Чого чекати від ринку житлової нерухомості в 2011 році?

Марія Чумаченко, провідний спеціаліст одного великого столичного агентства нерухомості напередодні кризи купила собі іномарку за 45 тис доларів. «Їжджу на однокімнатній квартирі» - жартує вона тепер при зустрічі з клієнтами. Три роки тому таку суму досвідчений агент з торгівлі нерухомістю міг зібрати за півтора-два роки. Сьогодні Марія старанно зважує, чи їхати на роботу на своєму авто або зробити вибір на користь громадського транспорту.

Бензин та інші витрати на машину постійно дорожчають, а ось безпосередня робоча діяльність приносить все менше доходів. Тепер вона з тугою згадує минулі часи, коли можна було перебирати клієнтами (благо угоди з купівлі / продажу квартир відбувалися мало не щодня), спізнюватися на роботу, приходити раніше додому і, не замислюючись, витрачати пару тисяч доларів на придивилася новеньку модель мобільного телефону. Криза внесла свої корективи в ринок житлової нерухомості.

Різко обвалившись на початку 2009 року, він продовжив плавне ковзання вниз. За прогнозами експертів, тільки до кінця цього року вартість квадратного метра може подешевшати ще на 5-7%, пише Главред.

Рухомі вниз

Осінь, традиційно славиться пожвавленням ділової активності, не порадувала торговців житловою нерухомістю. Всупереч всім очікуванням ринок житлової нерухомості продовжив своє падіння. З початку 2011 року доларові ціни на житлову нерухомість у Києві зменшилися на 2,8%. А в порівнянні з вереснем 2010 року, середня ціна 1 кв. м квартир зменшилася на 3,4%. Стосовно ж вересні 2007 квартири подешевшали на 33,1%.

Відзначимо, що експерти аналізують лише ціни запропонованих до продажу квартир, без урахування торгів. За словами маклерів, суми в реальних угодах часом можуть опускатися на 20-25% нижче заявлених спочатку. Іншими словами, продавці активно йдуть на поступки покупцеві, особливо тим, хто може розрахуватися готівкою, не залучаючи кредитні кошти в банках. «Цієї зими ми продали свою однокімнатну квартиру на Борщагівці за 45 тис доларів, хоча виставляли її за 55. Ми швидко зрозуміли, що з такою ціною ми будемо довго чекати покупців, а чекати не могли, так як у нас вже була внесена передоплата за трикімнатну квартиру і нам потрібно було швидше виплатити всі суму »- пояснює Інна Котова, співробітниця мережі магазинів« Ельдорадо » .

Подібних прикладів безліч. Споживчі очікування населення погіршилися: вступила в силу з 1 вересня Пенсійна реформа, що дорожчають продукти харчування, і зростання цін на житлово-комунальні послуги не дають міцної основи українським сім'ям. За підрахунками директора Інституту трансформації суспільства Олега Соскіна, за сім місяців поточного року реальна споживча інфляція склала, як мінімум, 15%. Деякі власники намагаються продати свої квартири зараз, побоюючись чергового обвалу гривні, подібного тому, який стався наприкінці 2008 року, і тому більш згідливі в ціні. Заходи уряду щодо запобігання спекуляцій на валютному ринку (з середини вересня обміняти валюту можна тільки пред'явивши паспорт), поки тільки посилюють паніку на ринку.

Трохи інша ситуація на ринку первинної нерухомості. Згідно з результатами дослідження міжнародної консалтингової компанії KnigthFrank за поточні дев'ять місяців цього року вартість 1 м кв в економ-класі подешевшала на 4% (до 1290 доларів), в еліт-класу на 3,4% (до 7207 доларів), а от у бізнес-сегмент подорожчав майже на 10% (в середньому до 2415 доларів).

Правда, приводу для оптимізму у забудовників мало. Кількість операцій, що здійснюються в бізнес-сегменті, невисоко і підвищення ціни було зумовлено лише високим ступенем готовності даних новобудов. У структурі пропозицій первинного житла зараз переважають новобудови економ-класу - 56%. Новобудови бізнес-класу складають 28% від загальної кількості, преміум-класу - 16% (це можна оформити таблеткою). До того ж, як і раніше серед населення користуються популярністю варіанти придбання квартир на виплат, для нерухомості на первинному ринку актуальне торг при 100% оплаті і різні бонусні акції від забудовника при покупці квартири.

Робіть ставки

Великі надії продавці нерухомості покладали на поновлення іпотечного кредитування. Адже до 2008 року більше 70% угод у сфері житлової нерухомості відбувалося за участю банківського кредитування, саме це задало ринку нерухомості високі темпи зростання. У кризу більшість банків призупинило іпотечне кредитування, а ті, хто через рік відновив іпотеку, висунули дуже жорсткі вимоги позичальникам - кредити пропонувалися під високі відсотки, а розмір початкового внеску повинен був становити не менше 30% (частіше 50%) від вартості житла. Так, на початок 2010 року іпотечні ставки становили 27-30% у гривні. Враховуючи максимальний термін кредитування - двадцять років, - переплатити при таких високих ставках довелося б три, а то й чотири вартості квартири.

Природно, що такі умови не сприяли зростанню попиту на ринку нерухомості. Так, в 2010-му кількість угод з купівлі / продажу квартир не дотяг навіть до показників кризового 2009 року. За інформацією прес-служби Міністерства юстиції, протягом минулого року українські нотаріуси завірили 245,1 тисячі договорів купівлі-продажу житла, що на 0,5% менше, у попередньому році. Стало менше договорів міни. Їх кількість знизилася на 15% (до 4,72 тисячі). Зазначимо, що протягом 2009-го угод на ринку нерухомості в порівнянні з 2008 роком було проведено на 27% менше.

Правда, зараз ставки по іпотечному кредитуванню відчутно знизилися, а кількість банків, які відновили іпотеку, зросла. Наприклад, на початок 2010 року іпотечне кредитування пропонували не більше десяти банківських структур, зараз іпотечні кредити на вторинному ринку пропонують близько 35 банків (12 банків на первинному). Середня ставка становить 15-19% річних у гривні. Як правило, банки прагнуть запропонувати позики на покупку квартир в тих комплексах, будівництво яких вони кредитували. Правда, ставки по таких кредитах нижче на 2-3%, ніж при кредитуванні «вторинки» (банки намагаються допомогти девелоперам продати квартири, щоб забезпечити якнайшвидше повернення кредитів, які вони ж їм і видали).

Проте, банкіри все так ж суворі до своїх позичальників - розмір початкового внеску залишився без зміни (30-50% від вартості квартири), офіційно підтверджений необхідний розмір заробітної плати і гарна кредитна історія. Сумарні щомісячні платежі по всіх кредитах клієнта (з урахуванням запитуваної іпотечного) повинні складати не більше 60% від «білої» заробітної плати.

Побоюючись неповернень, вони тепер ретельно вивчають дані, надані потенційним позичальником. Враховується все: вік клієнта, трудовий стаж, сімейний стан, додаткові витрати, користування іншими послугами банку: наявність відкритого рахунку, депозитів або кредитів в банку тощо Втім, навіть при дуже гарній фінансовій біографії клієнта, його шанси отримати іпотечний кредит під 15 - 18% річних у кращому випадку становлять 3:10. Так що хоч банкіри і кажуть про відновлення іпотечного кредитування, до обсягів 2007-2008 років їм ще дуже далеко.

Переоцінка ситуації

За прогнозами експертів, найближчим часом будуть користуватися успіхом квартири в економ-класі, при цьому ціни на житлову нерухомість будуть плавно спускатися вниз. Адже грошей в українців для покупки житла як і раніше немає. При середньої заробітної плати по Києву 4,5-5 тис. грн, вартості квадратного метра в готовому новобудові в середньому 1,5-1,7 тис. доларів (12-13,6 тис. грн) як і раніше недосяжні для більшості бажаючих придбати житло. З урахуванням початкового внеску (30% від вартості квартири), щомісячні виплати по кредиту (строком на 20 років) за однокімнатну квартиру вартістю 600 тис грн (75 тис доларів) перевищать позначку 5 тис грн.

А щоб купити, наприклад, однокімнатну квартиру на вторинному ринку вартістю 55 тис доларів, сім'ї із загальним доходом 10-11 тисяч гривень при жорсткій економії доведеться збирати, як мінімум, 6-7 років. Але це без урахування вартості оренди квартири, за умови невисокої інфляції, стабільного курсу гривні, наявності постійної роботи та відсутності інших форс-мажорних обставин. До того ж українці поки не поспішають зв'язуватися із кредитами перевищують суму 20 тис. доларів.

А після скандалів, пов'язаних з несвоєчасним введенням в експлуатацію або навіть безстрокової зупинкою будівництва будинків, масово вкладати заощадження в споруджувані об'єкти українці в своїй більшості не готові, незважаючи навіть на дуже привабливі пропозиції забудовників про розстрочення під невисокі відсотки (зазвичай до 9% річних).

Учасники ринку в неофіційній бесіді визнають: зниження цін торкнеться і ринку первинної нерухомості. До цих пір забудовникам вдавалося утримувати ціни в готових новобудовах на стабільному рівні лише завдяки практично завмерлим будівництвах. Проте у експертів є підстави вважати, що у зв'язку з введенням в експлуатацію готових об'єктів і з виходом на ринок нових проектів, забудовники переглянуть свої розцінки в сторону зменшення. Втім, це вже відбувається, тільки в поточному, в третьому кварталі цього року на столичний ринок нерухомості вийшло п'ять нових проектів, а, починаючи з серпня, рекламні кампанії запустили і оновили понад 30 забудовників.

«На сегмент нового будівництва припадає близько 85% продажів нашої компанії. За моїми підрахунками зараз на ринку будівництва намітився ріст і, напевно, до кінця цього року будівельні компанії за своїми обсягами вийдуть на рівень 2006-го »- оптимістичний Андрій Берестяни, директор з маркетингу та продажу компанії Danfoss. На відміну від будівельних компаній, схильних завищувати рівень попиту на житло і перебільшувати перспективи цього ринку, даними цієї компанії вірити можна: Danfoss торгує енергозберігаючої продукцією, а затверджені урядом будівельні норми зобов'язують забудовників встановлювати в возводимой нерухомості, таке обладнання.

Однак, якщо 2006 рік був дуже хлібним для забудовників, то в нинішньому році попиту на квартири, подібного тому, який був докризовий період не буде. Адже на ринку зник головний чинник - спекулятивний, який підстьобував зростання цін на житло - три роки тому майже половина угод припадала за частку перекупників.

Зараз люди купують житло особисто для себе і за свої гроші. Головна роль на ринку житлової нерухомості поступово переходить від продавців квартир до покупців, і вони, усвідомлюючи свою перевагу, не квапляться з покупкою житла - довго вибирають, вимагають знижки та додаткових бонусів. Враховуючи ж реальну собівартість квадратного метра (у Києві, наприклад, у стандартній новобудові він навряд чи перевищує 4 тисячі грн) потенційні покупці житла можуть відчувати девелоперські компанії на міцність ще дуже довго.

www.zagorodna.com