Нерухомість в Києві - огляд ринку: підсумки січня 2011

08.02.2011 11:24
Нерухомість в Києві - огляд ринку: підсумки січня 2011 Індекс вартості житла Києва IKm (USD) знизився на 0,6% і склав 1538 пунктів. Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) знизився на 0,4% і склав 12299 пунктів. Індекс цінового очікування (передбачається, що зміна індексу вартості в наступному місяці) виріс на 0,1% і склав -0,6%. Індекс прибутковості житла (порівняння з банківським депозитом) -0,2 банк / деп.

Як ми і прогнозували у попередньому огляді, січень не приніс яких-небудь сюрпризів. Ділова активність була низькою, індекс вартості плавно знижувався. І хоча в середині місяця з'явилися слабкі ознаки пожвавлення, але подальшого розвитку вони не отримали.

Якщо говорити про місяць в цілому, то на ринку панував застій; який з певною натяжкою можна іменувати традиційними зимовими канікулами.
Ці зимові канікули ми використовували для завершення переходу до нової (власної) методології визначення індексів київського житла. Колишню методологію нам свого часу передали розробники - фахівці московського аналітичного центру ІРН. Але ця методологія, орієнтована на такий величезний мегаполіс як Москва, а також на можливості конкретного аналітичного центру, не зовсім нас влаштовувала.

З одного боку, в Москві значно більше пропозицій, отже, статистичні помилки там істотно менше. З іншого боку, у нашого інформаційно-аналітичного відділу є чимало каналів отримання інформації та експертних оцінок від безпосередніх учасників ринку (насамперед, ріелторів і співробітників контакт-центру). Тому природно наше бажання спиратися не тільки на ціни пропозицій, а й ціни торгів і продажів.

Протягом шести років ми розробляли і апробували кілька конкуруючих методологій визначення індексів київського вторинного ринку житла. Одночасно працювали і над удосконаленням методології, запозиченої в ІРН.

Апробація протягом тривалого часу різних методик і алгоритмів, дозволила вибрати найбільш ефективні. І одночасно дозволила зменшити негативний вплив переходу від одних алгоритмів до інших (адже такий перехід може викликати певні зміни форм кривих, і навіть «стрибок» на графіку, який ніяк не пов'язаний з подіями на ринку процесами).

Саме тому ми переходили до нової методології крок за кроком протягом кількох років. На завершальному етапі змінили алгоритми формування й аналізу так званого «ядра вибірки». Але це вже деталі, суть яких описана https://www.domik.net/nedvizhimost/ceny-kiev.html

Принципова ж різниця в тому, що ми в максимальній мірі постаралися врахувати інформацію про ціни продажів і торгів в конкретних сегментах ринку. На жаль, офіційної інформації про продажі немає, звідси і всі складності (за кордоном переважна більшість цінових індексів базуються саме на цінах продажу).

У даному огляді ми відійшли від тих форм подачі статистичних матеріалів, які використовували раніше. Основна причина - зміна методики формування вибірок аналізованих об'єктів і, як наслідок цього, певні зміни статистичних даних.

Основна суть нововведень: посилення правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики; з одночасним розширенням кількості джерел інформації (в тому числі, використання пропозицій, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net - раніше подібні пропозиції не враховувалися при визначенні статистики ).

Крім того, ми доповнили статистику цін пропозицій ще одним показником: медіанної ціною вибірки. Під медіанної ціною розуміється вартість об'єкта, який знаходиться в середині впорядкованої вибірки. При цьому кількість об'єктів, які дорожче, і кількість об'єктів, які дешевше даного, приблизно рівні.

Первинний ринок житла


Згідно з офіційними статистичними даними, у 2010 році підприємства Києва виконали будівельних робіт на 7,8% менше, ніж у 2009, і на 54,2% менше, ніж у 2008 році. При цьому в 2010 році було введено в експлуатацію 1012 тис. квадратних метрів житла (у 2009 році було введено 947,9 тис. квадратних метрів житла, а в 2008 році 1430,4 тис. квадратних метрів житла).

Будувати дешевше не стали. Навпаки, будівництво дорожчає: за даними Держкомстату, індекс цін на будівельно-монтажні роботи при спорудженні житлових будинків за 11 місяців 2010 року виріс на 15,6%.

Збільшення кількості зданого житла в цих умовах пояснюється спрощенням процедури узаконення побудованого раніше житла (у статистичні дані потрапили будинки, побудовані в попередні роки).

Дати однозначну оцінку ситуації в будівельній галузі Києва складно. Є позитивні фактори (відкриття трьох станцій метро, активне будівництво автомобільних розв'язок, мостів, швидкісного трамваю).

Незважаючи на складне фінансове становище, роботи на більшості будівництв тривають. Основні забудовники знайшли джерела фінансування, в тому числі, залучаючи банківські кредити. Станом на кінець листопада 2010 року, обсяг кредитів, залучених нефінансовими корпораціями, склав 44,17 млрд. гривень, і в річному численні виріс на 7,6%.

Цілком можливо, хтось із забудовників зміг скористатися бюджетними коштами, передбаченими для підтримки будівельної галузі, а також допомоги черговикам і молодим сім'ям. Зараз, судячи з заяви прем'єр-міністра, уряд досяг домовленості із забудовниками про встановлення середньої ціни на житло в Києві 8000 гривень за квадратний метр, а на соціальне житло - 4000. Велике держзамовлення в умовах кризи - цілком здатний підтримати будівельну галузь. Щоправда, про джерела фінансування подібного будівництва залишається лише здогадуватися.

Є також інформація про вливання чималих коштів в девелоперські компанії. Наприклад, компанія XXI століття змогла істотно поліпшити своє становище за рахунок залучення додаткових коштів.

На жаль, реальний фінансовий стан забудовників, а також кількість реалізованих ними квартир, залишається таємницею. Про більшість подібних речей можна судити лише за непрямими даними та неперевіреними заявами ряду експертів. У черговий раз можна лише з гіркотою констатувати, що вітчизняному ринку нерухомості не вистачає не тільки платоспроможних покупців, а й прозорості.

Серед численних негативних чинників, особливе місце займає різке зменшення фінансування робіт, пов'язаних з освоєнням нових будівельних майданчиків. У порівнянні з 2009 і 2008 роками, витрати на ці цілі скоротились відповідно в 4,3 і 8,4 рази. У найближчі роки ситуація з будівництвом житла може наблизитися до критичної. У будівельників вкрай мало заділів на майбутнє. Якщо держава в екстреному порядку не виділить (дасть в оренду, продасть, дасть у безкоштовне користування) забудовникам вільні території, то будівельникам доведеться згортати свою діяльність у Києві.

Судячи з усього, керівники міста та країни це чудово розуміють. Але вільних територій у Києві дуже небагато. Тому міська влада уважно придивляються до великих промзон. А Кабмін прискореними темпами проштовхує закон «Про регулювання містобудівної діяльності», що дозволяє владі виділяти землю під будівництво практично без врахування думок мешканців міста. Згідно з цим законом, громадські слухання будуть проводитися лише при обговоренні Генплану та зонування міста. Що ж стосується забудови окремих територій, то там не тільки обговорень з мешканцями не буде, але й контроль з боку чиновників різко обмежується. Влада прагнуть розв'язати забудовникам руки, віддаючи їм право будувати об'єкти, що відповідають вимогам зонування територій (наприклад, у житловій зоні - житлові будинки та інші об'єкти, призначені для обслуговування жителів). Обмежень при цьому, судячи з усього, буде небагато: поверховість споруд та будівельні норми.

Можливо, за кордоном, подібні правила цілком прийнятні (там навіть на власній ділянці дерево без спеціальної комісії не можна спиляти, а за порушення містобудівних норм забудовнику загрожують величезні штрафи, судові позови, позбавлення ліцензій і т.д.).

У нас же забудовники нерідко безкарно порушують будівельні норми і чужі права, зводячи багатоповерховий будинок на дитячому майданчику упритул до сусідніх. Тепер, коли їм розв'язали руки, цілком можуть почати будівництво, навіть не погодивши проект. Обнесуть ділянку парканом, вирубають заважають їм деревини, а вже потім почнуть погоджувати проект за спрощеною процедурою. При цьому правоохоронні органи будуть змушені охороняти паркан і будівництво від обурених мешканців сусідніх будинків.

Говорячи про проблеми київських будівельників, необхідно особливо підкреслити, що проблеми із земельними ділянками - це лише верхівка айсберга. Серйозні проблеми з інженерними та транспортними комунікаціями; із забезпеченням мешканців теплом, водою, електроенергією. Проблеми з каналізацією і зливовими колекторами - по всьому Києву. Бортницька станція аерації та захисні дамби вимагають величезних грошей. Ремонт та оновлення житлового фонду вимагають астрономічних сум.

Нам всім необхідно зрозуміти, що забудувати територію - це одне (з цим будівельники рано чи пізно впораються). А ось облаштувати її, підтримувати в нормальному стані величезне місто - це куди серйозніше.

Тому, якщо вже піднімати проблеми фінансування, то починати необхідно з проблем фінансування розвитку (або хоча б підтримання) інфраструктури і житлового фонду міста.

Ринок оренди житла

Напередодні новорічних свят ринок подобової оренди житла різко пожвавився. Дуже багато хто хотів відсвяткувати веселою компанією в чужій квартирі (а краще - на орендованій дачі); спокушали господарів чималими сумами. Хтось із господарів погоджувався, інші відмовляли, побоюючись за свої меблі, техніку та ремонти.

Але свята пройшли. І ринок оренди знову поринув у будні. Які останнім часом тісно пов'язані із зростанням комунальних тарифів, активізацією податкових та правоохоронних служб. Охочих орендувати або змінити квартиру в січні було небагато. На ринку оренди, як і на всьому ринку нерухомості, явно відчувалася стагнація. А якщо це іноземне слово когось дратує, то ми охоче використовуємо інші: затишшя, зимові канікули ... Сенс від цього практично не зміниться, а настрій у кого-то (можливо) покращитися. У даному випадку - це суттєво. Бо дуже багато негативних емоцій накопичилося як в орендарів, так і у власників квартир. Людей пригнічує невизначеність, підвищення комунальних тарифів, підвищення цін на продукти, посилення податкового законодавства ...

Потенційні орендарі, дізнавшись ціни оренди, нерідко переходять на підвищені тони: мовляв, за цей тісний убогу квартиру необхідно платити половину сімейних доходів!? У власників квартир свої аргументи, свої негативні емоції. Посередникам в такій обстановці вкрай складно зблизити позиції сторін. Тиснути на потенційного орендаря, у якого місячний дохід сім'ї приблизно 5000 гривень, вкрай складно. Тому в переважній більшості успішних угод поступатися довелося власникам квартир.

Відповідних прикладів (практично у всіх сегментах ринку) - багато. Ось досить характерні. Квартиру, за яку хотіли 3000грн, здали за 2600грн. Хотіли 5500грн - здали за 4700грн. Хотіли $ 1000 - здали за $ 700. Хотіли $ 850 - здали за $ 770.

Поступаючись у цінах, власники квартир нерідко намагаються перекласти на орендарів додаткові витрати, пов'язані зі зростанням комунальних платежів. У договорах все частіше з'являється пункт про те, що в разі підвищення комунальних платежів, власник квартири має право підвищити орендну плату.

Основним попитом користуються одно-і двокімнатні квартири економ-класу біля метро. Склад і ціни пропозиції представлені нижче


Прогноз на лютий 2011


У лютому зимові канікули ринку нерухомості, швидше за все, продовжаться. Ділова активність (принаймні, у першій половині місяця) буде низькою, ціни будуть плавно знижуватися.

Угоди будуть проходити переважно там, де продавці виставлять ціни на 12-18 відсотків нижче середньостатистичних в конкретному сегменті ринку. Саме такі тенденції ми спостерігаємо в останні місяці. І немає підстав вважати, що ці тенденції в лютому істотно зміняться. Для зміни цінових тенденцій необхідно пожвавлення ринку, а в лютому його чекати навряд чи варто.

Більш детальні консультації по телефону (044) 537-77-77

Інформаційно-аналітичний відділ порталу нерухомості www.domik.net
Сподобався матеріал?Нерухомість в Києві - огляд ринку: підсумки січня 2011Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти