Найдешевше житло подорожчало, решта стоїть на місці

10.08.2011 00:00
Аналіз ринку нерухомості | Найдешевше житло подорожчало, решта стоїть на місці Всупереч усталеній на ринку нерухомості традиції літнього спаду, липень виявився не менш активним, ніж червень.

«Кількість угод у липні чомусь збільшилася. Це важко пояснити об'єктивними причинами, але такий факт є », - каже Юрій Базелинський, директор АН" Оптимум плюс »і віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості України, пише Сегодня.

Стаття по темі: Сценарії розвитку ринку нерухомості в 2011 році

Деяке підвищення активності підтверджується і даними агентства нерухомості SV Realty: за липень в Києві продалося 1135 квартир на вторинному ринку (у червні - 1050) і 684 - в новобудовах (у червні - 613). Нагадаємо, що в останній докризовий 2007 рік у місяць тільки на вторинному ринку в середньому проводилося більше 1600 покупок.

Збільшення числа угод, незважаючи на розпал літа, провідний спеціаліст консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький коментує так: «Ринок відновлюється, тому угод і більше. Сезонність ж важлива тоді, коли на ринку все добре, а не коли так, як в останні роки, коли ринок впав до мінімуму ».

Особливо це стосується первинного ринку, який, за словами Костецького, розвивається зараз нормальними темпами: багато забудовників відновили будівництво, що повертає довіру покупців. Та й ціни нижчі, ніж на «вторинці», причому на більш якісні та комфортабельні квартири. На думку експерта, якщо все продовжуватиметься в тому ж дусі, то до кінця року ринок новобудов за кількістю угод може наблизитися до вторинного ринку.

Втім, далеко не всі фахівці з довірою ставляться до наведених вище статистичними даними - мовляв, незрозумілий механізм їх отримання, а офіційної інформації про кількість угод немає. На думку директора ріелторської компанії Олексія Холмецького, липень за своєю активністю нічим не відрізнявся від червня. А директор АН "Український Дім" Руслан Безуглий взагалі стверджує, що на ринку відчувається сезонний спад, і навесні та на початку літа «все було живіше».

ЦІНИ НА МІСЦІ. Судячи зі статистичних даних різних компаній, середні ціни на київські квартири що в новобудовах, що на вторинному ринку в липні практично залишилися незмінними - коливання виявлялися в межах статистичної похибки. Сергій Костецький зазначає невелике (у межах 1% на місяць) збільшення цін на найдешевше житло - до $ 80 тис.

Найдоступніша

Однокімнатні

$ 35 000 - Поділ. р-н, вул. Межова, 18/13/4
$ 35 000 - Святош. р-н, вул. Сім'ї Сосніних, 19/11/4
$ 35 000 - Поділ. р-н, пров. Межовий, 30/15/6

Місяць тому найдоступнішою була гостинка за $ 35 тис.

Двокімнатні

$ 45 000 - Дніпро. р-н, вул. Алма-Атинська, 42/28/7
$ 50 000 - Дніпро. р-н, б. Верх. Ради, 46/30/8
$ 52 000 - Дніпро. р-н, вул. Тампере, 39/25/7

Місяць тому найдоступнішою була хрущовка у Дніпро. р-ні за $ 45 тис.

Трикімнатні

$ 57 000 - Дніпро. р-н, вул. Алма-Атинська, 58/41/6
$ 60 000 - Десна. р-н, вул. Запорожця, 51/31/7
$ 62 000 - Дніпро р-н, вул. Будівельників, 55/42/7

Місяць тому - за $ 55 тис. в Дарницькому р-ні

ЯК ВПЛИНЕ АМЕРИКА?

У минулу п'ятницю наш ринок нерухомості отримав тривожний сигнал: на фондових біржах США і Західної Європи відбулося настільки помітне падіння індексів, що цей день вже встигли охрестити «чорною п'ятницею». На думку президента Українського аналітичного центру Олександра Охріменка, сам по собі обвал американських фондових індексів для нашої економіки не страшний: «Єдине, на чому він відіб'ється, - на українському ринку акцій: на них знизяться ціни».

Однак, як вважає економіст Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь, обвалення курсу акцій може виявитися симптомом назріваючої кризи. «Під підозру у нездатності розрахуватися за своїми борговими зобов'язаннями потрапили Іспанія, Італія, Португалія. Звідси і виникла паніка на фондовому ринку, - розповідає головний фінансовий аналітик експертного агентства «екпертів-Рейтинг» Віталій Шапран.

- І ось цей новий криза може привести до відтоку капіталу з нашої економіки. Якщо це станеться, на і без того мертвому ринку житла однозначно буде падіння цін - і ніхто зараз не скаже, наскільки сильне ». Ще одним наслідком може стати повернення заморожених будівництв. Багато українських забудовники не мають навіть мінімальної фінансової стійкості.

«Їх фінансовий стан не витримує ніякої критики, - стверджує Віталій Шапран. - Наприклад, власний капітал складає 10 мільйонів, а залучений - 300 мільйонів грн. Тому при найменшому потрясінні ринок знову звалиться ».

Але все в Єврозоні може обійтися і без другої хвилі кризи. Тоді на ринку житла триватимуть ті ж тенденції, що і сьогодні: поступове підвищення активності при стабільності цін. «Я думаю, що до кінця 2012 року будуть зберігатися існуючі ціни з коливаннями в межах 5% за підсумками року», - вважає Сергій Костецький.

«Підігріти ринок, на думку експертів, не зможе і іпотека, яка з кожним місяцем пропонує всі кращі умови. «Навіть якщо банки і готові давати кредити, люди все одно не готові купувати через низькі доходи і відчуття фінансової нестабільності. Тому ніякого впливу на ринок зусилля банків поки надати не можуть », - говорить Віталій Шапран.

«КРЕДИТ ДАЛИ ЗА ОДИН ДЕНЬ»

Квартири в Києві залишаються все ще надто дорогими для більшості українців. Тому все більш популярним стає житло в передмістях. Про вдалою історії придбання такої квартири розповідає Микола Копилов.

$ 50 ТИС. ЗАМІСТЬ $ 70 ТИС. «Ми шукали квартиру в передмістях, тому що в Києві житло набагато дорожче. Дивились варіанти в Ірпені та Бучі - дуже сподобалося це напрям, місця красиві, зелені, та й знайомі у нас там живуть.

Шукали і за допомогою ріелторів, і самостійно. Зайняло це приблизно два місяці. Спочатку ми подивилися декілька варіантів в новобудовах. Були там дешеві «двушки» - по $ 30 тис. Але, по-перше, недобудовані, не було впевненості, що їх збудують саме в строк. А, по-друге, самі по собі невдалі, з незручним плануванням, тонкими перегородками.

А якщо будинок побудований якісно, ​​та ще і зданий в експлуатацію, то і ціна на квартири в ньому набагато вище: «двушки» коштують близько $ 50-60 тис. Квартири на «вторинці» коштують приблизно стільки ж, але з урахуванням ремонту в новобудовах виходить дорожче. Та ще й займає більше часу до в'їзду, а воно для нас - гроші, оскільки ми тоді знімали квартиру.

В результаті ми знайшли «двушку» площею 52 кв. м, з нормальною плануванням, в хорошій кооперативної дев'ятиповерхівці 96-ї серії. Сторгувалися за $ 51 тис., а з урахуванням витрат на ріелторів, оформлення і т. д. все обійшлося в районі $ 54 тис. У Києві ж такі квартири коштують тисяч 70 як мінімум.

ЇХАТИ НЕ ДОВШЕ, НІЖ З ТРОЄЩИНИ. Але і 50 з гаком тисяч у нас не було, тому довелося брати в банку кредит приблизно на 60% цієї суми. Банк вибрали, порівнюючи умови, опубліковані на сайтах в інтернеті. Взяли кредит на 5 років під фіксовану ставку 15,9% (втім, з усіма виплатами виходить вже близько 20%).

Можна було взяти кредит і на 10 років (на більше не дають, хоча в рекламі заявляють і більш тривалі терміни), але там вищі відсотки, та й нам самим хотілося швидше розрахуватися з боргами. Добре те, що і в мене, і в дружини - високі офіційні зарплати, так що позитивну відповідь у банку нам дали протягом одного дня.

Тепер живемо в дуже чистому, красивому місці, поряд школа, до Києва ходять маршрутки та електрички. І добиратися до роботи (ми працюємо в районі Золотих воріт) не довше, ніж, наприклад, з Троєщини ».

ОРЕНДА: У ЛИПНІ ЗНІМАВ АКТИВНІШЕ

У липні ринок оренди виявився активніше червневого. За даними АН SV Realty, за другий літній місяць було здано в оренду 1405 квартир, що ненабагато, але все-таки більше червневих 1360. «Оренда квартир і раніше досить активна, - говорить Руслан Безуглий. - На недорогі квартири в більш-менш пристойному стані попит, як правило, навіть перевищує пропозицію ».

І дійсно, найбільше знімали квартири до 4,5 тис. грн. на місяць - на них припало 43% укладених угод, 39% квартир було здано в ціновій категорії від 4,5 до 7 тис. гривень, і 18% - у категорії понад 7 тис. гривень. Середні ціни на оренду за місяць практично не змінилися - за даними SV Development, зростання склало всього 0,77%.

СТУДЕНТИ підштовхнув. Хоча середні ціни і стоять на місці, зняти найдешевші квартири стало складніше, і реальний мінімум цін, за які можна легко знайти житло, піднявся в ряді районів на 3-4 сотні гривень. Найбільше зростання мінімальних цін помітний в районах, прилеглих до великих вузам.

«За три тижні змінилося дуже багато, ціни піднялися, - говорить Денис Рассказов, буквально днями зняв« одиничку »недалеко від КПІ. - Студенти приїжджають до Києва, вони часто живуть вчотирьох, платити кожному по 1 тис. грн. не накладно.

Розраховуючи на таких людей, багато орендодавців піднімають ціну. За 3500 грн. місяць тому, якщо пощастить, можна було зняти і «двушку», зараз за ці гроші нелегко знайти і однокімнатну ». За словами Дениса, за 3500 грн. в тому районі зараз пропонують в основному квартири в поганому стані, все більш-менш пристойне за такою ціною «летить» дуже швидко, так що просто не встигаєш подивитися.

Втім, і сьогодні можна швидко зняти хорошу квартиру по непоганий ціною. «Шукали ми всього три дні, - розповідає Тимофій Вузлів. - Але ми з дружиною були у відпустці, тому могли дивитися квартиру в будь-який час. За 3 тис. з невеликим в районі від пл. Шевченка до Героїв Дніпра пропонували в основному справжні «сараї». Єдину гарну квартиру знайшли за 3400 грн.

Треба сказати, що люди, які здають хороші квартири, дуже вимогливі до потенційних орендарів. Господарі «нашої» перед нами вже встигли відмовити трьом бажаючим. Якщо хочеш зняти хорошу квартиру, потрібно як мінімум виглядати так, щоб викликати довіру ».

БУДЕ ЯК І РАНІШЕ. «Студентське» пожвавлення схлине вже у вересні, а ще через місяць, вважає Сергій Костецький, у міру появи на ринку нових дешевих пропозицій, все повернеться "на круги своя». Для серйозного ж зростання цін загалом по ринку, на думку Олексія Холмецького, підстав немає.

ЗНИЖКИ НА БУДИНКУ - ДО $ 10 ТИСЯЧ

Трохи більш активним виявився липень і на ринку заміської нерухомості. Якщо в червні, за даними SV Development, у Київській області було продано 706 приватних будинків, то в липні таких угод виявилося дещо більше - 733.

ТОРГ - доречний. «Продається в основному те, що коштує дешевше $ 100 тис.», - говорить Олексій Холмецкий. Статистика підтверджує слова експерта: за даними SV Development, максимальна кількість угод (62%) припадає на будинки від $ 30 до 100 тис., 21% в ціновій категорії від $ 100 до 150 тис., 11% в ціновій категорії від $ 150 до 200 тис. і 6% - у категорії понад $ 200 тис. Причому якщо до кризи ціна «до 100 тисяч доларів» поширювалася на «хатини дядька дому» - неліквідні запущені будинки, - то зараз за ці гроші можна купити дуже пристойний особнячок.

Оголошення твого міста

«До 2008 року мені навіть уві сні не могло наснитися, щоб купити новий будинок у передмісті (30-50 км) дешевше $ 100 тисяч. Зараз таких пропозицій - валом, - розповідає киянка Аліна П. - Більше того, господарі здорово скидають ціну. Приміром, у Мілі (по Житомирській трасі 10 хвилин від Києва) недострой в 140 кв.м без комунікацій на 8 сотках наприкінці липня продавали за $ 68 тис.

Місце дуже гарне, поруч ліс, виїзд до траси. На початку серпня цю «садибу» вже віддавали за $ 58 тис. Причому передзвонили самі господарі! В Ірпені та Бучі (Києво-Святошинський район) недострой 2010 року, 100 кв.м, з усіма комунікаціями, але без внутрішньої обробки, 7 соток землі, охоче віддають за $ 90-85 тис. А якщо придивитися до будинків ще трохи далі від Києва (50 км), можна купити просто хороми за $ 70 тисяч (120 кв.м, всі комунікації, внутрішнє оздоблення, 8 соток) ».

Правда, як відзначають наші експерти, ціни на будинки взяли курс на подорожчання. За даними SV Development, середня вартість будинків у Київському регіоні зросла за місяць на 1,33% до $ 990 за один кв.м. У Києві ж середня вартість «квадрата» піднялася на 1,99% - до $ 1333. «Для перепродажу будинків будується зараз мало, нових дешевих варіантів на ринок надходить недостатньо, от середня ціна операції і росте», - говорить Сергій Костецький.

Земля дешевшає. А по землі, навпаки, середня ціна операції падає - з $ 23,1 тис. до $ 22,8 тис. «Земля зараз практично нічого не варто, - говорить Олексій Холмецкий. - Якщо ми беремо зону 20-30 км від Києва, то там взагалі ділянки в 10-15 соток під забудову йдуть по $ 5 - 10 тис. ». На думку Сергія Костецького, у найближчі місяці нас чекає все той же неквапливе здешевлення землі. «І, можливо, невелике зростання цін на самі недорогі будинки», - вважає Олексій Холмецкий. 
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти