Ринок житла чекає обвал. Або - підйом





Google+
29.10.2010 10:38
Аналіз ринку нерухомості | Ринок житла чекає обвал. Або - підйом Уповільнена ситуація на ринку житла, що демонструє статус-кво в цінах і угодах, змушує експертів робити абсолютно різноспрямовані прогнози-від неминучого чергового обвалу до настільки ж неминучого підйому. Погляд-Нерухомість представляє полярні точки зору і оцінки аналітиків.

Якщо судити поверхово про ціни на ринку столичного житла, то створюється враження неухильного і досить швидкого зростання цін на житло, за темпами наближається до докризових. З іншого боку, велика кількість вуличної реклами про продажі новобудов говорить про те, що без різного роду акцій і «спеціальних умов» девелоперам все ще важко продавати свій товар. Ріелтори й аналітики різних компаній дають прогнози у своїх інтересах, які часто мають мало спільного з реальним станом справ.

Отже, в першу чергу, слід звернути увагу на ціни, кількість угод (тобто попит) та їх динаміку за останні місяці. За рахунок доларового стрибка зростання вартості квадратного метра в столиці виявився досить значним. Житло в Москві за минулі сім днів у середньому подорожчало на 2,3% або на 3 100 рублів. Ціна квадрата сьогодні, за даними журналу Metrinfo.ru, 139,2 тис. рублів. Доларовий індекс, на відміну від рублевого, за тиждень збільшився всього на 0,2%.

2,1% додав до вартості квадратний метр у старих панельних будинках, його ціна 124 532 рубля. На 2,4% за тиждень подорожчали квартири в типових панельних будинках 9-14 поверхів, де метр виставляється в середньому за 128,7 тис. рублів. Сучасна панель виросла в ціні на 2,1%, дійшовши до рівня в 136,2 тис. рублів.

2,2% - такий приріст за тиждень вартості метра в старих цегельних будинках. Таким чином, квадрат в середньому обходиться сьогодні в 135,9 тис. рублів. Житло в сталінських і типових цегельних будинках подорожчало за минулий тиждень на 2,7%, досягнувши позначки в 158,5 тис. рублів за квадратний метр. На 2,3% збільшилася вартість метра в сучасних монолітно-цегляних будинках, його ціна сьогодні - 154,8 тис..

Є й інший Погляд на ціни і динаміку. За тиждень з 18 по 24 жовтня 2010 року індекс цін на житло в Москві, що розраховується Аналітичним Центром ГдеЕтотДом.Ру, знизився на 0,1% - до 145 тис. рублів за метр. Індекс цін на житло в Московській області за тиждень також знизився на 0,1% до 65,2 тис. рублів.

У цілому про Росії з 43 досліджених за тиждень з 18 по 24 жовтня 2010 Аналітичним Центром ГдеЕтотДом.РУ міст ціни пропозиції знизилися в 11 містах, а виросли в 25. В інших містах зміна цін було менше 0,1%. Максимальне зростання середніх цін пропозиції виявився на тижні в Тулі (0,6%), Пензі (0,5%) та Хабаровську (0,6%). Найбільшою мірою середні ціни пропозиції знизилися в Саратові (-0,9%), Барнаулі (-0,4%), Казані (-0,3%).

Є й офіційні дані Росстату, які дійсно важко назвати оптимістичними. Судячи з цифр, у будівельній галузі країни триває період спаду: обсяг будівельних робіт у 3-му кварталі 2010 року виявився всього на 2,2% більше, ніж роком раніше - в 3-му кварталі 2009 року.

Якщо показники обсягу виконуваних робіт, хоча і залишаються на низькому рівні, але все-таки зростають, то такий відсталий показник, як введення в дію житлових площ продовжує зниження. За 3-ій квартал 2010 року введено в дію на 14% менше житла, ніж за аналогічний період 2009 року. Нинішній рік, як стверджують у своєму дослідженні аналітики Росстату, може виявитися за цим показником найневдалішим за останні 5 років.

«Хотілося б нам доступного і дешевого житла чи ні - це не має ніякого значення для об'єктивних передумов, які зараз тільки починають формуватися і виходити з гострої фази світової кризи, - говорить Взгляд-Нерухомості гендиректор консалтингового« Бюро інформаційної підтримки інвестицій »Віктор Щербаков. - Досить назвати два чинники, які були і будуть наріжними каменями в зростанні цін на житлові «квадрати» - це невирішеність самого питання житла для мільйонів громадян і надзвичайно повільні темпи будівництва. Ми будуємо в 3-5 разів менше від необхідного, що і є відповіддю на питання про майбутнє зростання цін ».

Керівник аналітичного порталу IRN.ru Олег Репченко, зі свого боку, вважає, що «незважаючи на розмови, серйозного зростання цін на житло в цьому році не було, і передумов для цього зростання поки що теж немає».

Є й ще більш песимістичний з точки зору перспектив ринку житла прогноз, який опублікував журнал "Фінанс". Аналітики видання відзначають складність ситуації в цілому в російській економіці, що виражається в наростанні напруженості на ринку праці і в зниженні споживчого попиту. «Стабільність світової економіки є вкрай хитка.

Нове зниження світових цін на сировину здатне різко загострити ситуацію в російській економіці і викликати відкладений крах ринку нерухомості », - вважає керівник Центру економічних досліджень ІГСО Василь Колташов.

За його оцінкою, влада може піти в цьому випадку на порятунок окремих банків і будівельних компаній, а іншим «для отримання готівки доведеться піти на розпродаж скупчилися об'єктів». Повільне зниження цін може відновитися вже взимку. Але радикальні зміни чекають ринок пізніше, вважає аналітик.

Видання відзначає також, що загальний стан житлового ринку залишається «пригнобленим». Підвищення вартості вітчизняної нерухомості йшло всупереч світовій тенденції - зростання пропозиції і скорочення попиту.

«Всупереч високим нафтовим цінам у вітчизняній сфері продажів житла почали проявлятися наслідки літньої посухи. Зниження роздрібних продажів створило умови для погіршення клімату в усіх галузях економіки пов'язаних з внутрішнім ринком Росії. Природно, що житло - найдорожчий споживчий товар в числі перших мав відчути почалися зміни », вважає автор дослідження.

Як доказ своєї позиції експерт наводить дані Росстату, згідно з якими обсяги житлового будівництва в Росії падають третій місяць підряд. У вересні було побудовано 4500 тисяч квадратних метрів житла, що на 13,6% менше показника вересня 2009 року.

Ці факти і справді мають місце бути, але є й зворотні об'єктивні й дуже позитивні тенденції, які, як вважають багато опитаних Поглядом-Нерухомість учасники ринку нерухомості, можуть «нівелювати песимізм» будівельної галузі. У першу чергу, мова йде про зростання цін на ті ж новобудови, що вже є очевидним фактом оздоровлення. По-друге, зростання житлових кредитів і зниження ставок з іпотеки можуть знову «розігнати» число угод по купівлі житла.

Так, за даними компанії «Кредитмарт», на початку 2010 року кількість банків, що видають кредити на квартири в новобудовах, становило близько п'яти, сьогодні їх налічується п'ятнадцять. Найпопулярнішими банками, що пропонують кредити на первинне житло під заставу нерухомості, що купується, вважаються: Ощадбанк, Газпромбанк, ВТБ 24, «Відродження», Росевробанк, Московський кредитний банк, Nordea.

Розгромна конкуренція - один з факторів зниження ставок. Сьогодні до оформлення права власності на квартиру середні відсотки по іпотеці варіюються від 10,5 до 16%. У порівнянні з минулим роком ставки знизилися на 2-3%. Якщо у позичальника є 50% початкового внеску, то за програмою АІЖК можна отримати іпотечний кредит під 10,5% (до ініціатив Ощадбанку це була найнижча ставка на ринку).

Вигідні іпотечні програми нічого не коштували б, якщо б не були забезпечені житлом. За даними Росреестра, з початку поточного року зареєстровано на 40% більше об'єктів у порівнянні з 2009 роком.

Багато експертів ринку пов'язують млявий розвиток операцій по купівлі нового житла з фактором «кризового страху недобудови або банкрутства девелоперів». Багато хто бачить в недовірі покупців причину статус-кво в цінах. Безумовно, негативну роль зіграло масове «заморожування» об'єктів у період кризи. У результаті, якщо раніше саме новобудови були «локомотивами» зростання цін для вторинного житла, то зараз ситуація склалася протилежна.

Якщо спробувати підсумувати і виявити головне в прогнозах ринку, то в цілому вже сьогодні можна говорити про поступове, хоча і нестійкому, відновлення ринку житла. У поточному році основний приріст забезпечили великі економічно розвинені міста і, в першу чергу, Москва. На кінець жовтня середні ціни на житло в Москві склали близько 138 тис. за квадратний метр проти 121 тис. у січні. Переживши традиційне літнє затишшя, восени вартість житла почала зростати.

«Індикатори ринку нерухомості» прогнозують на своєму сайті Irn.ru, що в «хороших» районах столиці середнє зростання цін на найближчі три місяці складе порядку 1,7-2,7%. Тобто, якщо тенденції збережуться, то за рік вартість квадратних метрів виросте до 30% і фактично підійде впритул до докризового рівня.

Такий розрахунок має повне право на існування, враховуючи, що раніше Погляд-Нерухомість прогнозував повернення цін до своїх «піковим» значенням через 36-48 місяців після початку кризи.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти