Ціни на житло можуть впасти

Скільки має коштувати нерухомість, щоб середня київська родина могла дозволити собі житло в кредит. Пора прибрати шепіт з розмов про прийдешній обвал на ринку нерухомості, можна говорити в голос, що він вже почався.

Звичайно, не в рази, але серйозно доведеться поступатися продавцю, який не «над златом чахне», а хоче заманити покупця. Цей процес повинен початися з «первинки», тут час - гроші: важливо швидко продати квартири і реінвестувати кошти в інші будинки. Липневе ж підвищення цін столичних новобудов в середньому на 1,4% (за даними незалежного порталу «Нерухомість») - це лише «відрижка пересичення», надія, що покупець сплатить, скільки хочеться продавцеві. Навряд чи, панове! Втім, послухаємо експертів.

Володимир Германов, керівник відділу маркетингу компанії «Київ Житло-Інвест», говорить, що йде «окопна війна» між забудовниками та їх потенційними клієнтами. Перші не хочуть знижувати ціни (хоча є випадки нібито «сезонних» знижок на 3-10%. - Авт.), А другі зайняли вичікувальну позицію, розраховуючи на здешевлення. Покупці виграють, адже гроші - у них, вони замовляють музику. Але не в накладі опиняться і забудовники, готові знизити рентабельність і, відповідно, ціни на 15-20%. Бо сьогодні їх рентабельність складає в економ-класі до 80%, у бізнес-класі - до 100%, у преміум-класі - до 200%. Є куди відступати з «окопу», щоб завоювати покупця!

За словами провідного фахівця консалтингової компанії RED Руслан Кізлайтіс, попит на "первинку" впав удвічі, є пересичення ринку, конкуренція посилилася. Уперті, навмисні поборотися з клієнтами, їх втратять. І, навпаки, ті, хто готовий скинути в ціні 10-20%, перехоплять ініціативу. Але і цей хід може не спрацювати, якщо не буде державної підтримки іпотечного кредитування (рефінансування комбанків з боку НБУ) і потенційні покупці не отримають позикові гроші.

Проте не всі фахівці згодні, що новобуд повинен дешевшати. PR-директор девелоперської компанії «ХХ &; століття» Дмитро Васильєв вважає, що об'єктивно попит перевищує пропозицію, просто цей попит - відкладений, він повернеться восени, і ціни встоять. Керівник інвествідділу проектно-консалтингової фірми «Новобудова» Дмитро Колісник говорить, що знижувати ціни будуть тільки ті компанії, які їх спочатку завищили, інші не хитається.

Виручає БОГ І «крутелики»
Непрямим свідченням падіння попиту на «первинку» стало те, що забудовники менше купують будматеріалів. Їм не вистачає грошей, щоб «гнати поверхи». Ось що говорять середньої руки торговці будматеріалами.

Сергій Н.: «Слава Богу, будують церкви. За поставлені мною цемент і будівельні суміші батюшка розрахувався вчасно і не торгувався, але у мене ціни і так низькі. Ще виручають підрядники, які купують цемент, ізоляційні та оздоблювальні матеріали на круті котеджі. А замовлень від генпідрядників багатоквартирних будинків стало в 2-3 рази менше. Думаю, у них з'явилися труднощі з реалізацією ».

Олександр П.: «Тільки не називайте цей новобуд: він, видно, стане довгобудом, і туди люди не підуть, а як я тоді поверну гроші? Мені там вже заборгували понад 300 тис. грн. за будматеріали. Кажуть, не переживай, давай ще: заплатимо квартирою, коли добудуємо. Щось сумніваюся, що добудують ».

