Земля у котеджних містечках





Google+
01.09.2010 10:29
Статті про нерухомість | Земля у котеджних містечках
З проведенням в нашій країні масштабної земельної реформи, утвердженням інституту права приватної власності на землю та зростанням доходів працюючого населення певна частина міських жителів почала пов’язувати вирішення власної житлової проблеми з будівництвом житлового будинку за межами міста, в якому можна було б постійно проживати та швидко діставатися міста. Першими шлях до заміського житлового будинку “проторували” представники великого бізнесу. Причому вони почали використовувати такі будинки не лише як літні резиденції, а й як постійне місце проживання. Саме через значні розміри заміських житлових будинків, що будувалися крупними підприємцями “першого бізнесового призову”, за цими будівлями міцно закріпилася назва “котедж”, тобто індивідуальний житловий будинок великих розмірів, розташований на окремій земельній ділянці.
Разом з тим, практика останніх років свідчить, що інтерес до будівництва власного житлового будинку у приміській зоні почали проявляти і деякі інші категорії громадян, як правило, представники так званого “середнього класу” – малі і середні підприємці, управлінці крупних бізнесових структур та державні службовці. Як свідчать соціологічні опитування, 53% громадян України віддали б перевагу своєму будинку за містом, а не квартирі у багатоквартирному житловому будинку. І не зважаючи на те, що не всі бажаючі мають матеріальні можливості реалізувати свої плани щодо переселення в заміський житловий будинок, кількість громадян, що ведуть пошуки земельних ділянок у приміських зонах для будівництва власних котеджів зросло настільки, що в Україні почали з’являтися будівельні (девелоперські) компанії, які спеціалізуються на будівництві компактно розташованих котеджних будинків – котеджних містечок.
 
Правова характеристика котеджного містечка
На жаль, чинне законодавство України не містить визначення поняття “котеджне містечко” та, відповідно не регулює питання їх будівництва. Саме тому кожна будівельна компанія, яка працює в даному сегменті будівельного бізнесу, вкладає в дане поняття свій зміст. Однак, практика будівництва котеджних містечок дає інформацію для певних узагальнень. Вважається, що для створення котеджного містечка відведена для його будівництва земельна ділянка повинна мати комунальну інфраструктуру (транспортне сполучення, енергопостачання, зв’язок, каналізація тощо), соціальну інфраструктуру (заклади торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, дошкільного виховання тощо), а також єдиний проект будівництва та єдиного забудовника. Більше того, досвід перших котеджних містечок свідчить про необхідність встановлення в них єдиних норм спільного проживання і навіть соціальної однорідності контингенту жителів, своєрідної “клубності”.
Найчастіше котеджні містечка розташовуються за межами великих міст, а то й взагалі за межами будь-яких населених пунктів. Котеджні містечка зводяться, як правило, за єдиним планом (проектом) забудови, який передбачає будівництво певної кількості котеджів одного або кількох типів.
 
Цільове призначення земельних ділянок під котеджне будівництво
Земельний кодекс України базується на основоположному правилі, згідно якого котеджне містечко, як і інші об’єкти будівництва, можуть зводитися лише на земельних ділянках, цільове призначення яких дозволяє таке будівництво.
Разом з тим, аналіз Земельного кодексу України свідчить, що єдиною категорією земель, на яких дозволяється житлове будівництво та, відповідно, постійне проживання, є землі житлової та громадської забудови. Згідно зі ст. 38 Кодексу, до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. При цьому, як зазначено у ст. 39 того ж Кодексу, використання земель житлової та громадської забудови має здійснюватися відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.
У статтях 40-42 Земельного кодексу України визначено, що на земельних ділянках житлової та громадської забудови можуть зводитися такі житлові будинки як: 1) індивідуальні житлові будинки, призначені для проживання громадянина та членів його сім’ї; 2) багатоквартирні житлові будинки, що складаються з двох чи більше окремих житлових приміщень (квартир) та, відповідно, призначені для проживання двох чи більше громадян та їх сімей.
Таким чином, Земельним кодексом України встановлено, що, по-перше, житлове будівництво дозволяється на землях житлової і громадської забудови, які, по-друге, знаходяться в межах населених пунктів. Іншими словами, Земельний кодекс України не дозволяє відведення земельних ділянок для житлового будівництва за межами населених пунктів. Тоді виникає питання, чи правомірно відводяться органами влади земельні ділянки, що розташовані за межами населених пунктів, для будівництва котеджних містечок?
Перш ніж дати відповідь на поставлене питання, маємо зазначити, що чинний Земельний кодекс України дозволяє відведення земельних ділянок для будівництва будинків не тільки для постійного, а й для тимчасового (сезонного) проживання. До них відносяться земельні ділянки, що надаються громадянам для 1) колективного чи індивідуального садівництва та 2) для дачного будівництва. Саме такі земельні ділянки можуть надаватися за межами населених пунктів.
 
Будівництво котеджних містечок на земельних ділянках, наданих громадянам для садівництва та дачного будівництва
Основним цільовим призначенням земельних ділянок, наданих для індивідуального чи колективного садівництва, є закладення та вирощування саду (деревних та кущових плодових насаджень). Однак, частина наданої громадянину земельної ділянки для садівництва може використовуватися для будівництва та експлуатації житлового будинку і господарських будівель, необхідних для сезонного проживання громадянина та членів його сім’ї, а також для зберігання господарського інвентарю, вирощеної продукції тощо. Проте садовий будинок не може використовуватися для реєстрації постійного місця проживання його власника, оскільки, як правило, земельні ділянки для садівництва надаються за межами населених пунктів і не мають поштової адреси.
Слід також відмітити, що використання громадянином наданої громадянину для садівництва земельної ділянки лише для зведення житлового будинку та господарських споруд є порушенням цільового призначення такої земельної ділянки. Адже закладення та вирощування багаторічних плодових насаджень є основною кваліфікуючою ознакою цільового призначення та цільового використання земельних ділянок, наданих для садівництва.
Досить часто громадяни називають надані їм садові ділянки дачами, що не відповідає чинному законодавству. Справа в тім, що згідно Земельного кодексу України (ст. 121), громадяни мають право на одержання ділянок саме для дачного будівництва, і їх правовий режим істотно відрізняється від правового режиму садових земельних ділянок. Дачна ділянка, на відміну від садової, відноситься не до земель сільськогосподарського призначення, а до земель рекреаційного призначення, і може використовуватися для будівництва дачі (дачного будинку) як об’єкта приватної (індивідуальної) рекреації. Тому основним цільовим призначенням дачної земельної ділянки є будівництво й обслуговування дачного будинку, призначеного для тимчасового (сезонного) проживання і відпочинку власника дачі та членів його родини. А закладка саду чи квітника на частині цієї ділянки є добровільною справою власника дачі.
Таким чином, на земельних ділянках, що надаються громадянам для садівництва та дачного будівництва за межами населених пунктів, можна зводити садові та дачні будинки. Причому розміри таких будинків законодавством не обмежуються. Однак, ДБН 360-92 "Планування і забудова міських і сільських поселень" визначені певні критерії садового і дачного будинків. Так, у п. 3.41 цих ДБН дається визначення "садового будинку" як будівлі літнього (сезонного використання), згідно з яким зазначена будівля в питаннях нормування, площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків, а значить норми ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" не поширюються на проектування таких будинків, які призначені для тимчасового проживання.
Що стосується дачного будинку, то у п. 3.41 ДБН 360-92 його визначено як житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку. Крім того, п. 3.48 зазначених норм визначено регламент погодження граничних розмірів площі забудови і поверховості садового будинку та дачного будинку, згідно з яким "загальна площа і поверховість дачного будинку та господарських будівель на ділянці встановлюються архітектурно-планувальним завданням з урахуванням чинних будівельних та інших нормативів щодо відстаней та інсоляції будинків і територій суміжних ділянок, а також місцевих правил забудови", а садового будинку – статутом садівницького товариства чи кооперативу за погодженням з місцевими органами архітектури та містобудування.
В зв’язку з цим Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України у своєму Роз’ясненні “Щодо вимог до забудови нових і реконструкції існуючих територій дачних і садівницьких товариств та об'єднань громадян” від 1 липня 2006 р. підкреслило, що розташування та проектування зазначених котеджів на території дачних поселень встановлюється не статутом дачних товариств, а повинно здійснюватися згідно з нормативами, встановленими для житлових будинків садибної забудови (з урахуванням вимог ДБН Б.2.4-1-94, ДБН 360-92, Державних санітарних ПіН 173, а також ДБН В.2.2-15-2005).
Таким чином, виходячи з того, що чинне земельне законодавство забороняє будівництво житлових будинків за межами населених пунктів, а будівельне та санітарне законодавство не створює правових перепон для будівництва садових та дачних будинків будь-яких розмірів, для створення котеджних містечок можуть використовуватися земельні ділянки, призначені для садівництва та дачного будівництва.
Створення котеджних містечок на землях, призначених для садівництва та дачного будівництва, можливе при дотриманні певних умов, встановлених законом. Головною умовою є те, що зазначені земельні ділянки, як, до речі, і земельні ділянки, призначені для індивідуальної житлової забудови, можуть надаватися виключно громадянам. Юридичні особи не є суб’єктами прав на вищезгадані види земельних ділянок. Такий висновок випливає зі змісту ст. 40 Земельного кодексу України, якою встановлено, що громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами. Про те, що тільки громадяни можуть бути суб’єктами прав на земельні ділянки, призначені для садівництва, індивідуального житлового та дачного будівництва, сказано і в ст. 121 Земельного кодексу України. В ній, зокрема, зазначено, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: 1) г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара; 2) для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара; 3) для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара. А це означає, що чинне земельне законодавство не дозволяє отримання будівельними компаніями як юридичними особами у власність чи оренду будь-яких земельних ділянок, які можуть використовуватися для будівництва ними котеджних містечок.
Разом з тим, як зазначалося вище, земельні ділянки за межами населених пунктів можуть надаватися громадянам для колективного садівництва. Згідно зі ст. 35 Земельного кодексу України, колективне садівництво може вестися громадянами у складі садівницького товариства, що є юридичною особою.
Земельні ділянки, які надаються садівницьким товариствам для ведення громадянами колективного садівництва, складаються з двох частин: земель загального користування та земель, які власне використовуються для садівництва і закріплюються за громадянами-членами садівницького товариства. Землі загального користування садівницького товариства і земельні ділянки, закріпленні за його членами, мають різний правовий режим. Землі загального користування садівницького товариства є об’єктом його приватної власності як юридичної особи. До таких земель належать ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами та іншими об’єктами загального користування. Земельні ділянки садівницького товариства, які закріплюються за його членами, призначені для закладення та вирощування багаторічних плодових насаджень, а також для зведення та експлуатації садового будинку та господарських споруд. Такі земельні ділянки передаються громадянам – членам товариства у власність.
Отже, при створенні котеджного містечка може використовуватися правова модель садівницького товариства. При такому підході має бути сформована група громадян України, що виявили бажання стати власниками котеджів у  котеджному містечку. Ці громадяни мають об’єднатися у садівницьке товариство, тобто створити юридичну особу в організаційно-правовій формі кооперативу, та отримати земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення садівництва, яка в свою чергу має бути поділена на землі загального користування та земельні ділянки членів цього товариства. Наступним кроком має бути укладення з будівельною компанією договору на комплексну забудову земельної ділянки садівницького товариства садовими будинками котеджного типу та об’єктами соціальної інфраструктури.
Аналогічним чином може бути створене і дачне товариство, яке також має укласти з будівельною компанією договір на комплексну забудову території такого товариства індивідуальними дачними будинками котеджного типу та об’єктами соціальної інфраструктури.
Однак, вищезазначені схеми створення котеджних містечок не зовсім є зручними для компаній забудовників з організаційної та правової точок зору. По-перше, далеко не у всіх випадках можна знайти групу громадян, які, маючи бажання стати власником позаміського котеджу, готові займатися питаннями створення садівницького товариства, пошуками землі для нього та відведенням земельної ділянки для будівництва такого містечка. Все це вимагає багато часу та коштів. По-друге, при створенні садівницького товариства та відведенні йому земельного масиву права на цю землю належатимуть громадянам-членам товариства та товариству як юридичній особі. А це в свою чергу означає, що все, що буде побудоване на належних їм земельних ділянках (будівлі, споруди тощо) належатиме не забудовнику, а цим громадянам та товариству. В такій ситуації забудовникові буде не легко отримати за результати своєї будівельної діяльності максимальний ринковий дохід. Тому далеко не у всіх випадках заміські котеджні містечка доцільно будувати на землях, призначених для колективного садівництва та дачного будівництва.
Саме тому в нашій країні на практиці набуває поширення так звана англійська система будівництва  котеджних містечок. Вона полягає в тому, що забудовник отримує у власність земельну ділянку, розмір якої є достатнім для будівництва 150-200 котеджів, ділить її на відповідну кількість земельних ділянок, замовляє проект забудови, забудовує ці ділянки індивідуальними котеджними будинками, об’єктами інфраструктури загального користування та продає ці об’єкти відповідно громадянам, що виявили стати власниками заміських котеджів, та суб’єктам підприємницької діяльності, що мають намір використовувати об’єкти соціальної інфраструктури котеджного містечка для зайняття відповідною підприємницькою діяльністю (магазини, заклади побутового та іншого обслуговування тощо). Покупці котеджів та інших об’єктів у котеджному містечку на підставі договорів купівлі-продажу єдиного об’єкта – земельної ділянки та розташованого на ній котеджу та, можливо, інших господарських будівель – оформлюють права власності на цей об’єкт і використовують його для задоволення власних потреб.
На жаль, маємо зазначити, що для застосування англійської системи будівництва  котеджних містечок в Україні відсутня належна правова база. Тому можемо з впевненістю стверджувати, що ті котеджні містечка, які побудовані навколо Києва та інших міст за англійською системою, побудовані з порушенням багатьох норм чинного законодавства України.
 
Шляхи вдосконалення законодавства про відведення та використання земель для будівництва  котеджних містечок
Незважаючи на відсутність достатньої правової бази для будівництва котеджних містечок, такі містечка продовжують будуватися. На наш погляд, будівництво  котеджних містечок необхідно визнати суспільно корисним видом використання земель. В першу чергу таке визнання має бути зроблене у формі внесення у чинне земельне законодавство таких змін, які б, по-перше, легалізували відведення земельних ділянок для будівництва заміських котеджних містечок та, по-друге, збалансували інтереси забудовників, територіальних громад та суспільства в цілому у сфері пошуку та відведення земельних ділянок, придатних для створення котеджних містечок.
На наш погляд, одним із першочергових заходів щодо вдосконалення законодавства про  котеджні містечка має стати законодавче визнання юридичної особи, що здійснює будівельну діяльність, суб’єктом права власності та права оренди на земельні ділянки, призначені для котеджної та, можливо, й іншої житлової забудови. Вважаємо, що не тільки громадяни, а й юридичні особи повинні бути наділені таким правом. Причому юридичній особі-забудовнику доцільно надати і право затвердження розмірів земельних ділянок під котеджні будинки в межах максимально допустимих розмірів, що мають бути чітко визначені законом.
Не секрет, що бажаючі стати власником заміського котеджу хотіли б реалізувати це право в екологічно чистій місцевості, поблизу річки чи іншого водного об’єкту або в лісистій місцевості. Відповідно забудовники, використовуючи неврегульованість відносин щодо відведення землі під котеджне будівництво та зловживаючи своїми «зв’язками» з посадовими особами відповідних органів влади, самостійно обирають місця для спорудження  котеджних містечок. Тому досить часто такі містечка споруджуються на землях, на яких такого роду будівництво не допускається взагалі. При цьому документи щодо відведення земельних ділянок оформлюються таким чином, що порушення земельного законодавства досить ефективно приховуються. В зв’язку з цим у законодавство доцільно, на нашу думку, ввести норму про резервування земель для котеджної забудови з тим, щоб захистити особливо цінні у сільськогосподарському та природоохоронному відношеннях землі від відведення під котеджну забудову.
Варто подумати і над диференціацією земельного податку як засобу впорядкування відведення земель під котеджну забудову. Так, якщо котеджне містечко будується на землях лісогосподарського призначення чи на землях водного фонду, то, очевидно, земельний податок має бути на порядок вищим, ніж податок з присадибних земельних ділянок, що надаються для індивідуального житлового будівництва у населених пунктах. Крім того, земельний податок має бути істотно більшим і в тих випадках, коли власник котеджу хотів би мати «прикотеджну» земельну ділянку великої площі. Для цього слід провести нормування розмірів таких земельних ділянок. Нарешті, вважаємо доцільним вирішити питання про визнання за власниками заміських котеджів права на реєстрацію місця постійного проживання, що в свою чергу потребує вирішення питання щодо присвоєння котеджним будинкам поштових адрес, а котеджним містечкам – статусу поселень.
Як бачимо, проблема вдосконалення законодавства про  котеджні містечка є багатоплановою. Тому для її вирішення уявляється недостатнім лише внесення змін у чинні нормативно-правові акти. Очевидно, цілком назрілим є питання про прийняття Закону України «Про  котеджні містечка», який би комплексно регулював земельні та інші відносини у цій сфері, починаючи від відведення земельних ділянок під котеджне будівництво і закінчуючи їх продажем громадянам та іншим особам. Вважаємо, що реалізація у законодавстві України вищезазначених пропозицій сприятиме не тільки легалізації відведення земельних ділянок для котеджного будівництва за межами населених пунктів, а й захисту суспільних інтересів у використання землі як загальнонаціонального надбання.

Павло Кулініч
www.zagorodna.com
 
© Охороняється законом про авторські права. Копіювання дозволено тільки з активним посиланням.

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти