Котеджні містечка для «середнього класу» стали більш привабливими





Google+
01.11.2010 11:00
Аналіз ринку нерухомості | Котеджні містечка для «середнього класу» стали більш привабливими Сьогодні котеджні містечка бізнес-класу складають самий великий сегмент заміського ринку. За час фінансової кризи ціни на пропозиції в таких селищах знизилися більше за інших. І хоча в 2010 році почався плавний ріст цін, домоволодіння в селищах бізнес-класу залишаються одними з найпривабливіших на заміському ринку.

«Бізнес» - самий великий клас заміського житла, куди потрапляють домоволодіння - ділянки з готовими або споруджуваними будинками в ціновій вилці від 10 до 30 млн. крб. Втім, за оцінкою деяких експертів журналу www.metrinfo.ru, ділянки з будинками за ціною 10 млн. руб. і трохи дорожче можуть розташовуватися і в селищах класу економ +.

Скільки їх?
За даними Ігоря Заугольнікова, директора департаменту маркетингових комунікацій RODEX GROUP, на цей ціновий діапазон доводиться близько 47% від усіх представлених на ринку селищ. «Це близько 400 об'єктів з 820», - уточнює він. Схожі цифри - 40% всіх пропозицій, назвав і Валерій Міщенко, голова Ради директорів Kaskad Family. «За нашою оцінкою, на 10-30 млн. рублів припадає близько 50% пропозицій в сегменті« готові будинки », близько 40% у сегменті« ділянки з підрядом », - говорить Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії ДУС ВУД (GOOD WOOD) .

Де вони?
Як зазначив Ігор Заугольніков (RODEX GROUP), селища бізнес-класу представлені на всіх напрямках, але лідируючі позиції займають: Новоризьке, Дмитрівське, Калуське, Київське та Ярославське шосе. Причому Нова Рига випереджає всі інші напрямки і пропонує подібних об'єктів в 2,5 рази більше. За оцінкою експерта, на всіх перерахованих напрямках частка проектів цінового сегмента від 10 до 30 млн. крб. становлять близько 50%, тільки на Київському 34%, а на Рубльовському шосе - всього 12%.

Валерій Міщенко (Kaskad Family), вважає, що останнім часом серйозний розвиток отримали і напрямки від Каширського до Ярославського шосе через західне півкільце. На сході і південному сході області - селища бізнес-класу представлені поки в одиничному обчисленні, - відзначає Олексій Кудрявцев, директор з маркетингу компанії, що управляє «Волзькі дачі».

Як додав експерт, практично всі пропозиції знаходяться у тридцятикілометровій зоні навколо Москви. Правда, зараз з'являються і одиничні пропозиції цікавить нас цінової категорії в форматі «далеких дач». Наприклад, котеджне селище «Новово» розташований на Волзі в 170 км від Москви. У ньому пропонуються ділянки з готовими будівлями вартістю від 9 млн. руб.

Найцікавіші селища
У різноманітті представлених селищ, можна знайти пропозиції і з уже практично готовими будинками, і на різних стадіях будівництва. За оцінкою Ігоря Заугольнікова (RODEX GROUP), якщо розглядати всі селища цінового сегмента від 10 до 30 млн. крб., То 23% проектів буде на завершальній стадії будівництва, близько 47% селищ - на стадії 30-70% готовності, решта - на початковому етапі.

Наприклад, за 30 млн. рублів можна придбати будинок загальною площею до 200 кв.м на ділянці близько 12 соток, в селищі з обширною рекреаційною зоною, з торговим комплексом і дитячим садом у радіусі 15 км від Москви але на Сімферопольському напрямку. На Новій Ризі за 30 млн. руб. покупець одержить будинок площею 400 кв.м ділянці близько 30 соток в радіусі 30 км від Москви.

Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «ІНКОМ» виділив «Глаголєва Парк», розташований на 35 км Київського шосе. У селищі бізнес-класу пропонуються ділянки з підрядом площею від 3,5 до 30 соток і будинками від 165 до 500 кв.м. з усіма комунікаціями по ціні від 7,2 до 53,7 млн. руб. На території селища будується торгово-розважальний центр з фітнес-клубом, басейном, рестораном, супермаркетом і СПА. Селище розрахований на 330 домоволодінь значна частина яких вже продано.

Інший приклад вдалого проекту селища бізнес-класу - «Нікольський озера», розташований в 32 км від столиці по Калузькому шосе. Тут пропонуються ділянки, як з підрядом, так і без нього площею від 8,2 до 25,5 соток. Купуючи ділянку за ціною від 2,5 до 26,9 млн. рублів, власник не тільки отримує землю, а у випадку з підрядом - будинок (від 162 до 345 кв.м.), але і всі центральні комунікації, а також розвинену інфраструктуру із пляжною зоною, кафе, спортивними та дитячими майданчиками.

«Не менш популярні селища« Біосфера »(75 км Сімферопольського шосе),« Мартемьянова »(24 км Київського шосе),« Тургенєвська дачі »(80 км Ярославського шосе)», - говорить Дмитро Таганов («ІНКОМ»)

Катерина Орлова, заступник генерального директора «АІН-девелопмент», зазначила селище «Едем», розташований в 37 км від МКАД. Це селище практично весь розпроданий і забудований, більшість домоволодіння на стадії фінішної обробки. Оскільки в селищі вже є всі комунікації, оформлена земля під ІЖС, представлена розвинена інфраструктура, охорона тощо - Він заслужено належить до категорії ліквідних об'єктів. Зараз там дуже швидко розпродаються залишилися домоволодіння. Ціна об'єктів домоволодінь - від 10 млн до 31 млн. крб.

Цінники і ціни: зниження, але не повсюдне
Фінансова криза змінила ціни на заміському ринку Підмосков'я. За спостереженнями Дмитра Таганова («ІНКОМ»), якщо до кризи до покупців пропозицій бізнес-класу можна було зарахувати людей, що мають 17-30 млн. рублів - суму, яка дозволяла придбати досить дорогі заміські об'єкти будь-якого формату в межах від 15 до 30 км від Москви, то на сьогодні об'єкти з аналогічними характеристиками можна купити вже за ціною від 10 до 25 млн рублів. «Сюди ж належать не тільки будинки, але і таунхауси, і ділянки з підрядом на будинки від 150 до 300 кв.м», - додає він.

На думку Валерія Міщенко (Kaskad Family), на об'єкти бізнес-класу ціни у 2010 році коректувалися не настільки істотно, хоча за 2009 рік зниження середньої вартості склало 30%. "Об'єкти, які сьогодні продаються в районі 20-30 млн. рублів, до кризи коштували понад 30 млн. рублів», - говорить він.

А за даними Тетяни Алексєєвої, керівника відділу досліджень Vesco Consulting, у цілому в посткризовий період вартість на об'єкти в котеджних селищах бізнес-класу зменшилася на 10-20%.

Однак, як пояснив нам Ігор Заугольніков (RODEX GROUP), об'єкти, які перебували в завершальній стадії будівництва, за ціною майже не змінювалися, тому що готові будинки в готових селищах - це ліквідний продукт.

«На первинному ринку в були випадки, коли окремі власники дуже якісною і перш користувалася попитом нерухомості прийняли рішення ціни не знижувати, - розповідає Катерина Орлова (« АІН-Девелопмент »). Проте не у всіх, що послідували за цим шляхом опинилися фінансові можливості витримати такий період часу, тому в 2010 році були відзначені випадки, коли на пару тижнів власник опускав ціни на 50% і, продавши декілька об'єктів, повертав ціни на вихідний високий рівень.

Інший приклад виключення із загальних правил призвела Людмила Єжова, виконавчий директор компанії «Терра-Нерухомість»: у період спаду економіки девелопери продовжували добудовувати розпочаті проекти за рахунок власних коштів. Зараз, коли на ринку почав простежуватися дефіцит завершених і якісних об'єктів заміської нерухомості, вони виявилися у виграші.

Багато наших експерти відзначили, що зараз вартість домоволодінь повільно починає зростати. «У середньому по сегменту подорожчання склало не більше 5%», - уточнює Олексій Кудрявцев («Волзькі дачі»).

Довгоочікувані школи і дитячі сади
Займаючись просуванням проектів котеджних селищ вищого цінового сегмента і бізнес-класу, багато забудовників роблять акцент на інфраструктуру. І варто зазначити, що інфраструктурна складова, зокрема, - дитячі садки та школи для багатьох покупців є вагомим, якщо не вирішальним аргументом на користь покупки.

Наприклад, в котеджному селищі «Светлогорье» на Новоризькому шосе, в 38 км від МКАД, де передбачається будівництво 300 котеджів і дуплексів, буде працювати дитячий садок і початкова школа. У селищі "Papillon» на Горьківському шосе, в 17 км від МКАД, розрахованому на 390 домоволодіння з ділянками від 5 до 40 соток, розташується два дитячі дошкільні заклади і початкова школа. У селищі «Павлове», в 14 км від МКАД по Новоризькому напрямку вже працює Павловська школа, відкрився 1 вересня 2009 р. У селищі «Княже озеро» (24 км від МКАД по Новоризькому ш-е.) Знаходяться школа і дитячий сад.

Але, звичайно, інфраструктурні об'єкти зводяться не у всіх селищах. Експерти ринку нерухомості пояснюють це по-різному.

Самір Джафаров, комерційний директор компанії 11 Invest:

Будівництво інфраструктурних об'єктів, що включають в себе школи і дитячі сади, доцільно в рамках великих багатоформатним проектів. У цілому ж по ринку, на сьогодні спостерігається скорочення інфраструктурної складової, оскільки високорозвинена інфраструктура, як правило, значно здорожує собівартість проекту, а також збільшує вартість експлуатаційних платежів.

Зовнішню ж інфраструктуру підмосковних напрямків назвати розвиненою складно. Проте вже з'явилися приклади, коли забудовник за рахунок власних коштів фінансував будівництво об'єктів, розрахованих як на внутрішніх, так і на зовнішніх користувачів.

Людмила Єжова, виконавчий директор компанії «Терра-Нерухомість»:

Камерні селища (до 20 будинків), як правило, не вимагають об'єктів інфраструктури, за винятком дитячих і спортивних майданчиків. А в селищах до 100 домоволодінь, вже необхідні об'єкти для відпочинку і дозвілля (кафе, ресторан), мінімаркет, аптечний пункт, можливо, спортивний комплекс, а так само рекреаційна зона, що включає прогулянкові доріжки, альтанки та ін

Для великих проектів на 100-300 будинків будуть потрібні і дитячий сад, і супермаркет, а для проектів, в яких більше 300 будинків - власна школа, медичний центр та ін Чим більше проект, тим багатшою повинна бути інфраструктура.

У середньому частка витрат на будівництво інфраструктури в обсязі загальних витрат складає 7-12%. Витрати на подальше обслуговування лягають, як правило, вже на орендарів, які в свою чергу стягують плату з відвідувачів. Якщо інфраструктурою можуть користуватися тільки жителі селища, то зміст такої інфраструктури, як правило, лягає на жителів селища і включається до щомісячного платежу.

Катерина Орлова, заступник генерального директора «АІН-Девелопмент»:

Щоб будувати школи та садки, в селищі має бути багато мешканців з дітьми, а значить і саме селище має бути великий, а для бізнес-класу це не найхарактерніша риса. Об'єкти потрібні не всім жителям, тобто за фактом будуть міститися лише частиною мешканців. Далі, дуже різні вимоги, особливо до шкіл.

Саме ідеальне - це навпаки, будувати селище ближче до школи. Наприклад, «Турар» - селище бізнес-класу, в безпосередній близькості від нього знаходиться хороша школа - Російська Міжнародна школа.

Ще відмінний варіант для селищ з постійним проживанням - це дитяча кімната. Варто звичайно ж не так дорого, як будівництво дитсадка, таку кімнату можна обладнати в громадському центрі, який є в багатьох селищах бізнес-класу. Наприклад, у селищі «Едем» по заселенню всіх мешканців у громадському центрі буде відкрита дитяча кімната, а також медичний кабінет.

Олексій Кудрявцев, директор із маркетингу УК «Волзькі дачі»:

Переважна більшість подібних об'єктів розміщено в селищах, які знаходяться поблизу Москви на самих престижних напрямах. Наприклад, - у кожному третьому селищі на Рублево-Успенському шосе. На даному напрямку можна зустріти як міні-дитячий сад, так і філія ВНЗ.

Як правило, будується масштабний селище, у складі інфраструктури якого присутній / ють дитячі дошкільні і освітні установи. У 5-10-хвилинної доступності від нього розвиваються інші селища, які не включають до складу своєї інфраструктури подібні об'єкти, а використовують інфраструктуру сусіднього селища.

У пакеті готових пропозицій і проектів, що розробляються компанії «Волзькі дачі» існують селища, в яких ми плануємо розміщення дитячого міні-саду. Мова йде про проекти комплексного освоєння території, в яких буде забезпечена заповнювана в сезон завдяки великим обсягам.

Дубовенко Олександр, директор з розвитку компанії ДУС ВУД (GOOD WOOD):

На даний момент в Московській області приватні сади і школи практично нерентабельні. Причин дуже багато, і пов'язані вони не з девелопментом, а з системою освіти, з конкуренцією з безкоштовними школами, з менталітетом. У декількох елітних селищах, приватні школи існують, наприклад, у селищі «Зелений Мис» (Дмитрівське шосе), «Павлове» (Нова Рига). Це дві найбільш відомі школи. Цінник за навчання - на рівні 2000 євро на місяць і вступний внесок - 30 000 євро.

Валерій Міщенко, голова Ради директорів Kaskad Family:

Практично будь-який проект, який розташований на видаленні 30 км від Москви, що припускає постійне проживання мешканців, передбачає школу або дитячий сад. Але не факт, що нанесений на ескіз генерального плану об'єкт соціальної інфраструктури буде побудований. Плани планами, а реальне фінансування на створення такого роду об'єкту - це питання, яке, як правило, в договорах, підписаних між покупцем і забудовником не регламентований.

Практично будь-який проект, який розташований на видаленні 30 км від Москви, що припускає постійне проживання мешканців, передбачає школу або дитячий сад. Але не факт, що нанесений на ескіз генерального плану об'єкт соціальної інфраструктури буде побудований. Плани планами, а реальне фінансування на створення такого роду об'єкту - це питання, яке, як правило, в договорах, підписаних між покупцем і забудовником не регламентований.

Вимоги з будівництва дитячого садка чи школи в котеджному селищі у відповідності з будівельними нормами обумовлені кількістю жителів, які проживають на території селища. Відповідно в цьому випадку на кожну тисячу жителів має припадає 35 місць в ДДУ і 130 місць в школах.

І тільки в тому випадку, якщо поряд з котеджним селищем знаходяться школи або дитячі сади, які не завантажені, можна отримати письмову згоду з боку цих шкіл і дитячих садів для того, щоб не створювати об'єкти соціальної інфраструктури на території власного селища. Це загальне правило, але якщо створюється якась унікальна школа, або приватна школа з унікальними програмами навчання, то звичайно таку школу доцільно будувати у місцях, де контингент може оплачувати дорогі послуги.
www.metrinfo.ru
Теги до контенту: котеджні містечка СНД
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти