Земельна реформа: що обіцяє вона українцям?

Прийняття Закону України «Про ринок земель» є одним з ключових етапів здійснення земельної реформи і передумовою скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, встановленого пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України № 2768 - III від 25.10.2001 (далі - ЗК України).

У березні 2011 року Верховна рада України відхилила три законопроекти про ринок земель, раніше зареєстровані у ВР народними депутатами України. Наприкінці червня 2011 року Кабінет міністрів України вніс до парламенту власний проект Закону «Про ринок земель», який, швидше за все, буде прийнятий на наступній сесії Верховної ради. Таким чином, у цьому документі проаналізовано саме урядовий проект Закону «Про ринок земель» (далі - «Законопроект № 9000-1»).
Серед ключових новел земельної реформи, які можуть вплинути на подальшу долю сільськогосподарських і девелоперських проектів, я б виділила наступні:

Приватизація земельних ділянок. Земельна реформа не зачіпає питань процедури, нормативів приватизації земельних ділянок в Україну, а також не обтяжує їх переважними правами третіх осіб на придбання земельних ділянок. Відповідно зберігається внеаукціонная процедура приватизації земельних ділянок, не зазнає змін процедура відводу земельних ділянок. Найбільш актуальним сценарієм може бути приватизація земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства до 1 січня 2012 року з зміною їх цільове призначення на земельні ділянки для сільськогосподарського підсобного виробництва або виведення з категорії земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2012 року. Якщо Ви вважаєте неможливим здійснити приватизацію земельних ділянок після 1 січня 2012 року, то ми рекомендуємо використовувати цільове використання - «землі особистого селянського господарства», щоб виключити вплив таких обмежень: обмеження на продаж (продаж у вигляді цілісного майнового комплексу не врегульована і відповідно буде складно здійсненною), наявність аграрної освіти у покупця фермерського господарства.

Публічна продаж земельних ділянок державної / комунальної власності. Передбачається продаж всіх земельних ділянок державної або комунальної власності здійснювати публічно, розміщуючи на сайті Госземагентсва інформацію про передбачувану продажу незалежно від проведення / не проведення земельного аукціону

Оренда земель с / х товарного виробництва нефермерскім господарством. Юридичні особи, які не мають статусу фермерського господарства, і орендують земельні ділянки для ведення сільськогосподарського товарного виробництва не зможуть придбати їх у власність. Чинне законодавства не передбачає можливості реорганізації ТОВ, ПАТ в фермерське господарство. Площа земельних ділянок, що перебувають в оренді, чинним законодавством не обмежена.

Заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки с / г призначення. Планується ввести заборону на зміну цільового призначення земельних ділянок с / г призначення (усіх видів), які були придбані з державної / комунальної власності з моменту вступу в силу закону. Термін дії заборони - протягом 10 років з дати придбання. Якщо слідувати дослівному тлумачення норми, то заборона поширюється на земельні ділянки с / г призначення, придбані на підставі договору. Зазначена норма є політичним рішення, ми не виключаємо ризик її істотної зміни в процесі прийняття законопроекту в першому / другому читанні. Відповідно Вам має сенс завершити процедури пов'язані зі зміною цільового призначення земельних ділянок до 1 січня 2012 року або прийняти рішення про те, яким чином Ви будете здійснювати забудову земельних ділянок с / г призначення. Зміна цільового призначення земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, придбаних після 1 січня 2012 року, допускається законопроектом як виняток із загальної заборони, виключно на підставі затверджених у встановленому законом порядку схем землеустрою відповідних адміністративно-територіальних одиниць, містять зонування земель за їх категоріями. Схеми землеустрою - це складова схем планування територій (за межами населеного пункту) та інших видів планувальної документації у відповідність до закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», стаття 45 закону України «Про землеустрій».

Переважне право на придбання земельних ділянок приватної власності. Переважне право на придбання земельних ділянок приватної власності для ведення ОСГ та товарного с / г виробництва отримають Держземагентство, орган місцевого самоврядування, власники суміжних земельних ділянок. Особа, яка має намір здійснити відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зобов'язана письмово повідомити суб'єктів переважного права на купівлю землі, а також помістити оголошення в місцевій пресі за місцем розташування земельної ділянки, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає

Нові функції Держземагентства. Розпоряджатися земельними ділянками с / г призначення, за межами населених пунктів, буде Держземагентство і його територіальні управління. У межах населених пунктів розпоряджаються земельними ділянками органи місцевого самоврядування (нова редакція пункту 12 Перехідних положень ЗКУ).

Фермерські господарства. Фермерські господарства зможуть купувати будь-які земельні ділянки с / г призначення, в тому числі землі для ведення товарного с / г виробництва, на відміну від інших юридичних осіб. Передбачається, що фермерські господарства зможуть продаватися на користь фізичних осіб як цілісні майнові комплекси. Враховуючи, що подібні норми передбачені для продажу підприємства як цілісного майнового комплекс (нерухомості) і діють з 1 січня 2004, проте на даний момент не реалізуються, то ми не виключаємо високу ймовірність того, що зазначена норма не зможе бути реалізована на практиці.

У діючій редакції ЗК України право на купівлю земель надано громадянам України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва (ч.1 ст.130 ЗК України).

Законопроектом пропонується викласти в новій редакції статтю 130 ЗК України та надати право купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення всім правоздатним громадянам України, незалежно від освіти та досвіду роботи у сільському господарстві або будь-яких інших умов.

Такі зміни дозволять значно розширити коло осіб, які зможуть набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Консолідація земель. Вводиться процедура консолідації земель сільськогосподарського призначення. Ініціатором консолідації земельних ділянок с / г призначення для створення земельного масиву є особи, які мають не менше 75% земельного масиву. Згода власників 25% земельного масиву не потрібно, однак вони також зобов'язані здійснювати заходи, передбачені проектом консолідації земель сільськогосподарського призначення. Допускається безкоштовна передача у власність земель польових доріг.

Право оренди земельної ділянки - товар. Право оренди земельної ділянки державної, комунальної власності може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу.

Обмеження максимальної площі земельних ділянок товарного сільськогосподарського виробництва. Законопроектом передбачається, що максимальна площа земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у приватній власності однієї особи в цілому не може перевищувати 2100 гектарів (ст.15 законопроекту). При цьому, залежно від природно-сільськогосподарської зони встановлені обмеження максимального розміру земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які можуть перебувати у власності однієї особи:
Полісся - 1500 гектарів;

Лісостеп - 1750 гектарів;

Степ, Степ посушливий, Сухий степ - 2100 га;

Карпатська гірська область - 900 гектарів;

Кримська гірська область - 1100 гектарів.

Площа земельних ділянок іншого цільового використання категорії земель сільськогосподарського призначення не обмежується максимальними розмірами.

Антимонопольні обмеження. Придбання прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільського господарства пов'язаними особами здійснюється за умови попереднього отримання дозволу на концентрацію суб'єктів господарювання. Угоди, що здійснюються без попереднього дозволу на економічну концентрацію, у випадках коли таке дозволу є обов'язковим, є нікчемними. При цьому слід врахувати, що законопроект вводити неоднозначні критерії для визначення пов'язаності осіб - наявність фінансових відносин через договори позики, застави, поруки, переведення боргу.

На мій погляд, вступ в силу з 1 січня 2012 року закону України «Про державний земельний кадастр», а також можливе прийняття і вступ в силу закону України «Про ринок земель», призведе до тимчасового призупинення ряду процесів, пов'язаних з реєстрацією прав на земельні ділянки у зв'язку з наявністю колізій в документах, фактичним відсутністю наповнення кадастру і т.д.
Наталія Доценко-Білоус Старший юрист, Василь Кісіль і Партнери