Коли пройдемо «цінове дно» на ринку житла?

Житло не дорожчає і не дешевшає. Власники і будівельники кажуть, що це вже дно. Покупці в повний голос, а банкіри пошепки кажуть, що це тільки перше дно, а попереду - наступне.

«Перші п'ять квартир за супер-ціною», «Житло від забудовника (у Києві - Ред.) Від 35 тис. у.о.», «Новий ЖК - скоро здача будинку в експлуатацію» - такими оголошеннями майорять вагони метро та рекламні щити . Заклики купити швидше «нову і зовсім недорогу» квартиру тепер зустрічаються частіше, ніж реклама банківських депозитів або гаджетів.

Так в чому справа? Житла, чи що, будується стільки, що розкуповувати не встигають? На жаль, немає. Так, дійсно, в 2011 році продовжилося будівництво заморожених в кризу об'єктів. На початку року почалося і будівництво десятків нових житлових комплексів. Будівельників підштовхнули банки, які знову почали давати кредити забудовникам. Банкірам, взагалі-то, нічого іншого й не залишалося.

Адже покупці знову споруджуваного житла, злякавшись завмерлих в кризу будівництв, практично перестали платити за майбутні квадратні метри. Щоб квартири в споруджуваних будинках почали купувати, будівлі потрібно добудувати - покупцям страшно платити гроші, якщо будинок готовий менше ніж на 80-90%.

До того ж більшість угод - все ще на вторинному ринку. На первинному ринку житла Києва в жовтні було укладено 770 угод купівлі-продажу, а на вторинному ринку - 1128 угод.

Так, ціна метра на «вторинці» вище, площа квартири зазвичай менше, будинкова інфраструктура гірше, ніж в новобудові. Але зате ці метри вже є, їх не потрібно чекати, перечитуючи щоранку панічні записи на форумах, де спілкуються інвестори уподобаного житлового комплексу. А про дотримання термінів здачі більшість забудовників просто не підозрюють - запізнення введення в експлуатацію на 2-3 місяці вважається рідкісною удачею. Адже найчастіше будівельники здають об'єкт із запізненням на 6-9 місяців, а деяким інвесторам доводиться чекати новосілля більше року.

Втім, саме зараз звинувачувати забудовників важко - банкіри, якщо і кредитують їх, то ненадовго і з перервами. А колишнього запалу у потенційних покупців не спостерігається. От і будують часто «у міру надходження грошей».

Вся справа в цінах

Охочих купити багато, але реального платоспроможного попиту немає. Тому й ціни протягом 2011 року то підвищувалися, то падали, проте в цілому залишалися в коридорі + -1-2%. Не забуваємо ще одну причину: занадто широкий розрив між цінами на нерухомість і доходами основної маси населення. Адже щоб купити пристойну, хоча і відносно невелику квартиру в Києві, потрібно зібрати 36 середніх річних зарплат. У безбожно дорогому Лондоні - 14, в прагматичному Берліні - 4,5 року («Гроші» писали про це два тижні тому статті про європейський досвід покупки нерухомості).

У ситуації, коли ринок вузький і угод проходить мало, продавцям тільки і залишається робити вигляд, що ціни ростуть. Ось тільки в результаті реальні угоди відбуваються з дисконтом в 5-10% і більше щодо заявлених цін.

І, оскільки зберігається тенденція плавного зниження середньої реальної вартості квадратного метра в Києві. Більш яскраво виражена ця тенденція в бізнес-і преміум-класі, де попит залишається на досить низькому рівні. За останні два місяці на ринку вторинної нерухомості спостерігалася цінова стагнація. Є категорія об'єктів, які втратили в ціні більше інших - найменш затребувані покупцями і найменш ліквідні з точки зору капіталовкладень об'єкти. Це «гостинки» старого типу, «хрущовки», квартири в панельних 9-поверхівках.

Якщо вже ріелтори таке говорять, значить, ринок дійсно лежить на дні і намагається намацати, наскільки це дно міцне. І чи немає під ще одного дна, глибше.

І хоча покупці стали більш вибагливими по відношенню до якості квартир, ніж до кризи, але більшість угод (близько 65-70%) як і раніше здійснюються в класі «економ» - для Києва це квартири за ціною до 100 тис. дол. У регіонах також найактивніше продаються найдорожчі квартири. За словами начальника відділу маркетингу компанії «Авантаж» Олени Глущенко, в Харкові самі затребувані - квартири площею від 40 до 60 кв. м. класу «економ», а також квартири бізнес-класу, метраж яких не перевищує 90 кв. м.

Хоча знайти гарний об'єкт за цікавою ціною вже непросто, ера покупця на ринку нерухомості триває: об'єкти економ-класу продаються зі знижкою 5-10% від спочатку заявленої ціни, а бізнес-і преміум-класу - 15-25%.

«Первинці» 2011 рік також не приніс зростання цін. Більше того, значно популярнішим стали відносно скромні за метражем нові квартири, на які до 2008 року ніхто і дивитися-то не хотів. Внаслідок кризи для нерухомості економ-класу знизився середній затребуваний метраж. Обмеження в бюджеті покупки житла цих класів зараз не дозволяє купувати нехай потрібне, хороше, але в якійсь мірі надлишкове простір. Таким чином, знизилися в ціні квартири з метражем, який значно перевищує середній прийнятий для даної кількості кімнат.

Все це - вірні ознаки того, що переважна кількість угод відбувається не на позикові кошти, а за готівку, якими володіє покупець. Так що з гри до цих пір залишається виключеним головний фактор, який роздували ціни на ринку нерухомості в 2005-2008 роках - іпотечний кредит.

Вся справа в банках

Чи будуть зростати ціни в найближчі два роки? Дуже може бути, якщо банки все-таки відновлять іпотечне кредитування. Інших стимулів до зростання немає. Адже поточні доходи основної маси потенційних покупців істотно зростати в найближчі рік-два не будуть.

Ось тільки чекати різкого відновлення іпотеки - необачно. У жовтні 2011 року багато банків, які вже було почали видавати іпотечні кредити, так посилили вимоги до позичальника, що зробили отримання позики справою майже фантастичною складності.

У банків і так було не дуже багато ресурсів, особливо - довгих. А тут ще наспіла боротьба із загрозою девальвації. Через цю боротьби виник дефіцит гривні, ставки по депозитах злетіли до 18-20%. Слідом за ними потягнулися вгору і кредитні ставки. «Ставки по іпотеці зросли в середньому на 1-2 п. п. Тому не у всіх позичальників, які бажають придбати житло, досить офіційно підтверджених доходів для отримання іпотечного кредиту», - говорить заступник голови правління Ерсте Банку Світлана Черкай.

Формально ніхто іпотечні програми не зупиняв, але кредити видаються одиницям. За словами заступника голови правління з роздрібного бізнесу ПУМБ Дмитро Крепак, банк щомісячно отримує близько 100 заявок на видачу кредиту, проте позитивне рішення отримують лише 20-30 клієнтів.

До відновлення іпотеки - мінімум півроку. Цінам доведеться спати ще довше.

РЕЗЮМЕ Ціни на житло ще не опустилися нижче рівня, досягнутого в 2006 році. Але подальший обвал малоймовірний.

www.zagorodna.com