Девелопери заміської нерухомості шукають нові можливості





Google+
06.03.2011 09:52
Аналіз ринку нерухомості | Девелопери заміської нерухомості шукають нові можливості Тривала криза в секторі заміської нерухомості змушує девелоперів шукати нові можливості для реалізації своїх проектів: знижувати ціну, пропонувати виплату і головне - принципово видозмінювати пропозицію

Торговців котеджами минулий рік нічим не порадував. Покупців було мало, і багатьом гравцям ринку доводилося опускати ціни.

За словами директора консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктора Коваленка, за минулий рік середня ціна котеджного квадратного метра у Київській області знизилася на 10,2% - до 1298 доларів. Судячи зі статистики, максимальне здешевлення зафіксовано в Бориспільському районі, де середня ціна «квадрата» впала за рік на 36%. А у Вишгородському, Броварському і Бородянському районах, навпаки, відмічено невелике подорожчання у межах двох-семи відсотків. Однак, на думку аналітиків, зростання не пов'язаний зі збільшенням доходів громадян. Скоріше, справа в тому, що десь вдалося продати деякі недорогі об'єкти.

Втім, запевняє директор з продажу компанії Dragon-Ukrainian Properties & Development plc Віталіна Медяна, відстежувати цінову динаміку на цьому ринку просто, оскільки ціна пропозиції в багатьох котеджних містечках (КМ) значно відрізняється від реальної ціни продажі, часто перевищуючи її на 20-30%. До того ж на відміну від міської квартири тут просте порівняння вартості "квадрата" ні до чого не призводить - адже ключовими аспектами життя за містом є не тільки будинок, а й земельну ділянку, на якій воно розташоване, природа, комунікації і загальний благоустрій.

Криза дала результати. Головний із них - девелопери перестали робити ставку на величезний земельний банк і масштабні котеджні містечка. Один з потенційних покупців, керівник комунікаційного агентства Олена Александрова розповіла, що їй довелося чимало поїздити по області, перш ніж вдалося знайти містечко, де велися хоч якісь будівельні роботи. «На сайті картинки красиві, у відділі продажів розповідають про райський заповіднику. А коли приїжджаєш на місце, виявляєш чисте поле з будкою сторожа посередині », - обурюється вона. У бесіді з оглядачем «Експерта» Коваленко навів невблаганну статистику: 74 з 90 котеджних містечок знаходиться в замороженому стані (щоправда, ще в січні таких було на вісім більше). За кількістю заморожених майданчиків першість тримає Макарівський район (17 містечок), потім йдуть Києво-Святошинський (15) та Броварський райони (11 містечок).

Інші експерти називають ці підрахунки досить оптимістичними. Медяний нарахувала лише шість активно розвиваються проектів.Всього, за даними «РеалЕкспо», у Київській області за останні роки було заявлено будівництво 263 котеджних містечок, з яких з'явилося на світ лише 84.

Сезон бонусів

Для активізації попиту продавці застосовують два основні методи. Перший - екстенсивний - стимулювання продажів, наприклад, за допомогою проведення різних акцій.

Іноді гравцям ринку вдається дістати в партнери банкірів, що видають іпотечні кредити. Але частіше девелопери розраховують тільки на свої кошти. В останньому випадку те, що вони називають кредитом, насправді є продажем у розстрочку - хоча обумовлюються і валюта, і строк (зазвичай три-п'ять років), і початковий внесок, і відсоткова ставка. Наприклад, у КГ «Озерний хутірець» можна отримати такий кредит на строк від трьох до п'яти років під 12% річних у доларах. Перший внесок складає від 30% ціни будиночка. У «Северинівці» дається розстрочка на десять років під сім відсотків у доларах, з початковим внеском у розмірі 20% від ціни котеджу. У КГ «Сонячний промінь» пільгове кредитування надає БМ Банк. Ставка варіюється від 10,78 до 18,02% в залежності від типу житла, терміну кредитування і розміру первісного внеску. Кредити видаються у гривні максимум на 15 років, їх розмір обмежений сумою 4,5 млн гривень.

У містечку «Наше містечко» при купівлі вже готових котеджів забудовник пропонує клієнтам гнучку систему поетапної оплати при першому платежі 50% від вартості домоволодіння. У разі придбання споруджуваного котеджу первинний внесок становить 30%, а подальший графік фінансування обмовляється індивідуально.

Багато хто з гравців вирішили взяти покупця креативом. Наприклад, можна обміняти котеджі на іншу нерухомість (необов'язково житлову) в столиці і Київській області. Оцінку запропонованого до обміну виробляє девелопер містечка. Можна також придбати котедж в обмін на автомобіль, будматеріали, будівельну техніку або навіть на підрядні роботи. Таким чином, забудовники не тільки прискорюють реалізацію котеджів, але і хеджують свої ризики. Адже міське житло і комерційна нерухомість - товар більш ліквідний, та й дорожчати він, швидше за все, розпочне раніше, ніж заміські будинки.

У КГ Green Wood Club і зовсім вирішили використовувати ноу-хау. Клієнтам, що заплатили відразу 100% вартості маєтку, через десять років обіцяють повернути 50%. Правда, покупець в цьому випадку сильно ризикує - адже не факт, що через стільки років забудовник буде функціонувати. До того ж є сумніви, що у нього будуть вагомі мотиви для повернення грошей за давно проданий об'єкт.

Здрібніння котеджів

Багато девелоперів котеджних містечок відзначають, що резерв зниження цін вичерпаний. Сьогодні чимало об'єктів пропонується за ціною близько тисячі доларів за квадратний метр. А ця цифра близька до собівартості і до того ж відповідає ціною «квадрата» у нехитрій київській квартирі на околиці. Купивши котедж, який будувався з розрахунку на існування величезного селища, покупець у результаті може залишитися незадоволений: комунікації не підведені в достатньому обсязі, на сусідній ділянці брудно, селищної інфраструктури (школи, магазину, аптеки) немає.

Вихід - у виборі інтенсивного методу, відмінного від розпродажу котеджів за акційними цінами. Адже, як відомо, ціна є істотним аргументом, коли немає інших.

За словами заступника генерального директора ТОВ «Сінергія» Миколи Козірєва, у КГ «Михайлівський сад», Який розвіває компанія, Вже більше року продають Земельні ділянки без підряду. Тоб покупець Може зараз купить наділ, до якого підведені ВСІ Мережі, а будинок побудуваті пізніше, коли прізбіравші грошів, - сам або з допомогою метода продавши ділянку девелопера. «У вігляді додаткової бонусу нами виконуються оздоблювальні роботи, обладнання внутрішніх інженерніх мереж (вода, каналізація, опалення, електрик), встановлення мансардних Вікон І так далі», - додає Козірєв.

Зрозуміло, що робиться це не від доброго життя. Адже, за великим рахунком, такий проект вже перестає бути котеджним містечком, оскільки порушується концепція забудови і єдність центральних мереж.

На чолі кута все одно залишається корисність котеджу і території навколо нього (на професійному жаргоні це звучить як «маєток»). Сьогодні попит опустився до рівня накопичення, і більшість потенційних покупців не орієнтуються на банківський кредит, вибираючи краще з того, на що вистачає коштів.

Директор компанії «Dream House України» (займається будівництвом котеджних містечок) Володимир Лімаков відзначає, що тепер клієнт орієнтується на загальну вартість будинку, а не на ціну одного квадратного метра. Ця вимога призвело до зменшення площі котеджів. Якщо до кризи найпопулярнішим серед девелоперів був будинок на 250-300 кв. метрів, то тепер пропонують невеликі котеджі по 100-200 «квадратів». Є і зовсім «прості» пропозиції - на 50-60 кв. метрів. Хоча раніше маститі девелопери гребували будівництвом таких об'єктів - мовляв, не та рентабельність.

Але платоспроможність різко впала. Раніше багато хто готовий був платити за заміський будинок 250-300 тис. доларів. Тепер, згідно з дослідженнями компанії «Dream House України», ця величина знизилася до 80-150 тисяч. «Більше того, - підкреслює Лімаков, - мало хто готовий купувати недобудову. Люди вважають за краще готові будинки, причому краще, щоб котеджі були з обробкою і меблями. Важливі, звичайно, репутація і досвід девелопера, але особливо - закінченість комунікацій в проекті ».

Віктор Коваленко розповів, що недавно з'явилися в продажу нові КГ - це невеликі містечка та дачні кооперативи, що надають послуги земельні ділянки як з підрядом, так і без нього. Всі вони позиціонують себе як економваріант або середній мінус і активно використовують нові технології будівництва (монолітно-каркасні або дерев'яні будинки). У таких містечках немає надлишкової інфраструктури, лише базова (водопровід, електрика, охорона, спортмайданчик, водойма).

Різке подорожчання пального та суспільно-політична нестабільність на популярних зарубіжних курортах Близького Сходу та Північної Африки підвищать в нинішньому році попит на відпочинок українців в рідних пенатах. Це може збільшити потребу в невеликих сучасних заміських будинках. Пропозиція на ринку заміської нерухомості в нинішньому році буде поповнюватися в основному об'єктами економ-і бізнес-класу. Щоправда, втриматися у відповідній ніші будівельникам важко. «Виконати котеджне селище в економ - завдання украй складне, оскільки організована забудова вимагає підведення мереж і мінімальної інфраструктури, а все це входить у ціну», - зазначає Володимир Лімаков з «Dream House України».
Катерина Руденко

https://expert.ua

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти