Чому більше немає дешевого житла?

Сьогодні ріелтори говорять про сталі принципи ціноутворення і стабільних термінах продажів квартир. Найбільш ходові об'єкти агентства нерухомості обіцяють їх власникові реалізувати протягом 2-3 тижнів, а дорогі пропозиції - за 4-6 місяців.

Зрозуміло, за умови, що ціни пропозиції близькі до середньоринкових для тієї чи іншої категорії квартир, пише Обозреватель.

Як повідомлялося раніше газетою Сьогодні від 15.11.11. Цитата: "Ситуація на ринку істотно не зміниться, але ціни на квартири можуть взяти курс на зниження." Покупців стане менше - люди будуть чекати падіння цін », - пояснює Олександр Жолудь, економіст Міжнародного центру перспективних досліджень. Такі очікування він пов'язує з« заморожуванням »іпотеки та економічною нестабільністю."

Серед українців найбільшим попитом користуються квартири в нових будинках. Але незабаром вони можуть зіткнутися з тим, що в цих будинках квартири перед продажем можуть підскочити в ціні на 5-7%, кажуть експерти. Нагадаємо, згідно з новим положенням, прописаним в Податковому кодексі і чинному з початку цього року, ставка при продажу квартир залежить від терміну, протягом якого покупець готовий придбати житло.

Якщо продавець житла володів квартирою або іншою нерухомістю протягом більше трьох років, то він не повинен платити податків, однак якщо термін володіння майном до подальшого продажу склав менше 3 років, то продавцю додатково слід сплатити 5% податків. Крім того, стягується 1% збору на обов'язкове пенсійне страхування, і стільки ж держмита (якщо угода оформляється у державного нотаріуса) або просто оплачується платіж за оформлення нотаріальних дій (якщо договір оформляється у приватного нотаріуса).

Однак ближче до цифр. «Обозреватель» з'ясував, як змінилися ціни на нерухомість в листопаді, що чекає українців до кінця року і які сюрпризи може піднести «нерухомий» ринок споживача.

Листопадовий Real Estate в Україну

Якщо переглянути динаміку цін на нерухомість в жовтні-листопаді 2011 року, стане очевидно, що в ряді регіонів з різною активністю ціни продовжують пікірувати, і тільки в деяких відзначається незначне зростання. Максимальна зміна цін на житло 0,3-0,7% зафіксовано в трьох економічно розвинених регіонах України, включаючи столицю.

За оцінками ріелторів, у листопаді середня вартість запропонованого до продажу житла в столиці становить 1821 долар за кв. м. У містах-мільйонниках ціна метра в півтора-два рази нижче. Дорожчі - курортна Одеса (1478 долл./м2) і Львів, де пропозиція нової нерухомості обмежено (1424 дол). Дешевше коштує житло в індустріальних мегаполісах - Донецьку (1157 долл./м2) і Дніпропетровську (1154 дол). Найбільш бюджетними пропозиціями розпорядженні Харків (1050 долл./м2), де активно будується нове житло і звідки триває міграція до Києва і сусідню Росію. І якщо в Києві однокімнатну виставляють на продаж в середньому за $ 55-65 тис., то в Одесі вартість "одинички" зазвичай становить 45-50 тис. дол, а в Харкові - $ 25-35 тис.

Тенденція місяця така, що ринок елітного житла завмер зовсім, квартири середнього класу ледь-ледь користуються попитом, і то лише тому, що все дешеве житло вже розкуплено. Згідно ріелторським оцінками, зважаючи на припинення іпотечного споживчого кредитування попит на дороге житло так і буде мерехтіти десь далеко. Загальний висновок: попит падає, тому що немає пропозиції, грошей на яку могло б вистачити.

Регіони

З приходом осені на ринку нерухомості в Одесі намітилося небувале пожвавлення. Зараз однокімнатну квартиру тут дешевше $ 49 тис. вдень з вогнем не знайдеш. Однак ця активність тривала недовго - вже з другої половини жовтня відбувся невеликий спад купівельної спроможності. Втім, за прогнозами керівника Першої ріелторської компанії і віце-президента Асоціації ріелторів Одеси Дмитра Грабіни, вже в грудні одеських ріелторів чекає справжній «квартирний бум». За його словами, ажіотаж очікується тому, що під кінець року попит зазвичай збільшується Середня ціна на 1-кімнатну квартиру в Одесі становить $ 52 тис., середні «двушки» - від $ 62 тис., на двокімнатні побільше розміром - від $ 73 тис. Це ціни вказані відносно первинного ринку. Однак цінова політика на вторинному ринку одеської нерухомості приблизно така ж.

Що стосується оренди, то даний вид послуг на ринку нерухомості за останній місяць трохи подорожчав. За оцінками експертів, так відбувається через відсутність доступного житла та кредитування. Зняти 1-кімнатну квартиру в Одесі сьогодні мінімально коштує 2000-2100 грн / міс. Залежно від району, 2-кімнатну - 2100-2400 грн / міс., 3-кімнатну - 2,5-3 тис. грн / міс.

У Дніпропетровську на вторинному ринку можна купити 1-кімнатну квартиру за ціною від $ 27 тис., 2-кімнатну - від $ 37 тис., «трійка» обійдеться мінімально в $ 55 тис. гривень. Порівняно дешево можна житло в Дніпропетровську орендувати. За однокімнатну квартиру тут просять 1600-1800 грн / міс., За «двушку» - 2000-2300 грн / міс., За оренду 3 кімнат доведеться викласти близько 3 тис. гривень.

Ситуація на ринку нерухомості в столиці Галичини, за словами ріелторів, вже мінімум рік суттєво не змінюється - ціни майже не ростуть і не падають. Все завмерло. Покупці більше прицінюються, кажуть маклери, але купувати не поспішають. Так, первинний ринок львівського житла сьогодні виглядає наступним чином: 1-кімнатна квартира в новобудові коштує $ 42-45 тис., 2-кімнатна - від $ 60 до $ 75 тис. залежно від району. Вторинний ринок житла у Львові тримається практично на тому ж рівні від $ 39 тис. «однушка», $ 58-60 тис. - двокімнатне житло. На орендному терені Львова - глибоке затишшя. Експерти кажуть, так триватиме до лютого. Середня ціна оренди "одинички" у Львові - 1200 грн., Плюс комунальні близько 300 грн. Квартири за такою ціною йдуть швидко. Нарозхват також «двушки» по 1800-2000 грн. А ось квартири з євроремонтом по 3-5 тис. грн. простоюють.

Донецька нерухомість в листопаді в ціні практично не змінилася, причому квартир стало продаватися більше. Експерти відзначають активізацію попиту на вторинне житло в межах 10%. Так, ціна однокімнатної квартири в донецькій листопаді становить у середньому $ 29-32 тис., 2-кімнатне житло обійдеться в середньому тут в $ 44 тис., квартира з 3 кімнатами - близько $ 60 тис. Орендувати житло в Донецьку можна від 1700 грн / міс. - Однокімнатну, від 2000 грн / міс. - Двокімнатну і від 2300 - трикімнатну квартиру.

Харківська нерухомість в ціні за останній місяць практично не змінилася. Правда, ріелтори відзначають незначне збільшення попиту на вторинне житло. Так, вартість 1-кімнатної квартири у місті складає в середньому $ 30 тис., 2-кімнатної - 39 тис., «трійка» в середньому коштує близько $ 50 тис. Орендний ринок, за словами експертів, став менш жвавим в порівнянні з жовтнем, попит впав, ціни теж пригальмувалися. На сьогоднішній день зняти 1-кімнатну квартиру в Харкові коштує близько 2000 гривень, «двушку» здадуть за 2400-2500, а трикімнатне житло обійдеться в 2900-3000 гривень.

Говорячи про ціни на вторинні квартири в Криму, експерти знову-таки відзначають попит на найдешевше житло. В середньому у великих кримських містах за однокімнатну квартиру попросять $ 35-40 тис., за двокімнатну - $ 46-50 тис., а за трикімнатну - $ 57-60. Відчутне зниження цін можливе лише при різких скачках на ринку валют - в таких випадках власники вільних грошових заощаджень намагаються вкласти їх у нерухомість. Ще одна з причин стабільності цін - жителі півострова як і раніше не дуже-то активно беруть квартири в кредит. Орендні ціни в Криму трохи вище, ніж в інших регіонах. Крім того, як говорять експерти, в більшості випадків, найбільшим попитом користуються, як і влітку, не квартири, а кімнати.

Резюмуючи аналіз регіонального ринку житла, у Львові можна відзначити невелике падіння цін на житло за останній місяць в межах 0,5%. Схожу картину негативну (0,3%) можна спостерігати і в одному з найбільш індустріально розвинених міст України - Донецьку. Всупереч всім очікуванням незначно зросли ціни в одному з найдорожчих міст України - Одесі (0,25%).

Позитивна динаміка також спостерігається в Дніпропетровську (0,1%) і Харкові (0,7%). У той же час за минулий місяць трохи "поповзли" вгору ціни в не найбільших містах країни - Хмельницькому (0,1%), Сімферополі (0,5%), Миколаєві (0,3%), Ужгороді (0,8% ), Херсоні (1%) та Чернігові (0,1%). Правда, це в основному стосується дешевого сегмента житла - одно-та двокімнатних квартир. Також стало відомо, що на сьогоднішній день більше втрачають в ціні двокімнатні та трикімнатні квартири. Тоді як більш плавне зниження вартості проходиться на однокімнатні квартири.

На ринку первинної нерухомості в жовтні-листопаді фахівці в цілому відзначають подорожчання квадратного метра житла в цілому на 10-15%. Така тенденція пояснюється тим, що подорожчали будматеріали, а також піднялася плата за енергетичні ресурси.

На ринку вторинного житла найбільшу кількість договорів купівлі-продажу сьогодні полягає в найдешевшому сегменті економ-класу (квартири вартістю $ 45-70 тис.), а також ще трохи в середньому ціновому сегменті - $ 70-85 тис. Найдорожчі квартири у Львові та Одесі , а в Харкові і Донецьку житло можна придбати дешевше.

Київ

На столичному ринку нерухомості протягом жовтня було скоєно 1128 угод купівлі / продажу квартир на вторинному ринку і 770 продано в недобудованих домах.Наібольшім попитом користувалися двокімнатні квартири (56% угод), 34% припадає на однокімнатні квартири і 10% на об'єкти з трьома кімнатами і более.Максімальное кількість угод (75%) припадає на квартири до 100 тис. дол, 20% в ціновій категорії від 100 до 200 тис. доларів і 5% - у категорії понад 200 тис. доларів. При цьому найдешевшим залишався Деснянський район, із середнім показником $ 1418/кв.м. на вторинному ринку і $ 1269/кв.м. на первинному.

Найдорожчим оказалося Печерський район, де середня ціна продажу склала $ 3010/кв.м. на вторинному ринку і $ 2582/кв.м. на первинному. У листопаді, згідно з прогнозами експертів, планується укладення кількості угод на рівні 1150. Традиційно найбільшим попитом у поточному місяці користуються двокімнатні квартири, на які доведеться близько 55-60% всіх угод, 30-37% займають однокімнатні квартири і 8-13% припадає на об'єкти з трьома кімнатами і більше.

Найбільш дорогими, як і раніше залишаються Шевченківський та Печерський райони столиці. Дарниця, Поділ і Голосіївський в ціновому ценз трохи перевищують середній рівень, а найбільш дешеве житло у столиці - у Святошинському районі Києва. При цьому на первинному ринку житла в столиці в першій половині місяця відзначалося його здешевлення на 0,6% до 14,2 тис. грн / кв. м, а в другій - подорожчання на 0,3% до 14,2 тис. грн / кв. м.

Подешевшали квартири в Голосіївському (на 1,7%) і Дарницькому (на 0,1%). У той же час в останній декаді листопада відзначається подорожчання житла в Святошинському районі на 7,8%, який як і раніше залишається найдешевшим у столиці. Вторинний ринок Київської нерухомості має схожу тенденцію. У першій половині листопада житло б / у в столиці незначно подешевшало на 0,01% до $ 2,1 тис. за кв. м, друга половина листопада ознаменована подорожчанням житлоплощі в середньому на 2,5% до 2200,5 долара за 1 м. кв. При цьому у всіх районах. крім Деснянського, де відзначається здешевлення вартості житла на 2%, в листопаді житло в столиці подорожчало.

Прогнози
Очікування другої хвилі кризи буде створювати невизначеність у житті людей і знижувати активність на ринку оренди, вважають аналітики. «Я не вважаю, що поточний місяць в чомусь сильно різниться від попередніх місяців, оскільки ситуація на ринку не сильно змінилася. Основний фактор, який стримує попит - це високі ставки за депозитами. Обсяг попиту низький, це й стримує ціни. Враховуючи зростання депозитів і високі ставки по споживчих кредитах, до підвищення попиту на житло це не приведе. В цілому істотних змін найближчим часом, у найближчі 2-3 місяці, не буде. Цінових коливань істотних не буде », - розповів" Оглядачу "економіст Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь.

Згідно думку аналітика, невисока активність тут збережеться як мінімум до Нового року. Ціни також стоятимуть на місці. При цьому житла, вигідного за співвідношенням ціна / якість, стане ще відсотків на 10 менше.

Що стосується оренди, то ціни тут можуть вирости лише в разі, якщо подорожчає долар або виросте ціна на газ, що спричинить за собою зростання вартості компослуг. Зниження цін на житло відбудеться в тому випадку, якщо американська валюта подорожчає до 8,5 грн. / $. Тоді квартири подешевшають на 5%. Якщо говорити про середню вартість квадратного метра вторинного житла, то в Києві вона складе $ 1815/кв. м. А однокімнатну квартиру в столиці можна купити за $ 55-57 тис. Поки ж оренда квартир навряд чи буде підніматися в ціні. Передумов для цього немає. Власники квартир попереджають своїх орендарів, що таке може статися в тому випадку, якщо піднімуться тарифи на комунальні послуги.

www.zagorodna.com