010 р. кількість новобудов, які пропонувалися на продаж у Москві і Підмосков'ї, становило 844, то до I кварталу 2011 р. їх число збільшилося до 852. Середня вартість «квадрата» у районах Москви за МКАД і містах-сателітах за рік майже не змінилася: на початку 2011 року метр коштував 79 тисяч руб., А рік тому - 78 тисяч. Але в самій столиці (яка не за МКАД) метр трохи подорожчав - з 145, 9 до 149, 8 тис. руб. Так що 2010 рік для будівельників був цілком нормальним - і ціни не роздувається, і будувати стали більше.

Ну а тепер перейдемо від теорії до практики: подивимося, які об'єкти реально пропонуються на ринку.

«Садові квартали»: доступна еліта


Зазвичай ми намагаємося не торкатися теми елітного житла - про нього пишуть інші видання, а наш журнал більше орієнтований на людей середнього достатку. Однак цього разу вирішили зробити виняток - в першу чергу саме тому, що даний об'єкт помітно доступніше за ціною всіх інших (у своїй групі, зрозуміло).

Отже, «Садові квартали». Новий РК, розповідає Марина Маркарова, керуючий партнер компанії MAYFAIR Properties, знаходиться в одному з найпрестижніших районів Центру - Хамовниках. Точна адреса - вул. Єфремова, вл. 12. Концепція проекту передбачає будівництво цілого мікрорайону зі своїми школами, дитячими садами, медичним та діловим центрами, парками і прекрасною рекреаційною зоною, під яку відведено більше 6 га землі. Житлових будівлі буде 32, вони змінної поверховості (4-14 поверхів). Загальна кількість квартир складе 920, їх метраж - 60-600 кв. м. Також передбачено підземний паркінг на 3763 машиномісць.

Здача нового ЖК (різні черги) планується на 2012-14 роки.


... Втім, різними архітектурними та будівельними вишукуваннями ринок вже не здивуєш. Головне достоїнство «Садових кварталів» в іншому - в ціні. За словами Марини Маркарова, вартість 1 кв. м тут починається від $ 8,6 тис. Олеся Мандзяк, керівник відділу елітної нерухомості компанії Delta estate, називає кілька великі цифри - $ 10-30 тис. за кв. м. Але все одно, нижня планка виглядає дуже привабливо. «Об'єкт цікавий покупцям своєї виняткової ліквідністю, - відзначає експерт. - Зараз на ринку елітного житла «недорогі» пропозиції можна перерахувати на пальцях однієї руки. У ЦАО знайти ціну в $ 10 тис. за кв. м складно, а в цих об'єктах поки можна ».

«Англійська квартал»: добротний «бізнес-плюс»


Цей проект схожий на попередній не тільки назвою - є багато подібностей і по суті. Також забудовується значна територія (в даному випадку - 4 га), на якій створюється власна життя з благоустроєм, солідним набором внутрішньої інфраструктури. Висота будинків - 11-14 поверхів, загальна кількість квартир - 953.

Але є і серйозні відмінності. Перш за все, місце розташування - Митна вулиця помітно менш престижна, ніж Хамовники. Також звернемо увагу, що місць у підземному паркінгу - 814. У «Садових кварталах», як ми пам'ятаємо, їх доводилося по чотири (!) На кожну квартиру, тут же - менше одного. Як результат, ціни помітно нижчі: за словами Ольги Маркової, маркетолога компанії «Пересвет-Інвест», вартість квадратного метра перебуває в межах 148,77-210 тис. руб., А в середньому - 184 620 руб. за кв. м. Втім, більш помірні ціни - це, з точки зору більшості покупців, зовсім не недолік, а зовсім навпаки ...

А в цілому «Англійська квартал» - пропозиція прекрасне, справжній палац у британському стилі: виразний архітектурний вигляд, власна керуюча компанія. Термін здачі - IV квартал 2011 року. При придбанні квартири можна скористатися іпотечними програмами декількох банків.

«Соняшники»: в оточенні рівних

У районі Строгино (СЗАТ) компанія «Сіті-XXI століття» створює «Мініполіс Строгинский» - кілька розташованих поруч РК приблизно одного цінового класу. Для покупців результатом є проживання серед рівних собі за соціальним статусом, а також багата зовнішня інфраструктура. Як каже Сергій Лядов, прес-секретар інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», набір включає в себе стадіон і палац спорту «Янтар» з футбольним полем, біговими доріжками, тенісним центром, майданчиками для різних видів спорту.

Ще є льодові арени, спортивні зали, 25-метровий басейн та дитячий басейн, боулінг-центр. Сьогодні тут займаються більше трьох тисяч чоловік. Для дітей працює театральна студія. Не обійдена увагою і Вища школа: в даний час йде будівництво нового навчально-лабораторного комплексу Московського державного інституту електроніки і математики (МІЕМ).

«Соняшники» - вже четвертий житловий об'єкт, що реалізовується в Мініполісе. Новий РК включає два монолітно-цегляних будинки висотою 25 поверхів з підземною автостоянкою, торговим центром, офісними приміщеннями та підприємствами соціально-побутового призначення. Загальна площа - більше 56 тис. кв. м, площею квартир - 39-86 кв. м. Дворове простір передбачає спортивні та ігрові майданчики, зони відпочинку, газони з малими архітектурними формами.

Вартість 1 кв. м починається від 95 тис. руб., заплановані терміни будівництва - 2011-2012 роки.

«Зодіак»: переживши кризу


Наступний «герой» нашої розповіді знаходиться також в СЗАО - точніше, біля самої межі парку Покровське-Стрешнєва. Початок його реалізації довелося на вересень 2008 року - точно на початок кризи. Незважаючи на це, каже Сергій Грудолов, провідний аналітик Фінансово-будівельної корпорації «Лідер», будівельні роботи не припинялися, і новий РК був зданий в грудні 2010 року - з випередженням обіцяних термінів і без втрати в якості.

«Зодіак» складається з трьох монолітних веж: двох 24-поверхових і однієї 28-поверхової. На рівні 17 поверху будівлі з'єднані напівкруглої п'ятиповерхової галереєю, яка надає будівлі візуальну легкість. Покупцям пропонуються 1-5-кімнатні квартири площею 57-179 кв. м. Є й пентхауси, що отримали назви за зодіакальним сузір'ям, з яких відкриваються панорамні види на Москву.

Ціни на квартири починаються від 170 тис. руб. за кв. м, передбачені можливості розстрочок. Кілька банків пропонують для придбання квартир в даному РК іпотечні програми.

«Царицино» з товаришами


Мікрорайон «Царицино» - без сумніву, один із найвідоміших і широко обговорюваних в Москві. «Він дуже популярний серед покупців не тільки з-за доступних цін, але і у зв'язку з високою якістю і темпами будівництва, наявністю власної розвиненої інфраструктури та різних опцій, наприклад, оздоблення від забудовника», - говорить Ольга Новікова, керівник департаменту аналітики та консалтингу компанії «Стройтрест-Нерухомість». На даний момент, за словами експерта, у 8-му корпусі іде здача Держкомісії, 9-й корпус здадуть в II кварталі, а 7 і 10 корпусу - в IV кварталі 2011 року.

У продажу є 1-5 кімнатні площею 42,85-164,92 кв. м. Ціни без обробки починаються від 84 тис. руб. за кв. м. Однак з дня на день ціни будуть підвищені. При бажанні, покупець може вибрати один з трьох варіантів дизайнерської обробки від забудовника: «Кантрі», «Середземномор'я», «Класика».

Ольга Новикова розповідає ще про двох цікавих проектах. ЖК «Холмогори» реалізується на північному сході Москви (вул. Холмогорська, буд.2), поруч з лісопарком «Лосиний острів». У цьому монолітному будинку підвищеної комфортності знаходяться 104 квартири (площі 52,6-92,5 кв. М). Також є упорядкована територія, підземно-наземний паркінг на 97 машиномісць. Безумовні переваги проекту - висока якість будівництва (девелопером є компанія «ЮІТ Сітібуд», що входить в міжнародний концерн ЮІТ), а також висока готовність - здача ГК пройде в II кварталі 2011 року. Ціна 1 кв. м - від 114 тис. руб., вартість однокімнатної квартири в 52,6 кв. м - від 6,3 млн. руб. Продажі ведуться відповідно до 214-ФЗ, можливі іпотека і взаємозалік.

ЖК «Богородський» знаходиться у ВАО і розташований всього в 5 хвилинах пішки від станції метро «Вулиця Подбельского», в пішій доступності від будинків розташований парк Лосиний острів. 11 монолітних корпусів змінної поверховості розташовуються на єдиному стилобаті. Сумарна площа всіх квартир складе 135 тис. кв. м, площі - від 46,3 до 124,6 кв. м. Передбачений підземний двоповерховий паркінг на 1890 машиномісць, а також власний дитячий сад і підприємства торгівлі і послуг.

Будівництво ведеться швидкими темпами, здача об'єкту запланована на кінець нинішнього року. Ціни починаються від 103 тис. руб. за кв. м, однокімнатна квартира в 47,3 кв.м. коштує від 5,34 млн. крб.

«Скай Форт»: погляд з висоти


Цей РК на півдні Москви (1-й Нагатинський пр-д, вл. 11) за своїми споживчими характеристиками сміливо може бути віднесений до бізнес-класу. Три висотні (19, 24 і 33 поверхи) шестисекційного корпусу, що знаходяться біля самої набережної Москви-ріки. Хороша транспортна доступність - як від метро (10 хв. Від «Нагатинській»), так і на автомобілі. Розвинена інфраструктура, що включає школу, дитячі майданчики, ресторани, магазин, відділення банків. Загальна кількість квартир - 2118, а машиномісць у дворівневому паркінгу - 2572.

Покупцям, каже Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови», тут пропонуються 1-4-кімнатні квартири площею 54-142 кв. м, а також дворівневі 5 - і 6-кімнатні квартири до 200 кв. м. Всі продажі йдуть в відповідно до 214-ФЗ. Ціни - в межах 110,7-172,2 тис. руб. за кв. м, вартість однокімнатної квартири в 53 кв. м починається від 7,9 млн. руб. Передбачено різні можливості розстрочок.

По сусідству з природою


Південь Москви не вважається самим екологічно благополучним. Однак загальноприйняті уявлення не завжди відповідають дійсності. Наприклад, говорить Марія Литинецкая («МІЕЛЬ-Новобудови»), в районі Нагорний більше 40% території зайнято парками і садами, а промислові підприємства відсутні. Саме тут, за адресою Сімферопольський проїзд, д. 18, і розташувався ЖК «Прімавера».

Він зведений за індивідуальним проектом і включає два монолітних 14-поверхові будівлі. Територія комплексу площею 1,58 га обгороджена й охороняється, є підземний паркінг на 266 машиномісць. РК повністю побудований і зданий Держкомісії, на даний момент йде його заселення. Покупцям пропонуються 2-4-кімнатні квартири площею 74-145,6 кв. м. Вартість 1 кв. м починається від 145,6 тис. руб. Перший внесок (50%) повинен бути внесений протягом 10 банківських днів, а на суму, можлива розстрочка на шість місяців під 12% річних.

На Півдні Москви будує нові корпуси і Група Компаній ПІК. Як повідомив нам Дмитро Івлієв, керівник прес-служби компанії, сьогодні можна купити квартири в новому житловому комплексі «Бітцевський» (вулиця Червоного Маяка, навпроти будинку № 13). Новий РК розташований недалеко від станції метро «Празька», на кордоні з Бітцевський парк.

«Бітцевський» складатиметься з чотирьох корпусів. Це 25-поверховий корпус нової модернізованої серії КОПЕ-Башт та три 18-поверхові корпуси будинків серії КОПЕ-М-Парус: один 3-секційний і два об'єднаних 2-секційних корпусу.

На прибудинкових територіях передбачено будівництво дитячих майданчиків, зон відпочинку і гостьових автостоянок. Для мешканців буде створена власна інфраструктура, що включає в себе дитячий сад з басейном, спортивний комплекс з підземною автостоянкою загальною площею 4 500 кв. м. і багатоповерховий гаражний комплекс.Важное перевага нового житлового комплексу - він практично впритул примикає до лісопарку Бітцевському, прекрасного місця для прогулянок і відпочинку.

Вартість квадратного метра в житловому комплексі «Бітцевський» становить від 120 тис. руб. Передбачені іпотечні програми, які нададуть банки-партнери компанії.

Новий житловий комплекс «Аннінський» зводиться ГК ПІК на Півдні Москви в районі Південне Чертаново. Це три будинки змінної поверховості серії КОПЕ-М-Парус.В комплексі «Аннінський» передбачені 1-2-3-4-кімнатні квартири, з еркерами, видовими балконами і лоджіями. Частина квартир покупцям запропонують з готовою обробкою, варіанти якої можна вибрати самим.

На озелененій прибудинкової території передбачені дитячі майданчики, зони відпочинку та гостьові автостоянки. Також проектом передбачено будівництво дитячого саду. Бітцевський ліс розташований в крокової доступності; в 250 метрах від будинку - станція метро «Анніно».

Вартість квадратного метра в житловому комплексі «Аннінський» становить від 92 тис. 800 руб. Є можливість взяти іпотечний кредит.

Нарешті, - новий житловий комплекс «Чертановський», який ГК ПІК зводить районі Південне Чертаново на перетині двох великих вулиць - Варшавського шосе і вулиці Академіка Янгеля.
Комплекс являє собою 18-поверховий панельний будинок серії КОПЕ-М-Парус, розташований уздовж вулиці Академіка Янгеля; 25-поверховий серії КОПЕ-Башта і багатоповерховий житловий будинок за індивідуальним проектом, які будуть розташовуватися вздовж Варшавського шоссе.Предусмотрени 1-2-3 - 4-кімнатні квартири, площа кухонь становить від 10,4 до 14,7 кв. м. Планується озеленення прибудинкових територій та благоустрій дворів, зон відпочинку. Для автомобілів проектом передбачені гостьові автостоянки. ЖК «Чертановський» - буквально в двох кроках від станції метро «Вулиця Академіка Янгеля».

Вартість квадратного метра в житловому комплексі «Чертановський» становить від 91 тис. руб., Можна оформити іпотеку через банки-партнери ГК ПІК.

«Виноградні ставки»: Ізмайлово, і цим все сказано


Ще один РК, що знаходиться в безпосередній близькості від масштабного природного об'єкта. Адреса, за якою будуються «Виноградні ставки» - Ізмайловський пр-д, вл. 1, і це значить, що в крокової доступності від нього знаходиться Ізмайловський лісопарк.

«Виноградні ставки» представляє собою єдиний квартал, розташований на території 3,61 га і складається з чотирьох корпусів, розповідає Марія Литинецкая. У продажу є 1-4-кімнатні квартири площею від 52 кв. м. Проектом також передбачено підземний паркінг на 638 машиномісць, об'єкти соціальної інфраструктури, розважальні, культурні та дозвільні центри.

Будівництво даного РК почалося восени минулого року, і ця обставина визначає поки ще дуже низькі ціни - від 94 тис. руб. за кв. м. При оплаті 30% на решту суми надається безвідсоткова розстрочка на три місяці, а за бажання покупця одержати розстрочку на більш тривалий термін (9 місяців) ставка становитиме 25% річних.

Привабливий північ


Північний адміністративний округ дуже цікавий для покупців нерухомості, там сьогодні реалізується кілька про'ектов, орієнтованих на людей самого різного достатку, вважає Юліан Гутман, директор департаменту новобудов компанії «Інком-Нерухомість».

У їх числі він називає будинок бізнес-класу, розташований за адресою: вул. Поліни Осипенко, д. 10, к. 1. Це - безпосередня близькість від Ходинському поля, одного з найпрестижніших районів столиці за межами ЦАО. Покупцям тут пропонуються 1-4-кімнатні квартири з вільним паніруванням площею 45-120 кв. м за ціною від 148 тис. руб. за кв. м.

Інший примітний об'єкт - ЖК «Весна на Балтійському», розташований в районі м. «Сокіл» на вул. Годинна, д. 19. Він складається з сучасних, витриманих у лаконічному архітектурному стилі монолітно-цегляних будинків, розташованих під кутом один до одного і з'єднаних центральної 22-поверхової секцією. Проект передбачає підземні паркінги, а також просторі зони для відпочинку, заняття спортом і прогулянок з дітьми. Площі квартир - 53-192 кв. м, ціни - від 163 тис. руб. за кв. м.

Завершено будівництво і йде підготовка до здачі ЖК «Кронштадтський» (Кронштадтський б-р, 49). Він являє собою односекційного 25-поверхового монолітний будинок, на першому і другому поверхах якого розташуються магазини, підприємства побутового обслуговування та офіси, а вище - квартири. Вартість пропозиції - від 140 тис. руб. за кв.м.

Споруджуваний будинок на вул. Дибенко дозволить своїм жителям гордо заявляти, що вони живуть в одному із самих високих і красивих будинків Москви. Будівля, говорить Юліан Гутман, буде в 40 поверхів заввишки, його облицьовуйте декоративним каменем. Перші поверхи, як зазвичай, нежитлові, передбачена дворівнева автостоянка на 265 машиномісць. Ціна квартир - від 130 тис. руб. за кв. м.

І навіть таунхауси


Взагалі-то це формат, більш властивий заміської нерухомості, але є вони і в Москві. «Варто звернути увагу на житлові комплекси« Марк Твен »у Південному Бутово і« Північна слобода »на Дмитрівському шосе в 1 км від МКАД», - вважає Олександр Зиминский, директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty.

У «Марк Твена» об'єкти 155-250 кв. м пропонуються за ціною 63-82 тис. руб. за кв. м. У «Північної слободі» таунхауси менше - 160-200 кв. м. Обидва комплексу обгороджені та охороняються. Крім того, додає Олександр Зиминский, концепція «Північної слободи» передбачає розміщення на території адміністративно-офісної будівлі, оздоровчого центр з тенісним кортом і басейном, школи і дитячого садка.

www.metrinfo.ru


Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти