Нерухомість Пхукета, Самуї і Районга





Google+
04.05.2011 09:52
Аналіз ринку нерухомості | Нерухомість Пхукета, Самуї і Районга Ринок нерухомості Таїланду - поки що в новинку для росіян. Втім, поступово таємнича країна відкривається і нам. Тут чудовий клімат, привітні люди і недороге житло. У нашій попередній статті про Таїланд ми докладно розглядали нерухомість Паттайї, сьогодні поговоримо про інші курорти, вивчимо орендні ставки і обговоримо привабливість інвестицій в квадратні метри Таїланду, пише tranio.ru.

Якщо не Паттайя


Паттайя - найзручніший для російських курорт Таїланду, в інших курортних районах, на думку експертів ринку, «іноземна» і «російська» інфраструктури розвинені гірше. З Паттайєю може зрівнятися хіба що Бангкок, але це величезний задушливий мегаполіс.

Крім того, нерухомість на інших курортах Таїланду дорожча. Наприклад, якщо в Паттаї за 120-150 тис. доларів можна купити квартиру з однією спальнею і панорамним видом на море, в респектабельному Хуахін - літній резиденції короля - за ці гроші пропонується лише віддалена від пляжу «двушка» без скільки-небудь цікавого виду або квартира недалеко від пляжу, але однокімнатна і з видом на сусідній будинок і шматочок моря. У цьому місті пропозицій менше, а квартири з панорамним видом на море - штучний товар, і коштують вони, за даними Ернеста Новіка, керуючого міжнародного агентства нерухомості Euro Asia Development, не менше 12-20 млн бат (400-670 тис. доларів): тайська валюта близька за курсом рубля.

Другий за популярністю курорт Таїланду серед росіян - острів Пхукет, також відрізняється непоганою інфраструктурою для іноземців, як повідомляє Олена Юргенева, директор департаменту елітної нерухомості компанії Knight Frank, - один з найдорожчих регіонів для придбання нерухомості в країні. Тут практично немає кондомініумів, продаються в основному таунхауси і приватні будинки, а вже якщо «кондо», то високого класу.

Наприклад, апартаменти площею 127 м? з двома спальнями, без виду на море, але мебльовані і оснащені технікою в The Holme Place Condominium, де є два басейни і фітнес-центр, в 400 м від пляжу Карон пропонуються за 14 млн бат (близько 470 тис. доларів) Більш скромне житло можна купити в місті Пхукет, де немає пляжу, і, наприклад, на пляжі Ката. Тут квартира з двома спальнями площею 90 м? в Kata Ocean View Condominium, правда, знову ж таки без виду на море коштує 6 млн бат (близько 200 тис. доларів).

Таунхаус з двома спальнями в люксової резиденції в 800 м від пляжу Ката можна купити за 12 млн бат (близько 400 тис. доларів). Ціни на будинки стартують від 8 млн бат (близько 270 тис. доларів), але закінчуються мільйонами доларів: «На Пхукеті є особливо привілейоване місце« Лагуна Пхукет »(Banyan Tree, Phuket Resort), ексклюзивний агент з продажу якого - компанія Knight Frank. Комплекс знаходиться під управлінням п'ятизіркового готельного оператора відомої бутікової мережі готелів. Купивши тут віллу, можна користуватися ресторанами, фітнес-центрами та іншими сервісами готелю. Об'єкт можна і здавати в оренду на тривалий термін. А варто вілла 1,8-4,2 млн доларів », - розповідає Олена Юргенева.

Аналогічна ситуація з нерухомістю та її вартістю на острові Самуї, де, як повідомляє Ернест Новік (агентство нерухомості 2-thai.ru), є обмеження по висоті будівель, і тому 95% ринку складають окремі будинки.

З Паттайей за цінами може зрівнятися хіба що Районг, також розташований на березі Сіамської затоки. Тут люблять відпочивати забезпечені тайці, пляжі чистіше, ніж в Паттайя, і, за даними Ернеста Новіка, тут теж можна купити стареньку квартиру за 15 тис. доларів (але можна й за 15 млн бат, тобто за 500 тис. доларів, у новому комплексі прямо на березі), ось тільки з інфраструктурою для іноземців поки слабке, і складно здати нерухомість в оренду. Так що Районг - це скоріше на перспективу в 5-7 років.