«Вторічку»: ХОЧЕШ ПРОДАТИ - Скинь ЦІНУ НА $ 4-12 ТИСЯЧ

Не можна виправдати традиційним літнім застоєм різке, на 30-50%, зниження числа покупок на «вторинці»: попит впав, очевидно, надовго. У цьому сенсі безглуздо виглядає бажання продавців підвищити вартість своїх «хатинок», в середньому за липень - на 0,3%. Врахуйте, найдорожчі - у прямому і переносному сенсі - продавці, що втрати через девальвацію долара (офіційний курс з травня впав на 4,3%, а в обмінних пунктах - на 7-10%) вам ніхто не компенсує. Бійтеся, що зовсім не продасте квартиру, якщо будете скупитися.

Опитування продавців показав, що вони з ходу готові скинути на 1-кімнатній квартирі $ 1-1,5 тис., а на «двійці-трійці» - $ 2-3 тис. І цього мало, доведеться більше поступатися, стверджують опитані «Сьогодні» ріелтори .

Директор АН «Кварт-сервіс" Віктор Несін зауважив, що зараз немає черг у столичному БТІ - це наслідки зниження попиту з початку 2008-го на 50%, що свідчить про занепад вторинного ринку. Він перегрітий, ціни необгрунтовано завищені, особливо - на «хрущоби» і «брєжнівки». Навіть кількість переглядів квартир знизилася в 3-4 рази. Щоб пожвавити попит в умовах посилювання банками іпотечного кредитування, продавцям доведеться скинути 5-10% від нинішніх цін. Значить, на 1-кімнатних - $ 4-10 тис., а на «двушках» - $ 6-12 тис. Аналогічний рівень здешевлення «вторинки» прогнозує директор девелоперської компанії «Лінк-Девелопмент" Ярослав Цуканов. Ціни, спочатку заявлені продавцями, так різко не знизяться. Зате в результаті торгу на угоді купівлі-продажу дійсно вийде 5-10%-а знижка.

За словами керівника житлофонду консалтингової компанії «Нове місто» Ольги Читаючи, люди не в змозі купувати житло навіть у кредит. Сезонним чинником це вже не виправдаєш, як і проблемами з отриманням іпотечних кредитів: ціни на житло просто завищені. Господарям квартир, зацікавленим у їх найскорішого продажу, доведеться поступатися $ 5-10 тис., щоб більш вигідно виглядати на тлі інших продавців. Це дозволить пожвавити завмерлий ринок.

Директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк уточнює, що 1-кімнатні квартири ціною до $ 90 тис. і 2-кім. - До $ 120 не будуть дешевшати, вони і зараз йдуть за місяць. А ось більш дорогі варіанти повинні впасти в ціні на 3-5%, особливо «троячки», на які попит невеликий.

ЗЕМЛЯ: ЦІНОВА ТВЕРДО

Фраза Марка Твена про те, що потрібно купувати землю - її більше не роблять, вже актуальна в Україну. Цей товар дешевшати не буде. Проте і вкладати гроші в наділи з метою вигідного перепродажу стало ризиковано.

Ділянки під Києвом під індивідуальну забудову стабільно ростуть в ціні. Одна з причин - спекулянти, які пішли з ринку квартир, переключилися на купівлю землі. Але й тут «навар» вже невеликий, а мороки багато.

За липень ціна ділянок в 20-50-кілометровій зоні від Києва зросла всього на 1-3%. І то не скрізь, найбільш дорогі напрямки - Києво-Святошинське та Обухівський - «замерзли». При цьому число операцій, в порівнянні з весною, зменшилася на 30%.

Провідний фахівець консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький виключає ймовірність здешевлення будь-яких наділів - мовляв, на цьому ринку рідко беруть кредити, купують за свої, тому іпотечна криза його не торкнеться. До кінця року середня ціна ділянок зросте на 8-10%. Вже за серпень солідний зростання покажуть «дальні рубежі» - Васильківський (до 2,5%), Баришівський (до 3,5%) та Фастівський (до 4%) райони. Саме тут можна отримати дохід, якщо купити, а потім перепродати ділянки в мальовничих місцях. Але з огляду на їх віддаленості від столиці на 40-80 км такі наділи гарні для дач, а не для житлових будинків, тому і покупців можна чекати довго.

