Михайло Хазін: Китай чекають серйозні проблеми

24.01.2012 00:45
Аналіз ринку нерухомості | Михайло Хазін: Китай чекають серйозні проблеми Я вже багато разів говорив про те, що Китай чекають серйозні проблеми, оскільки сьогодні США і Китай є двома сторонами однієї монети - падіння одного неминуче спричинить падіння іншого.

Це не означає, зрозуміло, що Китай зникне з карти світу, як думають деякі, але вирішення цих проблем буде коштувати дуже дорого. І для прикладу розглянемо ринок нерухомості, оскільки він найбільш типовий приклад.

Стаття по темі: Коли ринок нерухомості відновиться після карантину

Останні 10 років зростання цього ринку в Китаї був колосальним, часом - у кілька разів за рік. Найбільші світові інституційні інвестори скуповували китайську нерухомість "на всі гроші". Зрозуміло, після початку кризи восени 2008 р. бульбашка почала здуватися, але тут уряд Китаю, по-перше, стало активно стимулювати внутрішній попит, а, по-друге, ввело жорсткі заходи по обмеження спекулятивного попиту і висновку грошей з цього ринку. Тим не менш, інвестори почали йти з ринку, а, головне, перестали вводити в піраміду нові гроші. А будь-яка піраміда живе тільки до тих пір, поки приплив грошей випереджає відтік.

Ці заходи якийсь час давали ефект. Уряд агітувало населення купувати житло за підвищеними цінами - а дешеві іпотечні кредити на перше житло дозволяло дотримуватися цих рекменлаціям. І, до пори до часу, ефект був очевидний: з 2010 р. ринок впав лише на 30% - досить незначна цифра, для порівняння, ринок нерухомості Дубая тільки за 6 місяців 2009 року впав на 70%.

Але вже в минулому році продаж житла росли мінімальними темпами за останні 3 роки, за підсумками 2011 р. сума операцій збільшилася лише на 10%. А в кінці року ситуація стала швидко погіршуватися. До кінця року ціни на житло в Китаї падали четвертий місяць підряд, що недивно, нагадаємо, що в "піку" цін середня вартість 1 кв.м в сучасних новобудовах становила 22,5 тис. юанів, або 3,5 тис. доларів. Нагадаємо при цьому, що рівень бідності в Китаї визначається доходом в 1 долар в день, і нижче цього рівня живе понад 100 мільйонів чоловік! А за останній час в Пекіні ціни на нове житло впали на 11%. За даними Національної асоціації нерухомості, середня ціна 1 кв. м в новій квартирі в Пекіні знизилася до 13 тис. юанів. В останньому кварталі 2011 р. зростання цін на землю під будівництво житла зупинився. Зараз 1 кв. м землі коштує менше 500 доларів.

Таким чином, внутрішнього попиту (нагадаємо, активно стимульованого) вистачило менше, ніж на 3 роки. Жителі країни купили все, що могли, і навіть більше, ніж могли собі дозволити, а інтерес зарубіжних інвесторів до нерухомості Китаю так і не повернувся. Не дивно, адже влада продовжує посилювати правила гри, що тільки погіршує умови для іноземних інвесторів. Але правила гри вже диктуються внутрішніми умовами.

Загалом, джерел підтримки "бульбашки" більше немає, і, відповідно, прогнози на цей рік невтішні. Експерти очікують ще приблизно 30%-го падіння ринку житла, що відповідає 70%-му падіння ринку з максимуму. Найсильніший криза в цьому році загрожує навіть ринку нерухомості Гонконгу - найбільшому діловому і фінансовому центру і однією з найпопулярніших "тихих гаваней" для іноземних грошей. Власне, можна було б не сумніватися в цих оцінках - експерти на те й експерти, що досить добре вміють оцінювати розвиток поточних тенденцій. Але є одне принципове питання: куди виводити гроші?

Частина експертів називають при цьому ринок США, особливо з урахуванням того, що офіційні осіб цієї країни весь час говорять про "кінець кризи". Але ми-то розуміємо, що такий розвиток подій виключено, просто тому, що перехід до зростання ринку нерухомості можливий тільки після того, як будуть ліквідовані структурні диспропорції в економіці, а це ще роки і, найголовніше, роки падіння приватного попиту. Так, звичайно, в інвесторів грошей не просто багато, а дуже багато, але вкладати їх у ринок, не забезпечений кінцевим попитом - це справа складна і ризикована.

Я вже неодноразово писав про те, що нинішня криза принципово змінить всю інвестиційну модель і вкладення в активи з максимальним прибутком поступляться своє місце вкладеннях в активи, що зберігають свою цінність на багато років і забезпечують зростання частки ринку. Біда тільки в тому, що нинішні інвестори зробили свої капітали в старій моделі, нічого іншого вони не бачили і для них зміна парадигми поведінки щодо активів - річ майже неможлива. А значить, американський ринок їм ще дуже довго подобатися не буде.

А альтернативних ринків нерухомості практично немає. Все інше і близько не підходить за масштабами, крім того, всі ці ринки теж падають. І в такій ситуації, швидше за все, різкого обвалу китайського ринку не буде. Хоча багато експертів, у тому числі і китайські, і передбачають його в новому році. Але, в цілому, ринок нерухомості буде падати досить істотно, разом з китайською економікою.

Взагалі, досвід останніх років показав, що замістити зовнішній (в першу чергу, американський) попит внутрішнім у Китаю не вийшло. Власне, тим, хто дивиться на економіку не з точки зору фінансових потоків, а вивчає міжгалузеві баланси, це було очевидно з самого початку, але сьогодні це вже стало очевидним фактом. Однак ті, хто спочатку не вірив в спад Китаю, сьогодні почали говорити про "катастрофічному" сценарії.

Ось тут дозвольте не повірити. Справа в тому, що, на відміну від США, в яких велику частину економіки становлять цілком віртуальні фінансові послуги, які можуть бути ліквідовані без яких би то не було наслідки для всієї решти економіки (ну, хіба що, стимулювання попиту стане скрутним), в Китаї, все-таки, поки домінує реальний сектор. Так, з точки зору рівноважної світової економіки, в якій ліквідовані диспропорції між надмірним попитом і реальними доходами населення, цей сектор все одно надлишковий, але його скорочення, по-перше, може бути значно більш повільним, ніж фінансового в США, а, по- друге, у нього і межі міцності багато вище.

Це означає, що хоча США і Китай будуть падати разом, але падіння перших буде куди більш різким і катастрофічним. А ось у Китаю буде досить багато часу, щоб максимально компенсувати свої проблеми і можна не сумніватися, що, швидше за все, найефективніший сьогодні в світі державний апарат максимально якісно використовує цю перевагу.

Ну, а що буде далі - поки не дуже зрозуміло. Масштаб кризи світової економіки буде настільки високий, що аналогів в історії не було, а значить - робити далекосяжні висновки поки рано.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: прогнози ринку нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
-
всьо будет печально - ето всьо нам за нашу жадность :)
 
 
Увійти