Життєздатність податку на нерухомість: перспективи законодавчих ініціатив

Податок на нерухомість включений до податкової системи України з 1994 р. Законодавство ж, що передбачають практичну можливість його справляння, з'явилося в Україну тільки через сімнадцять років. Незважаючи на таку тривалу історію впровадження, очевидні недоліки імплементовано в податкове законодавство концепції, яка, по суті, проігнорувала релевантний світовий досвід, змушують владу повертатися до питання зазначеного податку ще до початку його справляння.

Так, 11 травня 2012 Кабінет міністрів подав у Верховну Раду Законопроект № 1047, яким пропонується внести зміни до ст. 265 Податкового кодексу щодо порядку розрахунку бази оподаткування. Зокрема, пропонується стягувати податок не з житлової, а з загальної площі об'єкта житлової нерухомості. На думку ініціаторів, запропонований підхід в більшій мірі відповідає принципу соціальної справедливості, беручи до уваги можливість переобладнання і перепланування, що зменшують житлову площу об'єкта і, відповідно, базу оподаткування.

Тижнем пізніше, 17 травня 2012 р., у Верховній Раді відповідно до ініціативами народного депутата А. Павловського був зареєстрований Законопроект № 1047-1, яким передбачається ще більше заглибитися у розуміння соціальної справедливості: зазначеним законопроектом пропонується виключити з об'єктів оподаткування квартири і будинки, належить фізичним особам, загальна площа яких не перевищує 240 кв.м. і 500 кв.м, відповідно. Примітно, що при цьому, підпункт 265.4.1 ст. 265 Податкового кодексу, яким передбачено можливість зменшення бази оподаткування на 120 кв.м. квартири і 250 кв.м. будинку, залишилася без змін. Тобто, в разі прийняття зазначеного Законопроекту у запропонованій редакції, фізичні особи - власники житлової нерухомості будуть фактично звільнені від податкових зобов'язань щодо 360 кв.м. загальної квартирної площі і 750 кв.м. загальної будинкової площі. Виняток садових і дачних будинків з бази оподаткування також пропонується залишити без змін.

Таким чином, базу оподаткування пропонують істотно звузити, виключаючи з неї більшу частину житлового фонду країни. Очевидно, що в разі підтримки законодавчих ініціатив, податок погіршить свій декоративно-поверховий характер, істотно зменшуючи прогнозовані фіскальні надходження до місцевих бюджетів. Алогічність такого кроку супроводжується абсолютно специфічним розумінням ініціаторів законодавчих нововведень принципу соціальної справедливості, беручи до уваги свідоме виключення з об'єкта оподаткування комерційної нерухомості, яка має ціль приносити її власнику прибуток.

Граничний розмір ставки податку за 1 кв. м, що підлягає визначенню місцевими радами, пропонується залишити незмінним: 1% і 2,7% в залежності від площі об'єкта житлової нерухомості. Тобто, в 2012 р. сума податку на квартири із загальною площею до 240 кв.м. і вдома - до 500 кв. м., якщо такі об'єкти не будуть виключені з об'єктів оподаткування відповідно до Законопроектом № 1047-1, буде розраховуватися, виходячи з 10,73 грн. за квадратний метр. За кожен квадратний метр відповідної житлової нерухомості, загальною площа якої перевищує зазначену, власник заплатить до 30,19 грн.

Частково, звичайно, наявність подібних ініціатив щодо зміни відповідного податкового законодавства Україна - виправдано, беручи до уваги як згадані авторами законопроектів проблеми, так і замовк, серед яких, зокрема, головною залишається відсутність законодавчого визначення «житлової площі», що є на сьогоднішній день базою оподаткування. Проте, запропоновані до розгляду законопроекти, усуваючи окреслені проблеми, створюють нові, пов'язані з оподаткуванням «некорисної» або допоміжної площі, що не має якої-небудь істотної економічної цінності.

Очевидно, що рішення існуючих і намічених, приймаючи до уваги можливе прийняття проаналізованих законопроектів, проблем можливе лише в разі повернення до економічної обгрунтованості податку. Зокрема, рано чи пізно законодавцю доведеться повернутися і знайти оптимальне рішення по двом головним на сьогоднішній день питань: (1) оподаткування комерційної нерухомості за прикладом більшості країн Європи, Америки та Азії, і (2) адекватна ринкова обгрунтованість бази оподаткування.

Так, оподаткування комерційної нерухомості, що приносить власнику прибуток, бачиться цілком доцільним кроком, який, втім, має бути здійснений комплексно, виходячи з інтересів як держави, так і власника. Приміром, у більшості європейських країн, сума сплаченого податку на нерухомість відноситься на витрати власника, що зменшують зобов'язання останнього з податку на прибуток. Також, більш обгрунтованою для абсолютної більшості європейських країн базою оподаткування є вартість майна (ринкова або оціночна), замість передбаченого у нас квадратного метра, який не тільки в різних регіонах країни, але і в різних районах одного міста, має зовсім різну вартість і породжує для власників несумірні блага. Такі підходи, до слова, були відображені і в затвердженій розпорядженням Кабінету міністрів 19 лютого 2007 р. Концепція реформування податкової системи України, які, втім, не знайшли практичного застосування в нинішніх реаліях.

Для проходження досвіду розвинених країн та можливості впровадження подібних концепцій податку на нерухомість в Україні необхідно вирішити супутні проблеми, які на сьогоднішній день все гостріше і гостріше відчуваються українським суспільством, і вирішення яких переносять з року в рік з політичних причин. Зокрема, мова йде про таких ключових проблемах як: (1) проведення інвентаризації нерухомого майна для отримання актуальних даних про його технічні параметри та характеристики, (2) запуск єдиного державного реєстру нерухомого майна, що містить актуальні дані про нерухомість і про земельну ділянку, на якому така нерухомість розташована; (3) затвердження адекватної методики розрахунку вартості майна для цілей визначення бази оподаткування; (4) економічно виважений розрахунок ставки податку на нерухомість, враховуючи рівень платоспроможності населення і рівень необхідності житла як блага для кожного члена сім'ї власника.

В цілому, ідея з введенням податку на нерухомість відповідає інтересам сучасного цивілізованого суспільства, але слід визнати, що виконання цієї ідеї в нинішніх українських реаліях залишає бажати кращого. У нинішньому вигляді податок на нерухомість викликає багато питань, як з точки зору економічної обгрунтованості, так і з точки зору принципів соціальної справедливості. Цілком очевидно, що концепція податку вимагає більш зваженої, відповідальної та комплексної роботи держави у співпраці з експертами, консультантами та громадськими організаціями. В іншому випадку, жодних відчутних позитивних результатів, порівнянних з державними витратами на його адміністрування, справляння такого податку не принесе.

Анна Сісецкая Адвокат, Василь Кісіль і Партнери
Building.ua