Читайте також:
Огляд ринку нерухомості Німеччини - 2012
За інформацією Forbes, Греція, Португалія та Іспанія входять в п'ятірку країн з найбільшою часткою держборгу по відношенню ВВП: 163, 114 та 90% відповідно.З початку минулого десятиліття уряди цих країн витрачали занадто багато грошей. Тоді це не було проблемою, оскільки банки й інвестори охоче виділяли кошти на розвиток державного сектора. Коли настала криза, борги зросли, і навіть збори від підвищених податків не змогли їх покрити. Ірландія, Греція, Іспанія і Португалія досі не можуть впоратися з проблемами, незважаючи на те, що отримують в якості допомоги мільярди євро від Європейської комісії, Міжнародного валютного фонду і Європейського центрального банку.
Основні складності на ринку житла в проблемних країнах:
низький попит на нерухомість;
надлишок пропозиції;
падіння цін;
низький попит на іпотечний кредит та / або труднощі з його отриманням.
Ірландія: неконтрольоване падіння цін
Вартість житла в центрі столиці: 3 200 євро / м ²
Динаміка цін за рік: -14,4%
Мабуть, жодна країна світу так не постраждала від кризи, як Ірландія. Досягнувши піку в 2006 році, ціни стабілізувалися в 2010, а потім почали падати. За останній рік нерухомість подешевшала в середньому на 14%. За даними Центрального офісу статистики Ірландії, в Дубліні за 12 місяців ціни на будинки впали майже на 17%, на квартири - приблизно на 20%.
В період буму в Ірландії побудували так багато об'єктів, що знадобиться більше десятиліття, щоб їх розпродати. Сьогодні будинки в столиці країни стоять на 56% дешевше, ніж в 2007 році, квартири знецінилися на 63%. Попит на житло знизився: загальна сума виданих кредитів скоротилася на 30% по відношенню до минулого року.
Інвесторам, зацікавленим у рентному доході або прирості вартості, звичайно, купувати нерухомість в Ірландії невигідно. Але тих, хто переїжджає в країну, щоб постійно там жити і працювати, місцевий ринок може зацікавити. Тим більше що нерухомість тут продається з великими знижками. Наприклад, в Уїклоу, що на сході країни, за 8 млн євро продається маєток вікторіанської епохи Humewood Castle, розташоване на 170 гектарах землі. Спочатку за нього просили 25 млн євро.
У місцевій пресі з'являються повідомлення, що економічні індикатори по всій країні сигналізують про поліпшення ситуації, однак, на думку фахівців, немає впевненості, що не наступить новий стрибок вниз.
У перспективі, справи на ірландському ринку можуть піти в гору, якщо банки зможуть розпродати майно, вилучене за борги, або якщо якимось дивом економіка почне відновлюватися. Однак багато експертів сходяться на думці, що попит на іпотеку залишиться низьким, кількість вилучених за борги об'єктів продовжить рости, а ціни - падати все стрімкіше.
Греція: перспектива виходу з єврозони
Вартість житла в центрі столиці: 2 000 євро / м ²
Динаміка цін за рік: -10,3%
У Греції без роботи опинилися понад 20% громадян, половина з яких - молоді люди. Щоб врятувати країну, влада збільшують податковий тягар, борються з корупцією і зменшують склад уряду. Можливо, ці заходи підвищать конкурентоспроможність економіки, але все ж наслідки кризи будуть відчуватися ще довго.
З початку кризи 2009 року нерухомість подешевшала на 20% у більшості регіонів Греції. Найбільше постраждало місто Салоніки, ціни в якому впали на 26%. За останній рік ціни знизилися на 10%. Обсяг продажів знизився вдвічі. Аналітики прогнозують, що якщо країна вийде з єврозони, спад буде ще більш істотним. Так, за інформацією рейтингового агентства Fitch Ratings, до 2014 року житло подешевшає ще на 17%, а об'єкти, вилучені банками за борги, втратять у вартості 46-49%.
Падінню цін сприяють чутки про вихід Греції з єврозони, а також призупинення аукціонних продажів нерухомості боржників.
Сьогодні греки позбавляються від будь-яких об'єктів - від вілл на узбережжі до цілих селищ. Серед пропозицій є й острови. Наприклад, за 36 млн євро можна придбати Хору, ділянка суші площею 350 тис. м ² в Егейському морі. За 5 млн євро продається острів площею 1 млн м ² в Іонічному морі.
З покупкою нерухомості в Греції краще почекати: якщо країна все ж не покине єврозону, варто почекати два-три роки до того, як ринок досягне дна, придбати житло за мінімальною ціною, а потім дивитися, як воно нарощує вартість, щоб ще через декілька років перепродати і отримати різницю. Якщо ж Греція повернеться до драхми, важко буде навіть припустити, коли саме ринок почне пожвавлюватися.
Іспанія: величезний надлишок пропозиції
Вартість житла в центрі столиці: 5 000 євро / м ²
Динаміка цін за рік: -8,3%
В Іспанії особливо важка ситуація на ринку нерухомості. Будучи серед найпопулярніших країн для покупки нерухомості, вона пережила будівельний бум, який призвів до надлишку пропозиції. «Пузир» лопнув, ціни почали стрімко падати, і зараз компанії не знають, як розпродати зайві об'єкти. За даними банку Caixa Catalunya, 818 тис. нових будинків в країні не знаходять покупців. Незатребуваними залишаються приблизно 7% одиниць житла.
Більш того, в Іспанії найвищий рівень безробіття в Європейському союзі - 24%. Для порівняння, у Німеччині - менше 7%.
За даними Tinsa, загальний індекс цін на нерухомість, що відображає ситуацію у всій Іспанії, в серпні 2012 року знизився на 11,6%, що трохи більше, ніж місяцем раніше. Сукупний спад з грудня 2007 року, коли ринок досяг найвищої точки, склав 32,4%.
Рекордне зниження цін у річному обчисленні демонструвало середземноморське узбережжя. Там житло в серпні 2012 подешевшало на 14,7% в річному численні. Вдома у моря сьогодні стоять на 39,5% дешевше, ніж п'ять років тому. Найбільше подешевшала нерухомість в Каталонії - на 16,5%.
На деякі об'єкти пропонуються величезні знижки, наприклад, вілли і квартири Polaris World зараз стоять на 40-65% менше в порівнянні з початковою ціною.
За прогнозами, в 2012 році кількість нерозпроданих будинків в Іспанії скоротиться на 23,6%. Експерти вважають, що надлишок пропозиції буде скорочуватись в основному завдяки іноземним покупцям.
Експерти вважають, що в цьому році ринок отримає на 6,6% менше коштів, ніж у 2011: буде продано 100 тис. будинків і стільки ж у наступному році. Однак з кінця 2013 обсяги інвестицій почнуть рости. У наступному році почнеться пожвавлення і в будівельному секторі країни. Сьогодні частка зведених будинків становить лише 20% від рівня 2007 року.
Португалія: слабка економіка
Вартість житла в центрі столиці: 2 000 євро / м ²
Динаміка цін за рік: -7,9%
Фінансові труднощі в Португалії не пов'язані з дефіцитом державного бюджету, як у Греції, або з лопнули «бульбашкою" на ринку нерухомості, як в Іспанії та Ірландії. Проблеми з'явилися через хронічну неконкурентоспроможності португальської економіки на тлі швидко розвиваються світових ринків. Що стосується ринку нерухомості, то бум 2001-2007 років торкнувся його в меншій мірі, ніж Ірландію, Грецію та Іспанію.
За рік житло подешевшало майже на 8%. Поки триває криза в єврозоні, малоймовірно, що ринок почне рости. Ситуацію погіршує несприятливі умови кредитування: з 2011 року банки зменшили обсяги видачі позик і підвищили процентні ставки.
На відміну від місцевих жителів, іноземці користуються моментом, щоб дешево придбати нерухомість. Багато з тих, хто мріяв про будиночок в Іспанії, тепер дивляться в бік Португалії. Все більше туристів, у тому числі і російських, відкривають для себе цю країну.
Того, хто погано знайомий з Португалією, швидше за все відлякають вести про відстає економічному розвитку. Але той, хто вивчив її і встиг полюбити, неодноразово відпочиваючи на курортах Альгарве та Лісабонської Рив'єри, не стане звертати увагу на кризу.
В якості заходів для стимулювання економіки з жовтня 2012 року покупцям житла вартістю від 500 тис. євро дозволили отримувати посвідку на проживання. Раніше на підставі придбання нерухомості в Португалії цей документ не видавався. Влада сподівається пожвавити ринок за рахунок іноземців - росіян, бразильців, ангольців і китайців. Саме закордонні покупці найчастіше купують елітні об'єкти.
На думку експертів, Португалія остаточно оговтається від кризи до 2015 року, і ціни знову почнуть рости. Якщо банки полегшать умови іпотечного кредитування, то ринок нерухомості може відновитися навіть раніше.
При виборі нерухомості велику роль грає місце розташування. Якісні дорогі об'єкти в розвинених містах з хорошою інфраструктурою є вигідною покупкою, і їх придбання майже не пов'язане з ризиками навіть в проблемних країнах. Однак на віддачу в короткостроковій перспективі розраховувати поки не варто.
Юлія Кожевнікова, Tranio.Ru
Коментарі