Покупець - керівник тайської компанії


«У будь-якому кондомініумі Таїланду тільки 49% квартир може бути продано іноземцям, а решта 51% забудовник зобов'язаний продати тайцям або тайським компаніям, і найбільш складно реалізувати саме цю частину житла.

Тому ріелтори часто пропонують квартири на 15-20% дешевше за умови їх реєстрації на тайську компанію, проте в майбутньому таку квартиру продати буде складніше », - розповідає Ернест Новік. Принцип купівлі такий: покупець за допомогою тайського юриста реєструє в Таїланді компанію, на яку купується нерухомість, і виходить, що вона належить компанії, керівником якої є покупець.

До речі, землю, будинки і таунхауси в Таїланді можна купувати тільки таким чином, а на своє ім'я іноземцям дозволено купувати лише квартири, причому гроші на купівлю повинні бути або переведені безготівково на рахунок у тайському банку, або ввезені в країну у вигляді тревел-чеків.

І ще треба розуміти, що покупка житла в Таїланді з метою здачі в оренду - не найвигідніша інвестиція: «Прибуток за вирахуванням витрат на утримання квартири і комісії агента складе максимум 6-7%», - повідомляє Ернест Новік.

Житло в оренду


Звичайно, не всі російські громадяни, навіть проживають в Таїланді більше півроку, бажають купувати нерухомість у власність, багато хто з них вибирають оренду житла, не кажучи вже про тих, хто приїжджає сюди на «зимівлю» або на місяць під час відпустки.

Орендні ставки в Таїланді зазвичай пропорційні вартості нерухомості, а на курортах дуже залежать від сезону: коли ллють дощі або жарко, і туристів менше, вони знижуються на 20-30% в порівнянні з високим сприятливим для відпочинку сезоном, а в період новорічно-різдвяних свят (у піковий сезон) ціни піднімаються на 10-20%.

Якщо розглядати туристичні зони, то найдешевше житло можна зняти також в Паттайї. Наприклад, маленька студія з мікрохвильовкою та Інтернетом, в декількох кілометрах від моря за умови оренди на рік пропонується за 4-5 тис. бат в місяць (130-170 доларів). «А, наприклад, студія біля моря площею 34-36 м? з повноцінною кухнею та Інтернетом пропонується за 10-15 тис. бат (340-510 доларів) на місяць », - говорить Ернест Новік.

Квартиру з однією спальнею площею 36 м? з балконом, кухнею і сейфом в новому комплексі приблизно в 1 км від моря можна зняти за 10-12 тис. бат (330-400 доларів), а якщо ближче до пляжу - за 13-20 тис. бат (430-670 доларів) . Але вартість оренди може доходити і до 80-100 тис. бат (2,7-3,3 тис. доларів) на місяць, якщо це будуть апартаменти з двома спальнями на першій береговій лінії, з євроремонтом, дорогими меблями і панорамним видом на море .

Оренда ж будинку з 3-4 спальнями в залежності від площ будівлі та ділянки, наявності басейну і близькості до пляжу в Паттаї в середньому коштує 25-35 тис. бат (830-1 170 доларів) на місяць за умови укладання річного контракту і 40 - 70 тис. бат (1,3-2,3 тис. доларів) на місяць, якщо знімати житло лише на місяць-другий.

На Пхукеті вельми затребувані вілли класу люкс, їх можна зняти в середньому за 600-850 тис. бат в місяць (20,1-28,5 тис. доларів), але є там і житло дешевше: у видаленні від пляжів і в Пхукет- тауні багато студій і однокімнатних квартир навіть за 3-6 тис. бат (100-200 доларів) на місяць. Біля моря ж пропозиція такого типу житла - рідкість, тут простіше знайти будинок або таунхаус. Наприклад, таунхаус на Ката-бич можна зняти за 25 тис. бат в місяць (840 доларів), а будинок - за 40 тис. бат (1 300 доларів).

На Самуї зняти квартиру взагалі не вийде, але зате тут багато недорогих пропозицій будинків і таунхаусів. Наприклад, у високий сезон будинок з 1-2 спальнями площею 50-60 м? в житловий резиденції можна орендувати за 9-15 тис. бат (300-500 доларів) на місяць залежно від близькості до моря, а окремий будинок з власним басейном обійдеться в 35-40 тис. бат (1,2-1,3 тис . доларів) на місяць.

І треба знати, що крім орендної плати доведеться оплачувати воду і електрику за лічильниками. 1 кВт / год електроенергії в Таїланді коштує 3,5-5 бат (12-17 центів), а 1 м? води - 25-30 бат (84-100 центів).

Таїландські інвестиції

Ринок нерухомості Таїланду, як повідомляє Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, ніколи не ставився до найбільш швидкозростаючим, а перепродати об'єкт буває складно, тим не менш ціни тут повільно, але неухильно зростають. На думку Ернеста Новіка, ринок Таїланду до цих пір ще недооцінений і має гарний потенціал росту, оскільки 90% нерухомості використовується для проживання або оренди, а не для спекуляцій. І це не пройшло повз наших співвітчизників, які почали масово купувати тут житло ще в 2007-2008 рр..

Механізм інвестицій простий: припустімо, купується в розстрочку квартира за 100 тис. доларів в споруджуваному проекті: перший внесок - 20%, далі протягом 2 років щоквартально рівними частками виплачується ще 50% вартості, а при здачі будинку через 2,5 року вноситься останній внесок у розмірі 30%. Купивши квартиру на самому початку продажів (presale), можна розраховувати на ціну на 15-20% нижче ринкової, а приблизно через 12 місяців, коли за всіма законами маркетингу забудовник підніме її на 10-15%, реально продати контракт на квартиру за 115 тис . доларів, адже кращі об'єкти будуть вже розкуплені, що дасть підставу «заламати» ціну. «У вдалому проекті такий контракт продається за 1-2 місяці», - повідомляє Ернест Новік.

Отримуємо наступний фінансовий підсумок: вкладення - 40 тис. доларів, дохід - 15 тис. доларів, таким чином, прибуток становить приблизно 37% річних, і навіть з урахуванням всіх витрат по оформленню угоди - не менше 25%. «За останні 2 роки у нас з'явилося близько десятка пакетних інвесторів з Росії, Казахстану, України і навіть Киргизії, які вкладали гроші в перспективні об'єкти нерухомості тайських курортів (не тільки в Паттайя, але і в Хуахін і навіть у Районг). Прибутковість їх інвестицій коливалася від 22 до 29% річних при вкладеннях від 350 тис. до майже 4 млн доларів », - розповідає Ернест Новік.

Таким чином, на перший погляд неперспективний в плані інвестицій Таїланд може приносити хороший прибуток, правда, тільки в тому випадку, якщо грамотно вибраний об'єкт для вкладення капіталу. Якщо ж купити неліквідне житло, а ризик такої покупки за відомостями Ігоря Індріксонс, в Таїланді є і не такий вже маленький, то свої гроші в умовах повільно зростаючого ринку, яким на сьогоднішній день є країна, вийде повернути тільки через кілька років. Так що інвестиції в нерухомість сонячного королівства повинні бути дуже обережними і обов'язково під наглядом досвідченого і високопрофесійного агента з нерухомості.

Резюме


Таїланд - країна літа, усміхнених людей, гарної природи і ласкавого моря. Багато росіян вже побували там і, залишившись небайдужими до краси азіатського королівства, повертаються туди знову і знову, проводять там зими, виїжджають на кілька років і купують там квартири і будинки. Ну а чим більше російськомовних, тим краще інфраструктура, тим ще більше російських громадян і жителів СНД спрямовують свої погляди на нерухомість Таїланду, особливо Паттайї - самого «російського» міста країни з найдемократичнішими цінами і величезним асортиментом.

Практичний за все купувати і знімати житло на довгий термін, звичайно, тут, а й інші курорти Таїланду відкриті для іноземців. А оскільки інвестиції в тайську нерухомість все-таки не найприбутковіший спосіб розміщення капіталу, то купувати варто, тільки якщо ви дійсно полюбили Таїланд.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти