Житло в борг: як купити квартиру без банку

Головна небезпека передоплати - це зрив термінів будівництва і здачі будинку в експлуатацію. КЛАСИЧНА РОЗСТРОЧКА: ВІД 0% ДО 15% РІЧНИХ

До кризи основна частка житла купувалася через банківські іпотечні програми. Але сьогодні найпоширеніша схема - розстрочка від забудовника. «Згідно з нашою аналітиці, до розстрочення вдаються понад 80% забудовників на українському ринку нерухомості», - запевнив нас Михайло Артюхов. «Це обопільно вимушена міра. Людина хоче купити квартиру, але не може заплатити всю суму відразу. Забудовник же хоче будувати, але без грошей зробити цього не здатний, а отримуючи щомісяця платежі, може продовжити роботи», - пояснив Сергій Лікоть.

Розстрочку, як не дивно, вибирають не тільки ті, у кого на руках мало готівки, але і ті, хто звик, щоб гроші завжди працювали. «Більшість наших покупців віддають перевагу розстрочці навіть при наявності всієї суми, щоб за період розстрочки отримати додатковий дохід на невиплаченої суми (гроші лежать на депозиті або зайняті в їх бізнесі)», - розповів «Вістям» комерційний директор девелоперської компанії «НЕСТ» (ПАТ «Нерухомість столиці») Костянтин Браво. Це спостереження підтверджує і маркетолог Independence Марина Бендяк: «Розстрочку люблять і забезпечені клієнти. Один з них купив кілька квартир загальною площею 520 кв. м. І все це через безвідсоткову розстрочку до шести місяців».

Забудовники просувають відразу кілька видів програм розстрочки: з першим внеском і без нього, під відсотки і без них, на термін до завершення будівництва і введення в експлуатацію. Найпопулярніша програма: перший внесок 30% вартості об'єкта і повна виплата ціни квартири не пізніше закінчення будівництва або до введення в експлуатацію.

КОРОТКА, АБО ПОКИ БУДИНОК НЕ ПОБУДОВАНИЙ

Безпроцентну розстрочку пропонують найчастіше на рік-півтора, поки дім будується. «Якщо будівельний процес йде нормально, це час, за який будинок вводиться в експлуатацію, забудовник нічим не ризикує», - запевнив Михайло Артюхов. Наприклад, ЖК «Новопечерські Липки» пропонує три «рассрочные» програми. Програма «50 на 50», коли покупець вносить половину вартості квартири, а решту 50% повинен виплатити відразу після введення будинку в експлуатацію. Її полегшені варіанти передбачають розстрочку на термін до півтора років при первинному внеску 10-15 % і на строк до трьох років при авансі 15%. Основну суму покупець виплачує рівними частками до здачі будинку в експлуатацію.

НА ДВА-ТРИ РОКИ З ВІДСОТКАМИ

Розстрочка на 2-3 роки зазвичай пропонується з відсотками (до 15%залежно від початкового внеску). «Якщо людина підписує договір на дворічну розстрочку, то платить 15% річних на залишок боргу», - говорить керівник напряму нерухомості групи DCH (Воздвиженка) Павло Долженко.

ДОВГА РОЗСТРОЧКА

Під довгостроковій розстрочкою будівельники розуміють не те, що банки, які до кризи видавали кредити на 25-30 років. Довгі терміни в розумінні забудовників - це 2,5-5 років, максимум - 10, але таких пропозицій зовсім небагато. Такі програми частіше всього не знаходять відгуку в душі споживачів. «Ми запустили програму розстрочки на п'ять років, проте нею скористалися лише одиниці, та й ті достроково виплатили вартість житла», - розповів «Вістям» Віталій Медников. До таких же результатів прийшли і компанії з більш довгостроковими пропозиціями. «Семирічної розстрочкою не скористався жоден чоловік. Левова частка вибирала безпроцентну розстрочку на рік, коли людина проплачував 70-80% вартості відразу, а залишок вносив протягом року», - повідомив менеджер з продажу ЖК «Голосієво» Олексій Дзюбка.

ПЛЮСИ . Більш м'які вимоги до покупця-позичальника. «На відміну від банків, ми не вимагаємо довідки про доходи, тому що ці довідки нічого не гарантує», - пояснює Олександр Немтирев. За його словами, за два роки компанія продала 3,5 тисячі квартир і зіткнулася всього з декількома випадками, коли довелося переоформляти житло. «Все просто: не може покупець платити далі? Ми забираємо назад квартиру і повертаємо вже отримані гроші за вирахуванням сум, прописаних у договорі в частині відповідальності сторін», - говорить керівник напряму нерухомості групи DCH Павло Долженко.

МІНУС . Розстрочка - не безкоштовний сир у мишоловці, це маркетинговий хід від забудовника. Так що всі майбутні витрати на виплату і вартість грошей девелопер закладає у вартість квадратних метрів. Деякі забудовники чесно додають фіксовану суму до вартості готового квадратного метра, зазвичай не менше 800 грн на метр квадратний. У деяких випадках переплата при розстрочці може виявитися такою ж, як і переплата в разі оформлення кредиту. Крім того, при розстрочці документи про право власності покупець не отримує (до закінчення виплат квартира в заставі), і забудовник може мати величезний важіль впливу. «Людина, яка бере нерухомість в розстрочку, сам розраховує свою платоспроможність і несе відповідальність за графік своїх оплат. Практично у всіх договорах на придбання квартир забудовник страхує себе декількома пунктами, у яких прописується, що у разі неможливості виплати чергового платежу покупцеві буде нарахована пеня. А у разі розірвання договору забудовник може залишити собі неустойку - 10-20% внесених покупцем коштів», - пояснює Віталій Медников.

Втім, юристи бачать вади у кожному з варіантів розстрочки, навіть у звичному будівельному кооперативі. У цьому випадку покупець нерухомості вносить певний грошовий внесок у кооператив, а по завершенні будівництва змінює пайову участь на конкретну квартиру в багатоповерховому будинку або житловому комплексі. «До недоліків такої розстрочки слід віднести значне збільшення суми, яку доведеться реально внести, з-за вартості кредиту, своєрідного аналога банківських відсотків. Крім того, покупець вносить гроші не за квадратні метри, а за участь у кооперативі. В майбутньому це пайову участь буде обміняти на квартиру, але тільки коли (і якщо) квартира буде добудована», - розповів «Вістям» молодший партнер юридичної фірми ОМП Кирило Левтеров.

Іноді покупець і забудовник домовляються укласти договір купівлі-продажу квартири в майбутньому (коли квартира буде добудована) і підписують про це окрему папір. В ній, зокрема, уточнюється графік платежів, при невиконанні якого забудовник може розірвати договір, і сума, яку він в такому випадку повертає. Попередні договори найчастіше застосовуються при продажу в розстрочку котеджів, таун-хаузів або квартир у невеликих будинках. «Звертайте увагу на те, посвідчується попередній договір нотаріально - це обов'язкова вимога за законодавством України. Якщо договір буде підписаний не на нотаріальному бланку, отримати гроші чи житло за нього може бути вкрай важко», - радить пан Левтеров.

ПЕРЕДОПЛАТА ЗІ ЗНИЖКАМИ

Схема лише віддалено нагадує розстрочку, але користується великим попитом: вона передбачає внесення частинами всіх 100% вартості житла, але за дуже короткий проміжок часу - місяць. Нерухомість пропонують купувати «на етапі котловану». «Так викуповується більшість наших квартир, лише 30% покупців користуються розстрочкою, і 10% - послугами по кредитуванню», - розповів «Вістям» заступник директора департаменту продажів ПАТ ХК «Київміськбуд» Сергій Лікоть. Механізм застосовується як для продажу недорогого житла, так і нерухомості бізнес-класу. «Наприклад, у нашому проекті лише близько 2,5% продажів здійснюється із залученням кредитних коштів від банків, ще 25-35% - з допомогою розстрочки від забудовника. Всі ж інші квартири (близько 67,5%-72,5%) отримуються за передплатою», - повідомив нам керівник відділу продажів ЖК «Новопечерські Липки» Віталій Медников.

ПЛЮСИ . Чому схему просувають забудовники - зрозуміло: ще до зведення квадратних метрів вони отримують 100% їх вартості. Так що вони активно просувають її в маси, зацікавлюючи покупців - найчастіше знижками на передоплачений житло. Зазвичай їх розмір залежить від метражу, ступеня готовності будинку і кількості проданих у ньому квартир: чим більше площа, тим вище знижка, а чим менше непроданих квартир у будинку, тим нижче відсоток, який поступається компанія. Наприклад, в «Київміськбуді» максимальна знижка на квартиру в споруджуваному будинку при 100% передоплаті - 10%, при внесенні 50% від суми угоди - 5%, а в RiverStone при стовідсотковій оплаті люди отримують 3% знижки. «Плюс врахуйте, що ціни на введене в експлуатацію житло і тільки зводиться відрізняються значно - на 300 у. тобто на кожному квадраті (це близько 11-12% від вартості кв. м)», - говорить менеджер відділу продажів RiverStone Марія Гориславець.

МІНУСИ . Головна небезпека передоплати - це зрив термінів будівництва і здачі будинку в експлуатацію. Як тільки ви внесете забудовнику всю вартість житла, у вас не залишиться важеля тиску, який би стимулював будівельників вчасно звести нерухомість. Не вийде ні в'їхати в квартиру, ні продати її, ні повернути свої гроші. «Стовідсоткова оплата вигідна покупцю тільки в тому випадку, якщо вона здійснюється на остаточному етапі будівництва будинку», - сказав керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

АКРЕДИТИВ: ПЛАТИ ТІЛЬКИ ЗА ДОБУДОВАНЕ

Від проблеми з недобудовою або «заморожуванням» об'єкта можна захиститися за допомогою акредитива. Суть механізму зводиться до накопичення коштів: маючи на руках 100% вартості житла, покупець не передає їх забудовнику, а розміщує на спеціальному акредитивному рахунку в банку. Перерахування цих грошей забудовнику відбувається в момент здачі житла в експлуатацію. «За акредитивами звертаються люди, що володіють всією необхідною сумою, але з якоїсь причини не довіряють забудовнику. Їм потрібна гарантія, що до обумовленої в договорі дати вони отримають свої квадратні метри. Приміром, днями до нас звернувся батько школярки, яка планує поступати в університет через два роки і має приїхати в столицю. Він вибрав акредитив», - розповів «Вістям» Михайло Артюхов.

Якщо будинок споруджено вчасно, банк перераховує їх забудовнику. У разі ж, коли будівельник зриває терміни і не виконує свої зобов'язання