Зміни ринку котеджних містечок Підмосков'я





Google+
05.01.2011 08:00
Статті про нерухомість | Зміни ринку котеджних містечок Підмосков За останні п'ять років структура пропозиції котеджного житла Підмосков'я зазнала суттєвих змін. До 2007 року заміський ринок представляв собою елітне житло і житло бізнес-класу, а всі споруджувані містечка були орієнтовані на багатого покупця. А починаючи з 2007 року на заміському ринку Підмосков'я з'являються перші містечка економ-класу, кількість яких з кожним роком зростає. Про це Аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості» докладно писав у статті «Структура заміського ринку Підмосков'я: вчора, сьогодні, завтра». Зокрема, за останні 5 років структура пропозиції котеджного житла Підмосков'я зазнала суттєвих змін. До 2007 року заміський ринок представляв собою елітне житло і житло бізнес-класу, а всі споруджувані селища були орієнтовані на багатого покупця.

Примітно, що до 2007 року вартість метра житла на заміському ринку Підмосков'я і квартирному ринку Москви була майже однаковою. На початку 2005 р. ціни за метр на заміському й квартирному ринку перебували на рівні 52 000-53 000 руб., А на початку 2006 р. - 67 000-70 000 руб. Але через перевищення площі котеджів у порівнянні з квартирами загальна вартість домоволодінь на заміському ринку (будинок із землею) в рази перевищувала рівень цін на столичні квартири.

З 2007 р. на заміському ринку Підмосков'я почався активний розвиток сегменту економічного житла. Це стало наслідком впливу цілого ряду факторів. По-перше, зменшення частки вільних земель, придатних під забудову поблизу Москви і на традиційно престижних напрямках, і разом з цим підвищення цін на землю. По-друге, економічне зростання в країні та збільшення доходів населення. По-третє, формування так званого середнього класу і зміна поглядів багатьох людей на рівень комфорту проживання, що в сукупності збільшило платоспроможний попит на заміське житло.

Все це призвело до збільшення числа організованих котеджних селищ у Підмосков'ї і розширенню географії будівництва. У результаті до III кварталу 2008 р. частка ринку менш престижних напрямів зросла з 16% до 25%, а частка селищ, розташованих за 60 км від Москви, з 5% до 19% (див. статтю «Структура заміського ринку Підмосков'я: вчора, сьогодні, завтра »). Це в свою чергу вплинуло на зміну споживчих властивостей об'єктів: збільшилася кількість домоволодіння в селищах, знизилися площі будинків і ділянок.

За той же період ціни за метр житла на заміському ринку Підмосков'я виросли на 21%, а вартість будинку із землею подорожчала на 17%. Більш помірна динаміка цін домоволодінь в порівнянні з вартістю метра пов'язана зі зменшенням середньої площі котеджів на ринку (внаслідок збільшення частки економічного житла). Зростання цін на квартирному ринку Москви за цей же період склав 32%. У результаті якщо в 2005-2006 рр.. середня вартість метра на ринку столичних квартир і на заміському ринку Підмосков'я була порівнянна, то до III кварталу 2008 р. різниця в ціні за метр склала 1,4 рази на користь квартирного житла.

Цікаво також відзначити, що з початку 2007 р. середня вартість квадратного метра житла в котеджних селищах, розташованих на менш престижних напрямах, показала незначну корекцію вниз з 49 000 руб. до 47 500 руб. до III кварталу 2008 р. (див. діаграму 3). У той час як ціни в селищах на традиційно престижних напрямках продемонстрували стабільне зростання з 91 000 руб. за метр на початку 2007 р. до 118 000 руб. за метр в III кв. 2008 р. У результаті різниця в вартості метра котеджного житла на традиційно престижних і менш престижних напрямах за розглянутий період збільшилася з 2 до 2,5 разів.

Економічна криза осені 2008 р. привів до зміни цінового тренда на ринку нерухомості і призупинив розвиток інвестиційно-будівельної галузі в Росії. Цей період ознаменувався, з одного боку, різким падінням попиту на житло внаслідок зниження доходів населення, збільшення безробіття, посилення умов іпотечного кредитування, а з іншого, практично повним припиненням кредитування будівельної галузі банками та фінансовими труднощами більшості девелоперських компаній. Все це призвело до того, що багато забудовників або відмовилися від будівництва своїх проектів, або призупинили їх реалізацію.

Незважаючи на негативні умови, в перший рік після кризи (III кв. 2008 - III кв. 2009 рр..) Корекція запитуваних цін на заміському ринку Підмосков'я виявилася набагато нижче, ніж на квартири в Москві. За даними «Дослідження ринку котеджних селищ Підмосков'я за 2008-2010 роки», середня вартість метра котеджного житла за цей період зменшилася приблизно на 4% (з 104 700 руб. До 100 400 руб.). У той час як індекс вартості квартир в Москві, регулярно розраховується www.irn.ru, знизився майже на 16% за рік після кризи. Справедливості заради слід зазначити, що мова йде в даному випадку про формальні показники середніх цін у Підмосков'ї, де практикувалося приховане зниження цін (знижки під конкретного клієнта на заміському ринку досягали в цей період 50% і більше).

Причини невисокою корекції запитуваних цін у котеджних селищах полягали в наступному. По-перше, термін експозиції заміських будинків набагато довше, ніж квартир. По-друге, попит на котеджне житло сильніше залежить від фактора сезонності, ніж попит на квартири. Багато в чому завдяки цьому заміський ринок більш інертний, ніж квартирний: він пізніше реагує на зміни економічної ситуації та інших факторів, що впливають на ринок житла.

Крім того, як зазначалося в статті «Структура заміського ринку Підмосков'я: вчора, сьогодні, завтра», в перший рік після кризи заміський ринок опинився в набагато більш складному становищі, ніж квартирний. Звужену в рази платоспроможний попит сфокусувався в сегменті економічного квартирного житла, а попит на заміські будинки знизився майже до нуля. У цих умовах забудовникам котеджних селищ не було сенсу голосно заявляти про зниження цін, тому що число потенційних покупців різко скоротилася, а операції носили одиничний характер. Багато девелоперів були готові надавати істотні знижки під конкретного покупця.

Не можна не відзначити той факт, що відносна стабільність запитуваних цін на котеджне житло в Підмосков'я в перший рік після кризи була пов'язана зі зміною концепцій селищ на користь пропозиції ділянок землі без підряду. Багато в чому це стало вимушеним заходом для девелоперів в умовах відсутності доступу до фінансових ресурсів і зниження платоспроможного попиту. Вона у свою чергу дозволила їм створити більш економічний продукт і підтримувати певний рівень продажів. За даними Аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості», число таких селищ збільшилося за рік в 2,3 рази. Запропонувавши ринку більш економічний продукт, забудовники не поспішали заявляти про зниження цін на котеджі.

Зниження запитуваних цін на заміському ринку почалося трохи пізніше - з осені 2009 р. В результаті до весни 2010 р. середня вартість метра в котеджних селищах впала майже на 18%, а середня ціна будинку - на 27% (через скорочення середньої площі котеджів ). В кінці 2009 р. намітилося пожвавлення попиту, і в цих умовах багато забудовників оголосили про зниження цін, щоб залучити більше покупців. У результаті значно збільшилася частка ринку економічних заміських селищ, в яких середня ціна котеджу порівнянна з вартістю квартири в Москві (не перевищує 15 млн руб.). За підсумками двох років після кризи число таких котеджних селищ зросла майже на 30% і тепер становить половину усього пропозиції на заміському ринку Підмосков'я. На відміну від заміського ринку ціни на квартири в Москві продемонстрували зростання на 8%: з 122 800 руб. за метр в III кварталі 2009 року до 132 800 руб. за метр в II кварталі 2010 р.

У весняно-літній сезон 2010 року відзначалася позитивна корекція цін на заміському ринку в сегменті найбільш привабливих селищ з точки зору розташування, природного фактора, продуманості концепції, ступеня готовності. Однак загальна середня вартість котеджного житла скоректувалася вниз: на 3% з розрахунку ціни за метр і на 5% з розрахунку вартості за будинок. Станом на IY квартал 2010 р. середня ціна метра в котеджних селищах складає близько 79 600 руб., А вартість будинку - приблизно 23300 тисяч руб. при середній площі житла 292 кв.м. Про це свідчать результати регулярного моніторингу.

Схожа динаміка цін характерна і для ринку землі без підряду - сегмент заміської нерухомості, який отримав поштовх до розвитку в умовах кризи. За даними www.irn.ru, в середині IY кварталу 2010 року середня ціна сотки землі без підряду в організованих селищах залишилася на рівні показника II кварталу - близько 241 000 руб. А середня вартість ділянки становить приблизно 4 млн руб. за 16,8 соток.

На думку Аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості», взимку 2010-2011 рр.. помітної динаміки цін на заміському ринку не відбудеться. Однак навесні 2011 р. можна очікувати збільшення вартості заміського житла в найбільш затребуваних селищах (за умови стабільності економічної і політичної ситуації). У менш привабливих об'єктах ціни підвищуватися не будуть, тому що на поточний момент обсяг пропозиції великий, а попит поки не наблизився до докризового рівня. Більше того, селища з невдалою концепцією, з неадекватними сьогоднішнього ринку заявленими цінами, замороженими будівництвами чекає подальше вимушене зниження цін, вважають аналітики www.irn.ru. З іншого боку, можна прогнозувати позитивну корекцію цін в окремих селищах на ранніх стадіях будівництва, якщо за іншими характеристиками вони перевершують конкурентів. Це пов'язано з тим, що, незважаючи на велику пропозицію селищ, на ринку відчувається недолік по-справжньому цікавих проектів з точки зору концепції, розташування, а також відповідності якісних характеристик і вартості житла очікуванням потенційних покупців.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: котеджні містечка СНД
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти