Житло на первинному ринку в розстрочку і в лізинг: ризики і підводні камені

Небанківські розстрочки на первинну житлову нерухомість (відкладені прямі платежі забудовнику, розстрочка на акції забудовника, фінансовий лізинг житла за допомогою лізингової компанії) - нові та маловідомі явища. Які небезпеки підстерігають покупців будується або свіжопобудованого житла в цих випадках, і з-за яких ризиків для громадян лізинг житла в Україні не розвивається - дізнавався Prostobank.ua.

Лізинг - оренда з правом викупу
Почнемо з найскладнішого - з лізингу. Фінансовий лізинг передбачає, що ви, обравши об'єкт житла, звертаєтеся до лізингової компанії, яка набуває об'єкт, здає його вам в оренду (теоретично можливий термін - до 30 років) особливого типу: орендна плата безперервно підсумовується, і з виплати вами повної вартості квартири ви негайно отримуєте право її «викупу». Точніше, для вас на той момент це вже буде фактично не викуп, а просто перехід власності на квартиру від лізингової компанії до вас. Про переваги та особливості цього способу вже багато говорилося, в тому числі, авторами Prostobank.ua. У чому ж полягають основні підводні камені, ваші особисті ризики і просто незручності при цій схемі при купівлі житла-«первинки»?

Незручність перше, що перетворюється на зручність: недобуд не може бути об'єктом лізингу. «До закінчення будівництва, прийняття будинку в експлуатацію та реєстрації права власності за орендодавцем на житло, укладення такого договору не буде можливим, - пояснює адвокат Ганна Огренчук, керуючий партнер юридичної компанії LCF Law Group. - По-перше, в договорі оренди необхідно вказувати документ, що підтверджує право власності орендодавця. По-друге, договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, що також не буде можливим без наявності в орендодавця правовстановлюючих документів. По-третє, цільовим призначенням орендованого житла є проживання у ньому орендаря, і житло має бувальщина для цього придатним, що, з точки зору нотаріуса, не буде можливим, якщо будинок недобудований і не прийнятий в експлуатацію ».

При цьому вітчизняні лізингові компанії, на відміну від західних, поки що не були помічені в придбанні квартир в недобудовах, щоб здавати їх фізособам у лізинг після добудови. Отже, при фізлінге «первинки» мова йде про нещодавно зданому в експлуатацію будинку, в якому необжиту квартиру продає або ще забудовник, або вже фізособа (сам інвестор в будівництво або навіть «енний» перекупник об'єкта). Зрозуміло, фінлізинг такий «первинки» в той же час вигідний - ви не ризикуєте залишитися з недобудом на руках.

Незручність друге. Лізингова компанія, як власник, має право в договорі з вами прописати будь-які обмеження на ремонт у житло. А при купівлі «первинки» капітальний ремонт, погодьтеся, є обов'язковим початком життя в квартирі

Незручність третє: резерв і комунальні платежі. Оскільки квартирою володіє компанія, а за комунальні послуги платите ви - компанія зазвичай вимагає наявності резерву в розмірі до 3% вартості житла на термінове покриття виникла з цього та подібних пунктів вашої заборгованості. Ці 1-3% зараховуються в загальну вартість ваших виплат, будучи таким чином своєрідною частиною початкового внеску за житло. Тим не менш, варто пам'ятати, що 3%, скажімо, від 80 тисяч доларів - це цілих 2400 доларів.

У цілому ж компанія має право здійснювати жорсткий контроль за вашими щомісячними комунальними платежами, що не дуже обрадує багатьох громадян. До речі, затримки орендних виплат при лізингу зазвичай взагалі штрафуються «не по-дитячому» - кількома додатковими відсотками до невиплаченої в строк сумі щодня (так суворо банки, наприклад, поки не працюють). Більш того, «у разі несвоєчасного внесення чергового платежу, продавець відповідно до договору може відмовитися від договору, і обов'язок повернення вже внесених коштів законодавством не передбачена», - констатує адвокат Артем Стоянов, старший партнер LCF Law Group.

Нарешті, при лізингу житла ви, зрозуміло, як і при кредиті, оплачуєте, недешеве страхування об'єкта.

Незручність четверте: ризик відчуження житла без вашої згоди. Лізингові компанії на покупку нових об'єктів лізингу активно беруть банківські кредити - і часто, саме під заставу раніше куплених ними об'єктів, за які громадяни-орендарі поки не виплатили повну суму. Виникає якась піраміда - в якій компанія може одного дня стати жертвою шахраїв або просто невдалих фінансових обставин. І тоді кредит під заставу вашої (тобто поки що не вашої) квартири може стати предметом складних розглядів з відчуженням, у підсумку, цього житла на користь кредиторів компанії банку - чи квартира піде з аукціону на користь інших лізинговласника компанії.

При цьому сплачені вами орендні виплати (за вирахуванням страхових і комісійних виплат) компанія по суду або відповідно до договору вам, може, і поверне (хоча, в принципі, «можливість та порядок повернення платежів при розірванні договору або при зміні процентних ставок не врегульовані законодавчо, дані питання прописуються сторонами безпосередньо при укладенні конкретного договору », - нагадують юристи). Однак з «недопріобретенной» квартири вам, в такому випадку, точно доведеться піти, ніякі закони про іпотеку та захисту прав позичальників тут не спрацюють. А ціни на аналогічне житло до того часу можуть вже вирости.

Нарешті, недобросовісний лізингодавець може взагалі без причин відчужувати дане вам в оренду майно - якщо ви не помітите у договорі прописане компанією право таких її дій в односторонньому порядку при настанні певних умов. Умовами розірвання договору з вами може бути вказана і затримка вами декількох орендних чи комунальних платежів, і навіть «зміна кон'юнктури ринку» (будь-який економіст і юрист зможуть аргументовано послатися на таку причину в будь-який день). Зрозуміло, ризик такого відвертого шахрайства невеликий, але бути особливо уважним до договорів лізингу стоїть і для попередження таких явищ

Втім, новий власник, якому ваш лізингодавець чесно продасть квартиру, просто «успадкує» договір лізингу з вами - і буде зобов'язаний виконувати всі його пункти по відношенню до вас (тобто виконувати обов'язки орендодавця).

Незручність п'яте: «викуп». «До ризиків лізингу житла можна віднести відсутність чіткого врегулювання на законодавчому рівні переходу права власності на житло до орендаря, який вже виплатив повну вартість житла, порядок і терміни підписання акту про сплату у повному обсязі орендних платежів», - сигналізує адвокат Ганна Огренчук. Всі ці моменти поки що можна вирішити лише при укладенні договору з лізинговою компанією.

Незручність шосте: подорожчання комісій або вартості житла. Про це багато говорять і хвилюються потенційні орендарі - однак, насправді, все, що з цим пов'язане, буде неодмінно і точно описано у вашому договорі з компанією. Якщо ж не написано нічого, то приводів для занепокоєння немає, вас захищає закон. «Відповідно до статті 820 Цивільного Кодексу одностороння зміна плати за користування житлом не допускається, якщо інше не передбачено законом та договором», - підказує Ярослава Оніко, партнер юридичної фірми ILF. Оскільки жодним законом «інше» поки не передбачалося - висновок простий: уважніше читайте договору.
Розстрочка від забудовника

Небанківська розстрочка від забудовника незакінченого будинку на даний момент зустрічається двох документарних типів: інвестуванням з відкладеним платежем до фонду фінансування будівництва (ФФБ) за квартиру - або покупкою з відкладеним платежем цінних паперів забудовника з нотаріально завіреної бронью для власника цих цінних паперів на певну квартиру в споруджуваному будинку. Однак у сенсі ризиків для фізособи обидва ці типи відрізняються мало (хіба що при повному банкрутство забудовника власники його цінних паперів будуть мати перевагу в порівнянні з простими співінвесторами ФФБ). Переваги небанківської розстрочки також вже раніше описувалися. А ось на які незручності даної схеми варто звернути увагу.

Незручність перше: як правило, об'єктом розстрочки є недобудови

Теоретично ніщо не заважає забудовнику продавати квартири на виплат і після здачі будинку в експлуатацію. Однак рідкісний забудовник зараз цим займається - останні недопроданние квартири, як правило, йдуть «повністю» перекупникам або позичальникам у банків. Власне, забудовники не будують з великим перевищенням пропозиції над потенційним попитом (під яким розуміється попит саме на покупку квартири на гроші громадян або банку «повністю») - то є розстрочка для забудовників є поки лише другорядною симптоматичної мірою без великого ентузіазму з приводу такого способу ведення бізнесу.

Незручність друге: малий термін розстрочки

Більшість забудовників пропонують розстрочку тільки до планової дати закінчення будівництва будівлі або на мізерні термін (поки що рідкісним одиничним винятком є зазначений на ринку п'ятирічний термін розстрочки). При цьому розстрочка в останні два роки до здачі будинку для небагатих громадян, які не мають великого початкового внеску, має небагато сенсу (у Києві за двохрічну розстрочення і авансі 5% мова йде про виплати не менше трьох тисяч доларів на місяць).

При цьому планові терміни будівництва житлових комплексів рідко перевищують три-чотири роки. Отже, інвестувати в розстрочку слід в перші роки будівництва. Однак розстрочка раніше 25-відсоткової готовності будівлі має чималий ризик для покупця - і вельми багато, навчені «Елітою-центр», відмовляються інвестувати «у нульовий рівень» або «в стіни пари поверхів» (хоча після кризи стоять незданим ось вже два роки інші будівлі, збудовані до валютно-цінових стрибків і на всі 25 поверхів).

Таким чином, розстрочка на "первинку" для сімей з невеликим доходом (до двох тисяч доларів на місяць) представляє зручність лише за наявності великого початкового внеску - рівного в Києві не менше 50-60 тисяч доларів. У такому випадку на відсутні до квартири в явно активно добудовуємо новобудові 10-15 тисяч американських одиниць можна брати розстрочку і на термін півтора-два роки.

Незручність третє: обов'язкове подорожчання вартості квадратного метра в міру перетворення будинку в готовий об'єкт.

Існуюча схема розстрочки від забудовника (будь-якого) не тільки дозволяє останньому підвищити ціну житла в будь-який момент - але таке підвищення неодмінно станеться, хоча процентна ставка по розстрочці залишиться незмінною (як відомо, чим «готові» будинок, тим дорожче в ньому вся «первинка» , і забудовник не може дозволити вам продовжувати інвестувати за місяць до здачі за тією ж ціною, що і за три роки до цього). При цьому час і ступінь подорожчання і підсумкова ціна квартири залишаться вам невідомі (можна лише вгадати по прецедентах і кон'юнктурі).

Робиться це, наприклад, так: інвестор платить початковий внесок і перші виплати, не отримуючи при цьому право власності на всю квартиру (до здачі будинку ніякої квартири для закону немає) - а лише інвестуючи в певне число квадратних метрів в такий-то майбутній квартирі, збільшується з кожною виплатою. Так, наприклад, ви отримали 37 квадратних метрів у 74-метровій квартирі, заплативши аванс 50%. Ще 20 метрів отримали після перших виплат розстрочки.

А от потім квадратний метр у вашій майбутній квартирі дорожчає. І з решти 17 метрів ви десять метрів «купите» вже дорожче, а останні сім ще дорожче. Різниця при авансі 50% та розстрочення на два-три роки буде відносно невелика - кожен раз на сотню-другу доларів в плюс до тисячі-двох доларів щомісячних виплат - але навіть очікувати цього явища, поки ще воно і не відбулося, вже неприємно. Уберегти від цього може тільки відповідний пункт у договорі. На щастя, на ринку існують забудовники, які не практикують подібної схеми.

P.S. У цілому ж, у випадку «первинки» відсутність банку, який уклав прямий партнерський договір із забудовником та кредитующего фізосіб, є ще один чинник незручності. Так, ризик надовго зупиненої будівництва без банку «на обрії» вище, ніж при тісній співпраці забудовника з банком. Ризик підвищення ціни квадратного метра з плином часу при наявності банку - нольпроцентний (адже банк відразу платить за вас забудовнику повну вартість інвестування в квартиру). Нарешті, терміни кредитування «своєю» «первинки» у банків настільки перевищують терміни розстрочки у забудовників, що щомісячні платежі при довгостроковому кредитуванні будуть безсумнівно менше у випадку банківської іпотеки навіть зі страховими виплатами і навіть коли розстрочення забудовника була під 0% реальних річних.
Prostobank.ua.