20 нових містечок за рік: Буковель став центром котеджного буму

Ринок котеджних містечок у Івано-Франківській області у 2025 році демонструє зростання обсягу пропозиції на рівні 16,1%. Основна концентрація нових проєктів зосереджена у Надвірнянському районі та локаціях поблизу Буковеля. Попит підтримується чинниками безпеки регіону, туристичної привабливості та інтересом до дохідної нерухомості. Структура ринку характеризується переважанням збудованих та готових до заселення об’єктів. Прогноз Zagorodna.com на 2026 рік передбачає помірне зростання ринку без різких коливань.

Дивіться відео:
Котеджні містечка Франківщини: огляд ринку - 2025

Автор: Віктор Коваленко

Аналітика ринку котеджних містечок в Івано-Франківській області підготовлена порталом Zagorodna.com — профільним ресурсом із найбільшою в Україні базою котеджних містечок і приміських новобудов. Дані сформовані на основі власної бази Zagorodna.com та зібрані за авторською методологією станом на січень -грудень 2025 року. У матеріалі проаналізовано географію розвитку ринку, структуру пропозиції, типи забудови та ключові тенденції сегмента.

Ринок котеджних містечок Івано-Франківщини: адаптація, попит і стриманий оптимізм

Івано-Франківщина залишається одним із найбільш стійких регіонів західної України на ринку заміської нерухомості. Поєднання відносної безпеки, близькості до гірських курортів та сформованого попиту з боку внутрішніх мігрантів дозволило регіону не лише втримати позиції у 2024–2025 роках, а й продемонструвати помірне зростання. Аналіз структури пропозиції, стану проєктів і динаміки продажів свідчить: ринок перебуває у фазі адаптації та очищення.

Пропозиція: географія та цифри

Станом на кінець року в області налічується 144 котеджні містечка, що на 20 об’єктів більше, ніж на початку року (+16,1%). Це зростання не є вибуховим, проте воно показове — девелопери продовжують працювати навіть в умовах війни, обираючи більш обережні та прагматичні стратегії розвитку.

Ринок чітко сконцентрований у кількох локаціях: Івано-Франківський район, Надвірнянський район, місто Івано-Франківськ.

Саме ці території формують основу регіональної пропозиції, тоді як гірські та віддалені райони залишаються нішевими.

Пропозиція: що і де будують

Найбільше котеджних містечок зосереджено:

• в Івано-Франківському районі — 68 об’єктів проти 59 у січні,
• у Надвірнянському районі — 59 проти 49 у січні,
• у місті Івано-Франківськ — 12 містечок.

Фактично йдеться про два ключові вектори розвитку:

• Приміська забудова навколо обласного центру — для постійного проживання.
• Туристично-рекреаційний напрямок — Надвірнянщина, як база для інвестиційного житла та другого дому.

Надвірнянський район — головний драйвер зростання

• Січень: 49 містечок
• Грудень: 59 містечок
• Приріст: +10 проєктів (+20,4%)

Саме Надвірнянський район продемонстрував найвищі темпи зростання в області. Це зумовлено кількома ключовими факторами:

1. Локаційна перевага
   Район безпосередньо межує з Буковелем і основними лижними витягами, що автоматично підвищує інвестиційну привабливість нерухомості.
2. Фактор безпеки
   Надвірнянщина сприймається як один із найбільш безпечних регіонів України, що критично важливо в умовах війни.
3. Формування нового сегмента дохідної нерухомості
   Саме тут активно з’являються:
   • апарт-комплекси з котеджною складовою,
   • проєкти під короткострокову оренду,
   • інвестиційні формати «під керування».
4. Поява преміум-сегменту
   На відміну від більшості районів області, у Надвірнянському районі з’являються нові дорогі проєкти преміум-класу, орієнтовані на інвесторів і покупців дорогого житла.

Типи забудови: структура та динаміка

Ринок чітко демонструє перерозподіл попиту на користь найбільш ліквідних форматів.

Динаміка за типами (січень → грудень)

• Таунхауси: 65 → 72; +7 проєктів (+10,8%)
• Котеджі: 54 → 68; +14 проєктів (+25,9%) — найвищий приріст серед усіх форматів
• Дуплекси: 26 → 31;+5 проєктів (+19,2%)
• Квадрекси:1 → 2; +1 проєкт (сегмент залишається нішевим)
• Вілли:1 → 0; –100%, формат фактично зник із масового ринку

Ринок остаточно відійшов від експериментальних і надто дорогих форматів. Основу пропозиції формують таунхауси, дуплекси та класичні котеджі, які відповідають запиту покупця на: помірний бюджет, практичну площу, ліквідність у перепродажі або оренді.

Стан проєктів: цифри та тренди

• Збудовано: 50 → 83, +33 проєкти (+66%);
• Будується: 72 → 58, –14 проєктів (–19,4%);
• Проєкт: 2 → 3, +1 проєкт (мінімальна активність)
• Заморожені: 3 → 7, +4 проєкти (+133%).

Ринок чітко перейшов у фазу: завершення розпочатих об’єктів, скорочення нових запусків, фінансової селекції девелоперів.

Зростання кількості заморожених проєктів — негативний сигнал, але водночас це ознака очищення ринку від слабких гравців.

Попит: хто і що купує

Попит у регіоні має кілька джерел:

• місцеві покупці, які переорієнтувались з квартир на заміське житло;
• внутрішньо переміщені особи з центральних та східних регіонів;
• інвестори, які розглядають Карпати як довгострокову цінність.

Про це свідчить показник реалізованих (проданих) містечок:

• на початку року — 40,
• наприкінці року — 75.

Фактично кількість проданих проєктів зросла майже вдвічі, що є одним із ключових маркерів живого попиту.

Покупець сьогодні обирає: готові або майже готові об’єкти; прості архітектурні рішення; зрозумілу інфраструктуру та документи.

Вплив війни на ринок

Війна не зупинила ринок, але кардинально його змінила:

• зникли надмірно амбітні та преміальні проєкти;
• покупці стали раціональнішими;
• зросла роль готовності, безпеки та реального функціоналу.

Івано-Франківщина виграла за рахунок географічної віддаленості від активних бойових дій; стабільного попиту на релокацію; туристичної привабливості регіону.

Прогноз розвитку ринку у 2026 році

2026 рік для ринку заміської нерухомості Івано-Франківщини стане роком обережного відновлення та вибіркового зростання, без масових запусків, але з посиленням якісних проєктів.

У 2026 році очікується:

• приріст кількості котеджних містечок у межах 5–8%;
• відсутність різких стрибків пропозиції;
• подальша концентрація ринку навколо Івано-Франківського та Надвірнянського районів.

Девелопери залишатимуться обережними: нові проєкти запускатимуться лише після реальних продажів у вже діючих комплексах.

У коротко- та середньостроковій перспективі очікується:

1. Повільне, але стабільне зростання кількості містечок — без різких стрибків.
2. Подальше домінування таунхаусів і компактних котеджів.
3. Зменшення нових стартів і фокус на добудову та продаж.
4. Консолідація ринку: слабкі гравці виходитимуть, сильні — укріплюватимуть позиції.
5. Зростання інтересу до туристичних локацій як інвестиційного активу.

Ринок залишатиметься обережним, але живим — із чіткою орієнтацією на реального покупця, а не на спекулятивні очікування.

Ключові ризики 2026 року

• затяжна війна та економічна невизначеність;
• обмежений доступ до фінансування;
• перенасичення ринку в окремих туристичних локаціях.

Водночас Івано-Франківщина залишається одним із найбільш захищених регіонів з точки зору попиту.

Висновки

Ринок котеджних містечок Івано-Франківщини у воєнний період довів свою життєздатність. Він став більш зрілим, прагматичним і структурованим. Попит є, пропозиція адаптується, а девелопери навчилися працювати в умовах невизначеності. Саме такі ринки мають найбільший потенціал для сталого розвитку після завершення війни.

Заходьте та обирайте котеджні містечка Івано-Франківської області на порталі заміської нерухомості zagorodna.com

Автор аналітики:
Віктор Коваленко — аналітик ринку заміської нерухомості України, керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо».

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com