Президент Земельного союзу України Андрій Кошиль стверджує, що до осені наділи в 50-80 км від Києва (вони недооцінені) подорожчають на 2-3%, а от розташовані ближче до столиці наберуть всього 1%. Притому радить покупцям серйозно торгуватися, вишукуючи недоліки: віддаленість від автотраси, газо-і електромагістралі, велику відстань до лісу або річки. При грамотному підході можна домогтися знижки до 10%!

Директор консалтингової компанії «Канзас» Зоя Нестеренко говорить, що при нинішньому спаді попиту саме час купувати землю, адже восени попит і ціни підуть вгору. Крім того, зараз легше побачити переваги та недоліки наділу. Для тих, хто прагне заробити на купівлі й перепродажу ділянок, найбільш перспективні Бородянський і Макарівський райони: дороги і природа тут хороші, а ціни поки ще порівняно низькі. Ризикованіше отоварюватися в Кагарлицькому і Фастівському районах: земля тут ще дешевше, але перепродати її буде непросто - надто далеко до столиці.

Що відбувається в столиці РЕГІОНІВ

За темпами зростання вартості «хатинок» багато місцевих столиці не поступаються Києву (з початку року тут ціни «вторинки» піднялися на 15-17%), а інші й випереджають! Але місцеві ріелтори говорять, що до осені галопування цін призупиниться, максимум вони піднімуться ще на 1-2%.

Безперечним лідером подорожчання став Дніпропетровськ, де ціни з початку 2008 р. виросли аж на 30%. Тут вже непросто знайти найубогішу «одиницю» за $ 55 тис.

У Донецьку вартість підскочила на 12-15%, однокімнатні квартири на околиці йдуть вже від $ 55-60 тис.

Такий же ціновий мінімум показує Харків, де вартість нерухомості піднялася в середньому на 12-14%.

За абсолютною вартості - від $ 60 тис. за «одиницю» - Одеса поки дає фору більшості провінційних столиць. Це при тому, що подорожчання з початку року тут - всього лише 8-10%.

Не поступається за цінами Південній Пальмірі і Львів, де практично неможливо знайти притулок дешевше $ 65 тис. Зростання ціни в західній столиці України за 6 місяців склав 20-25%.

Ялта також не залишилася осторонь від загальнонаціональної «гонки». І хоча з початку року «вторинка» тут піднялася лише на 10-12%, абсолютні ціни вражають: однокімнатну квартиру на околицях не знайдете дешевше $ 70 тис.

СКІЛЬКИ МОЖЕ КОШТУВАТИ ЖИТЛО у новобудові

Нарешті і забудовники, що зіткнулися з падінням попиту, заговорили про можливе зниження цін. І воно може бути аж ніяк не символічним, в 3-5% за цільовим, святковим і сезонним акціям. А наскільки може впасти ціна 1 «квадрата» у новобудові економ-класу, який сьогодні йде мінімум по $ 2 тисячі?

ЩО ГОВОРЯТЬ ЗАБУДОВНИКИ. Керівник відділу маркетингу інвестиційно-будівельної компанії «Київ Житло-Інвест» Володимир Германов сказав, що нині собівартість зведення панельного будинку - $ 800 за 1 кв. м, а будується за монолітно-каркасною технологією - $ 1200. Це той мінімум, нижче якого не можна зменшити витрати власне на будівництво. Сюди не входить плата за виділення землі, численні хабарі чиновникам за «сприяння» і отримання дозвільної документації, відрахування місту. Та й рентабельність забудовників зашкалює ...

Уявімо ідеальну ситуацію: усунена корупція, будівельники зменшили рентабельність до 10% (що вважається дуже хорошим показником в розвинених країнах, тобто за 2 роки, потрібні на зведення будинку, вони отримають рентабельність у 20%). Тоді, з урахуванням витрат на рекламу, продаж будинку ціна в економ-класі може скласти $ 1100-1500. Виходить мінімум на 25% менше теперішньої!

Інший представник компанії-забудовника, який побажав залишитися інкогніто, назвав приблизно такі ж цифри: за $ 1600 «квадрат» можна продавати.

ЩО ГОВОРЯТЬ НЕЗАЛЕЖНІ ЕКСПЕРТИ. Провідний економіст Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь вважає, що принципово прибрати корупційну складову ціни і продавати землю під новобудови на відкритих аукціонах. Та й 100% рентабельності будівельників - беззаконня. В ідеалі, якщо припиниться зростання вартості будматеріалів і, до того ж, забудовники кинуться в бій за покупців, яких стає все менше, ціна 1 кв. м може знизитися вдвічі - до $ 1000. Реально ж до осені - на 10%.

Президент Центру антикризових досліджень Ярослав Жаліло вважає, що ціна новобудови може впасти в 1,5 рази (тобто до $ 1300/кв. М), якщо будівельники зменшать свою рентабельність до середньоєвропейських 10-15% на рік.

«ЧЕРВОНА ЦІНА» квадратні метри

Придбати в кредит молодій сім'ї 1-кімнатну квартиру - значить загнати вирішення житлової проблеми вглиб: коли з'явиться хоча б одна дитина, стане ясним, що потрібна було «стартувати» з 2-кімнатної квартири.

• Зараз більш-менш пристойна «двушка» в спальному районі Києва площею 48 кв. м коштує $ 130 тисяч, тобто $ 2700 за «квадрат».

• Середня сім'я в Києві заробляє на двох приблизно $ 1500. У банку при отриманні іпотечного кредиту зажадають, щоб на щомісячні виплати з його обслуговування витрачалося не більше 50% сімейного доходу - $ 750.

• Припустимо, родина знайшла банк, де дають позику на 25 років в доларах під 13,5% річних, з погашенням позики щомісячними рівними частками (так. зв. Ануїтет) і авансовим внеском всього в 10% від вартості квартири ($ 13 тис.) . Отже, їй потрібен кредит на $ 117 тис.

• «Старт» обійдеться нашим героям у $ 16,8 тис. (до $ 13 тис. авансу додадуться по 1% держмита і внеску до Пенсійного фонду та 1% від суми кредиту банку за оформлення договору застави - лише $ 3,8 тис.). Немає в наявності цих грошей - немає і шансів взяти кредит.

• На погашення «тіла» кредиту щомісяця треба витрачати $ 390, на виплату відсотків - $ 1316, плюс по 03% / рік на страхування майна і життя ($ 62/мес.).

Разом родині треба виплачувати $ 1769 щомісяця, що в 2,36 рази перевищує її максимальні фінансові можливості - згадані $ 750!

Ясно, що з доходами в $ 1500 жоден банк не дасть позику безквартирним громадянам на таку «двушку», вони повинні заробляти від $ 3638. А щоб «вписатися» у кредит при такому заробіток, максимальна ціна 48-метрової «двушки» не повинна перевищувати $ 55 тисяч. Чому?

Щоб сім'ї при доході в $ 1500/мес. вистачило $ 750 щомісячних витрат на обслуговування кредиту, 1 «квадрат» квартири повинен коштувати в в 2,36 менше, ніж зараз. Це різниця реальних можливостей сім'ї по оплаті позики і необхідної щомісячної суми в $ 1769.

Звідси випливає, що ціна 1 кв. м повинна впасти з нинішніх $ 2700 до $ 1145. Очевидно, це і є на сьогодні «червона ціна» житлового метра в Києві. І якщо не буде поступового наближення до неї, ринок нерухомості чекає не просто застій, а різкий обвал попиту і «пікірування» цін.

www.zagorodna.com