Як змінився ринок котеджів за останні роки в Київській області

26.04.2020 00:00
У ситуації глобального локдауну і міст на карантині багато експертів називають заміську нерухомість як перспективний напрямок для інвесторів. Картинка: Як змінився ринок котеджівПотенційні покупці котеджів, таунхаусів і дуплексів - це не тільки жителі мегаполісів, які готові змінити багатоквартирні райони на близькість до природи, а й інвестори з метою здачі в короткострокову і довгострокову оренду. Саме сегмент оренди заміського житла показує зростання на тлі загального спаду оренди квартир і апартаментів в містах на 10-30%.

Ми спробували розібратися, що ж зараз пропонує ринок Київської області: які типи котеджних містечок, за якою вартістю і з якою інфраструктурою. Також цікаво було з'ясувати, які напрями найбільш популярні і насичені пропозицією. В цілому ж, з початку року і по квітень було введено в експлуатацію понад 1 702 будинків одно- і двоквартирних, котеджів, дач і садових будиночків, середньою площею 280,7 кв. м (за даними ДАБІ).

Період змін

Стаття по темі: Котеджні містечка Полтавської області-2010

Ринок заміської нерухомості зростав на 10%, починаючи з 2000 року і до масштабної іпотечної кризи 2008 року. Потім були затяжні кризові часи до початку 2014 року: багато проектів так і не були повністю заселені згідно початковим проектам, в частині з них були припинені продажі, будівництво, помінялися власники.

За останні 5-6 років ринок почав оживати: з'явилися нові цікаві проекти, масштабні забудови, нові формати і навіть архітектура і концепції проектів стали більш прогресивними, а ось ціни, навпаки, більш демократичні.
І якщо ще років 10 назад заміська нерухомість була прерогативою еліти, сьогодні купити дуплекс або таунхаус можна за ціною столичної квартири.

Змінилося багато параметрів у котеджних містечках: площа будинків, ділянки, типові проекти, технології будівництва. Так площа будинків, які сьогодні пропонуються в КМ стартує від 45 квадратів, і все рідше зустрічаються будинки площею понад 230 метрів.

Більшість КМ пропонують відразу кілька типових проектів різної площі, як самого будинку, так і ділянки. У той же час в ряді КМ паралельно пропонуються як котеджі, так і дуплекси з будинками. Середня площа котеджу становить - 157 кв. м. За даними КМ, де пропонуються будинки різної площі, найбільшим попитом користуються будинки до 100 кв. м.

Перевагою заміської нерухомості є наявність власності на ділянку. Так для таунхаусів і дуплексів стандартний розмір ділянки від 1 до 3 соток землі, включаючи пляму забудови. Для котеджів пропонують від 2 соток до 4-5 в стандартній нарізці, а також опцію збільшити ділянку до 10-12 соток.

Варто відзначити, що ряд проектів пропонують і ділянки під забудову в складі КМ. Середня вартість землі в таких випадках стартує від 1 800 доларів і до 3 000 доларів за сотку.

Що стосується технологій будівництва, не вдаючись у специфіку кожного проекту, можна стверджувати, що базова пропозиція (найбільш дешевий варіант) включає піноблок / газоблок з утепленням пінопластом.
Купівля котеджу на етапі придбання ділянки дає можливість за додаткову вартість вибрати цеглу і утеплення мінеральною ватою. Також за додаткову вартість можна вибрати більш дорогий покрівельний матеріал.
Практично 100% котеджів сьогодні продаються в чорновому  оздобленні. У деяких проектах пропонують теплові насоси, системи «розумного» будинку, звичайно, за додаткову вартість.

Змінилася за останнє десятиліття і архітектура проектів: якщо ще 6 років тому переважала класика і проекти відрізнялися тільки розміром і кольором фасаду, то сьогодні майже 50% пропозиції вже осучаснена класика і модерн. Трапляються і проекти з досить оригінальними архітектурними рішеннями.

З понад 200 проектів тільки в 1 пропонувалися дерев'яні котеджі і в 1 - з SIP панелей. Стилістика і фасади, на жаль, як і раніше не дуже різноманітні.

Формати і ціни


Основних 3 формати заміських проектів, які сьогодні пропонуються ринком: котеджі, таунхауси і дуплекси.

Згідно з даними аналітичного звіту компанії NAI Ukraine, структура пропозиції ринку котеджної нерухомості виглядає таким чином: 45% - котеджі, 32% - таунхауси, 16% - дуплекси, і що залишилися 7% - земельні ділянки під індивідуальну забудову.

Що стосується площі проектів, то 47% - це об'єкти 100-250 кв. м, будинки площею 250-500 кв. м становлять 27%. Найменше на ринку будинків площею понад 500 кв. м - тільки 9%. Невеликі ж будинки площею до 100 кв. м - 17%.

Вартість квадратного метра формується за рахунок локації (місця розташування), технічних характеристик, а також інфраструктури самого комплексу. І якщо практично всі КМ пропонують закриту територію з охороною, то благоустрій території та наявність власної служби експлуатації, сервісів і інших благ, залежить від класу об'єкта і впливає як на початкову вартість квадратного метра, так і на вартість щомісячного платежу.

Вартість на проекти в базовій комплектації (газоблок + пінопласт + газовий котел) в невеликих проектах без інфраструктури може стартувати від 500 доларів за кв. м. Вище вартість буде в проектах в Вишгородському напрямку - від 700 доларів, а також в Києво-Святошинському районі в масштабних проектах (понад 50 будинків). Найдорожчий напрямок, за даними NAI Ukraine, - Обухівський район, де вартість від 1000 доларів і вище.

В цілому, для придбання заміської нерухомості покупцеві потрібно від 100 до 350 тис. доларів.

Перспективні напрямки


Аналіз попиту і пропозиції показує, що ряд напрямків, наприклад, Київ-Святошинський і Обухівський район, активно забудовуються завдяки зручності транспортного сполучення та розвиненій інфраструктурі. Проте, з кожним роком зростає час, який витрачається на те, щоб дістатися до столиці. Зростає навантаження і на соціальну інфраструктуру передмість в цих районах.
У той же час в Броварському і Васильківському районах попит на заміські проекти перевищує пропозицію, так за даними NAI Ukraine в Броварському районі попит перевищує пропозицію на 7%.

Перспективними можна назвати і ряд локацій вздовж Одеської траси, навіть в зоні, що перевищує 30 км.

Зростаюча частка таунхаусів, формату, що об'єднує переваги заміського житла і багатоквартирного, говорить про перспективи даного формату в найближчі 3-4 роки. У ряді проектів, де представлені котеджі і таунхауси, саме формат таунхаусів продається в першу чергу.

propertytimes.com.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти