На ринку житлової нерухомості - стагнація

Для більшості громадян нашої країни житло-найдорожче майно, а продаж і покупка квартири-найбільша угода в житті. Тому на початку поточного року численні експерти ринку нерухомості влаштували справжнє змагання з прогнозування ситуації в цьому секторі економіки. Прогнози були настільки суперечливими, що увігнали в купівельний ступор навіть самих неупереджених українців. Як результат - весь рік ринок стабільно стагнував, не демонструючи істотних змін попиту, пропозиції і ціноутворення. Позитивні сигнали були поодинокими і занадто слабкими для позначення нового тренду. Так що рух вперед на житловому ринку, за прогнозами експертів, буде відкладено ще на рік, пише Київський телеграф.

З приставкою "до-"

"Розбір прогнозів" доцільно почати з "фундаменту" ринку нерухомості - з будівництва. На початку року ріелтори обіцяли, що близько половини заморожених об'єктів почнуть добудовувати вже з весни, девелопери ж обережними - мовляв, якщо не відбудеться корінних поліпшень у сфері кредитування, ситуація на будівництвах буде гірше, ніж у 2009 році. За даними на середину осені, Мінрегіонбуд офіційно зробив висновок, що будівельний ринок ожив: у відомстві розраховують, що в грудні показник кількості збудованого житла досягне відмітки в 9,5 млн. кв. м.

Це не може не радувати. Однак експерти ринку налаштовані скептично: "Одна справа - побудувати і зовсім інша - здати в експлуатацію, - вважає голова Національної ради ріелторської палати України Олександр Бондаренко. - А оскільки сьогодні попитом користуються лише будинки, де вже отримано акт готовності об'єкта, різниця між побудованим і придатним до заселення будинком величезна. Орієнтовно по всій Україні цього року буде введено в експлуатацію близько 4 млн. кв. м. У порівнянні з докризовим 2008 роком, коли було здано близько 9 млн. кв. м, бачимо падіння більше ніж у два рази ".

Правда, якщо порівнювати з минулим роком, зростання кількості готових квартир за 9 місяців, за даними Держкомстату, склав 57%. Сайти забудовників свідчать про те, що в IV кварталі статистика буде ще краще. Але і це не викликає в аналітиків великого оптимізму: "Дійсно, активність введення об'єктів в експлуатацію у другому півріччі кілька посилилася, проте це більше пов'язано з політичною складовою, - пояснює директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. - Зазвичай майбутня зміна влади, а в нашому випадку це місцеві вибори, підстьобує забудовників вводити в експлуатацію свої проекти. Тому за статистикою друге півріччя буде більш позитивним, але це не реальна картина. Об'єктивно зберігається минулорічна тенденція: великі компанії, які мають у портфелі декілька розпочатих будівництв, сфокусувалися на одному або максимум двох об'єктах паралельного будівництва ".

За словами пана Артюхова, ключова приставка в ситуації на ринку - "до-". Всі девелопери прагнуть добудовувати, доробляти, допродувати. На сьогодні не зафіксовано жодного факту будівництва нової будівлі "з нуля", фундамент можуть закладати тільки біля новобудов, що знаходяться поруч.

Втім, є і позитивні сигнали: за непрямої інформації від суміжників по ринку в ARPA Real Estate зробили висновок про те, що деякі будинки, що знаходяться на початковому етапі будівництва, починають розглядатися як потенційні об'єкти купівлі-продажу. З невеликою натяжкою це можна назвати показником пожвавлення ринку, але для нового тренда має бути успішно укладено хоча б кілька угод.

При цьому чиновники вже щосили заявляють, що в наступному році будівельний бізнес отримає новий виток розвитку. Завдяки системі "єдиного вікна", прописаної в новому законопроекті "Про регулювання містобудівної діяльності", кількість дозвільних процедур скоротиться з 93 до 23, з яких інвестору необхідно буде зробити лише 9 кроків, а термін отримання всіх необхідних дозволів зменшиться з 415 до 60 днів. Це дозволить збільшити обсяги будівництва, залучити в країну додаткові інвестиції, знизити корупцію в галузі і здешевити квадратний метр, стверджують в Мінрегіонбуді.

Хто на новенького?

Катастрофічного обвалу цін на ринку первинної нерухомості, якого покупці, затамувавши подих і особисті заощадження, чекають вже два роки, в нинішньому році знову не сталося. Більш того, в Союзі фахівців з нерухомості України запевняють, що цінове дно "первинка" пройшла навесні 2009 року, і з тих пір нове житло за Україну подорожчало в середньому на 5-10%. Правда, якщо брати статистику з початку поточного року, то ціни в новобудовах знову поповзли вниз. Так, за даними інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість", в Києві за перші 10 місяців квартири економкласу подешевшали на 2,7%, бізнес-класу - на 1,8%, преміум-класу - на 10,5%. Однак на цьому, на думку експертів, динаміка зупиниться.

Як стверджує Михайло Артюхов, зниження ціни відбувалося лише по тих об'єктах, де ціни не були скориговані відповідно до кризовим ринком. Саме їх можна "витягнути на поверхню" як приклад точкового здешевлення "первинки". До того ж не секрет, що значна частина пропозицій Інтернету - це так звані сміттєві листинги, що не мають під собою реальних підстав. Тим не менше в загальну скарбничку вони потрапляють і на статистику впливають, змушуючи громадян вірити в міф про "одиничці за $ 20 тис.".

Як результат, - попит залишився на практично незмінному рівні. На самому людному - столичному - ринку "первинки" на місяць усереднено відбувалося 200-250 угод. За підрахунками пана Артюхова, в Києві зараз виставлено на продаж не менше 10 тис. квартир. Точних даних немає, хоча експерти сходяться на думці, що ця цифра може бути в 2-3 рази більше.

Але "в чергу за гарячими пиріжками" ніхто не стає. Незважаючи на те, що з вересня столичні ріелтори очікували пожвавлення попиту на 10%, ці прогнози не виправдалися. Потенційні покупці дійсно почали активніше цікавитися можливістю придбання нерухомості і не відмовляли собі в задоволенні ходити на перегляди, але на кількості реальних угод це ніяк не позначилося.

Втім, деякі девелопери сьогодні впевнено заявляють про зростання продажів. "Цієї осені кількість покупців, що звернулися до відділу продажів" Югозаптрансстроя "(ЮЗТС), збільшилося на 40% в порівнянні з літнім періодом, а продажі в порівнянні з аналогічним періодом минулого року зросли в шість разів, - озвучує динаміку представник відділу продажів ЮЗТС Денис Галіцин . - Прогнози деяких експертів ринку про обвал цін на об'єкти первинної житлової нерухомості не стримали реальних покупців, які оцінили поточний момент як найкращий час для покупки "первинки".

Що ж стосується прогнозів, то, за даними нашої аналітичної служби, в першій половині 2011 року збережеться тенденція незначної зміни ціни за квадратний метр у бік її збільшення. Саме так вчинили ті девелопери, які в поточному році ввели свої об'єкти в експлуатацію, паралельно підвищивши вартість квадратних метрів в середньому на 7-15% ".

Про прийдешнє подорожчання "нових квадратів" попереджає і Михайло Артюхов: "По-перше, житло об'єктивно дорожчає по мірі того, як рухається будівництво. На етапі фундаменту покупець може заощадити на ризиках, а ось готова квартира за фактом дорожче. Тому 10-15% - це реальний прогноз підвищення ціни на ті об'єкти, які будуть добудовуватися протягом наступного року. По-друге, пропозиція "первинки" ще пару років буде обмежено заморожуванням багатьох об'єктів житлового будівництва. Якщо попит зросте, можна очікувати відповідної реакції девелоперів ".

Повторення пройденого

Прогнози ситуації на вторинному ринку на початку року взагалі показали "розбрід і хитання": частина експертів вважали вірогідним подорожчання житла на 10-12% (а квартир економ-класу - взагалі до 20-25%), частина передбачала зниження цін на 10-25 %. "У цілому ринок продемонстрував зменшення цінових запитів продавців, - аналізує Олександр Бондаренко. - Реальні результати за сьогоднішнього дня, наприклад, на київському ринку" вторинки ": здешевлення житла на 20% в порівнянні з початком року. Якщо у січні середня ціна за" бувший квадрат "коливалася на рівні $ 2 тис. за кв. м, то середня ціна продажу зараз показує $ 1,6 тис.

Приблизно така ж ситуація у багатьох регіонах країни, за винятком кількох міст, зокрема, Одеси та Донецька, які показали мінімальний ріст протягом року. Причому навіть він був не плавним, а стрибкоподібним, тому не може вважатися тенденцією ".

Характерно, що дана динаміка зберігалася на тлі стабільно низького попиту, акцентує пан Бондаренко. Реальна кількість угод на ринку в даний момент - це приблизно 10% того обсягу, який був звичайним для ріелторів в докризовий час. Навіть поступове здешевлення пропозиції (за даними АН "Планета Оболонь", з початку кризи найдорожче пропозицію "вторинки" - столичне - впало в ціні на 45%) не спровокувало сплеску купівельної активності, при тому, що потенційно кількість людей, яким необхідно поліпшити житлові умови або хоча б купити першу квартиру, в нашій країні досить велика.

Зараз на одного потенційного покупця вторинного житла припадає близько 20-30 квартир, які пропонуються до продажу. Це статистика як столичного, так і регіональних ринків. Сподіватися, що в наступному році пропозиції почнуть скорочуватися, ріелтори не радять. Більш того, за підсумками нинішнього року обіцяють подальше плавне зниження вартості такої нерухомості.

"Перманентно низький попит однозначно призведе до того, що ціни на вторинному ринку житла в наступному році ще знизяться, - вважає Олександр Бондаренко. - Це визнає переважна більшість експертів, розходячись лише в оцінках величини падіння. Прогнози оптимістів коливаються на рівні зниження в межах 10% , песимісти прогнозують 30% падіння ціни. Реалістичний прогноз - золота середина: близько 15-20%, так само точно, як і цього року ".

На думку пана Бондаренка, "зачепив на пониження" є. Традиційно різниця між цінами первинного і вторинного ринку становить близько 20% на користь "первинки" - за рахунок ризиків, які покупець набуває разом з будинком, ще не введеним в експлуатацію. В економ-сегменті житла, що будується в Києві зараз можна зустріти ціну пропозиції в районі $ 1-1,2 тис. за кв. м, отже, середня ціна "вторинного квадрата" в Києві має бути близько $ 1,2-1,4 тис. Проста арифметика: для здешевлення наступного року є ще $ 200-400 резерву. Саме на цю суму, за прогнозами, і впаде ціна "вторинки" у Києві. Аналогічно можна аналізувати ситуацію в більшості інших великих міст України.

Правда, попит на "квартиру від господаря", на думку експертів, так само точно повторить нинішню динаміку (а точніше - повна її відсутність). "Незважаючи на те, що реальний попит на житлову нерухомість в Україні високий, багато людей просто не в змозі придбати квартиру, - пояснює Денис Галіцин. - Запуск програм кредитування з умовами, наближеними до докризового, став би реальним стимулом для відновлення ринку нерухомості, де накопичився відкладений попит на житло, що формувався останні півтора-два роки. Однак на сьогоднішній день частка іпотечних угод на ринку поки невелика ".

Повільно і ... невпевнено

Теза про відсутність житлового кредитування ось вже півроку намагаються зруйнувати банки. То тут, то там з'являються повідомлення з розряду: "Цього року фінустанови країни знизили середню ефективну ставку по іпотеці на 6%, початковий внесок - на 10%, а термін кредитування збільшили до 10 років". Дійсно, за даними жовтня кілька українських банків заявили про зниження процентної ставки за іпотечними кредитами до 17% річних у гривні.

В даний час вже є приклади зниження і до 15%. Але поки це не відбилося на середньоринкової ставки, яка як і раніше знаходиться в діапазоні 20-24% річних у національній валюті. Також це не відбилося на обсягах кредитування: з початку року по всій стані іпотечних позик видано трохи менше, ніж на 100 млн. грн., Що в порівнянні із загальним портфелем банків у цьому сегменті (понад 80 млрд. грн.) - Просто смішна цифра .

"Те, що зараз називається житловим кредитуванням, - це квазііпотека, і масового проса на цей продукт не буде, - вважає Олександр Бондаренко. - Навіть 15%, не кажучи вже про 20% річних, - дуже багато для наших співвітчизників. В умовах української економіки нормальна ціна довгих грошей повинна бути в межах 11% річних на термін не менше 20 років. Тільки в такому випадку це буде кредитом на покупку квартири, а не борговою ямою ".

"Сьогодні банки намагаються не працювати з первинним житлом, - аналізує директор Департаменту маркетингу роздрібного бізнесу VAB Банку Антон Шаперенков. - По-перше, зберігається ризик невведення будинку в експлуатацію, по-друге, обмежений попит. Більш активно кредитувалася" вторичка ", проте динаміку протягом року оцінити важко.

Якщо врахувати, що банки виходили на цей ринок досить неактивно, можна зробити висновок, що попит є вузьким і націлений в основному на готове житло, на яке фактично існує право власності. Побічно можна оцінити попит на первинне житло - по тих об'єктах, де банки виступали однією із сторін будівництва (створювали фонди фінансування будівництва або фінансували цей об'єкт за рахунок виданих забудовникам кредитів). Хоча по цих об'єктах, незважаючи на те що по них пропонуються найбільш цікаві умови кредитування, обсяги продажів теж були незначними ".

Пан Шаперенков переконаний: якщо продовжать мораторій на валютне кредитування, навіть при плаваючій ставці в 15% річних (і це в кращому випадку) у банків не буде можливості зробити цей продукт особливо конкурентною. Хіба що забудовники погодяться на участь у партнерських програмах за принципом того, як діють сьогодні автодилери.

У рамках таких домовленостей можлива пропозиція більш низьких ставок і авансів, якщо забудовник запропонує банку відшкодування недоотриманого прибутку за ставкою і закладаються в неї ризиків. Однак у минулому році як такого пропозиції щодо таких об'єктів взагалі не було, за винятком одного-двох банків, та й то лише тому, що банк виступав однією з сторін фінансування будівництва будинків.

Правда, сьогодні на фінансовому ринку з'явилися відносно нові способи придбання квадратного метра. Один з них - придбання квартири, в тому числі і в недобудованому об'єкті, з використанням заставної. Згідно юридичного визначення, заставна в цьому випадку - це борговий цінний папір, який підтверджує право її власника на предмет іпотечного договору і фіксує боргові зобов'язання. Не більше того. Тобто покупець елементарно не може впливати на будівельну компанію в ході зведення будинку, не може вимагати у неї інформацією про виконану роботу або про можливі ризики.

"Незважаючи на те, що заставна має забезпечення у вигляді нерухомості, що будується, вона не надає своєму власникові права на це житло, - попереджає юрист компанії" Василь Кісіль і Партнери "Наталія Доценко-Білоус. - Це лише означає, що господар квартири у разі незавершення будівництва може розраховувати на собівартість житла, яка зазначена в документі.

І навіть при цьому, якщо будівництво зупинилася, покупець проходить всі стадії судового розгляду та виконавчого провадження. Слід також пам'ятати, що іпотечний договір застави не замінюється. Укладаючи договір по іпотеці і випускаючи заставну, обидві сторони відносин прирікають на додаткові проблеми та клопоти. Наприклад, зміни розміру головного зобов'язання, відсотків або випуск нової заставної повинні відображатися в документі, що несе додаткові організаційні витрати.

Так як заставні випускаються на бланках суворої звітності, їх заміна через втрати проблематична. Дана проблема до кінця ще не вирішена і залишається відкритою. Особливо складно відновити заставну, яка кілька разів передавалася від одного власника до іншого ".
www.zagorodna.com