Зарубіжні дачі росіян стали неліквідними





Google+
17.08.2010 11:49
Росіяни, масово скуповували до кризи нерухомість у країнах ЄС, тепер не можуть її продати. Кількість проблемних активів на ринку закордонної нерухомості так зросла, що у 85% країнах світу покупці відмовляються купувати таке житло навіть з величезним дисконтом.

Як підрахували експерти Королівського інституту сертифікованих оцінювачів (RICS), зниження попиту на distressed property або «проблемну» нерухомість сьогодні відбулося в 85% країнах світу. За уточненими даними, в другому кварталі 2010 року за цим показником виявлена тенденція до зростання. Так, число операцій, здійснених з проблемною нерухомістю, зросла в 13 країнах з 25.

У першому кварталі 2010 року збільшення фіксувалася в 17 країнах. У дослідженні сказано, що успішніше за інших у другому кварталі 2010 року продажі «важкою» нерухомості просуваються в Португалії, Ірландії та США. У трьох країнах-Португалії, Іспанії та Німеччини-приріст за кількістю угод з «проблемною» нерухомістю помітний найбільше.

Позитивна тенденція, яка вказує на спад неліквідних активів, спостерігається в Бразилії, Росії, Індії, Канаді і Китаї. Експерти припускають, що третій квартал 2010 року стане переломним для цього сегмента ринку. Кількість об`єктів, що мають «проблемну» історію, збільшиться в третьому кварталі 2010 року в половині з 25 країн. У другому кварталі цей показник зріс у 18 країнах. Звіти говорять про те, що число проблемних активів особливо різко зросте в Ірландії, Португалії, країнах Скандинавії та Іспанії. Найбільше позбутися «небажаної» нерухомості в першому кварталі 2010 року намагалися ірландці та американці.

Розпродаж задешево
Як вважає Юлія Титова, директор агентства нерухомості Rentsale, під проблемної нерухомістю можуть розумітися зовсім різні речі (будівлі, побудовані без дозволу, не поділена між спадкоємцями нерухомість і т.д.). «Найімовірніше в даному контексті мова йде про заставної нерухомості, яку банки відібрали по суду у власників за несплату і тепер перепродують. Цей сегмент зараз користується попитом », - говорить Юлія Титова.

Директор департаменту міжнародних інвестицій IntermarkSavills Ігор Індріксонс до проблемної нерухомості відносить активи, які ще недавно, у розпал кризи, було прийнято називати distressed assets: власники мотивовано продавали нерухомість, скуповуємо інвестиційними фондами зі значним дисконтом.

«Чому знизилися проблеми такої нерухомості? Тому що всі розкупили-тільки в Лондоні нерухомість скуповували кварталами. Ще в січні 2010 року тут можна було купити офісний будинок з прибутковістю 12-14% річних. Сьогодні цей показник впав до 6%, тобто ціна на будівлю зросла вдвічі. У результаті за шість-сім місяців фонди розібрали все, що можна було скупити задешево », - пояснює експерт.

Зокрема, такі проблемні активи утворилися в багатьох країнах, де була широко поширена іпотека. Для російського ринку така ситуація активно представлена на ринку нерухомості Іспанії. «Банківських пропозицій тут дуже багато, але реально представляють інтерес для росіян абсолютно штучні речі.

Так, з тисячі пропозицій може бути три-п`ять стоять. Попит на Іспанію у російських покупців впав у зв`язку з кризою і давно, тим не менше багатьох привертають саме такі заставні об`єкти. До них треба ставитися дуже уважно і обережно. Якщо покупка здійснюється для особистого використання, я б не радила концентруватися на таких варіантах », - говорить Юлія Титова.

Ловці іспанського дна
У компанії IntermarkSavills погоджуються зі звітом RICS. За словами Ігоря Індріксонса, найскладніше становище сьогодні дійсно в Іспанії, яка сьогодні стоїть на другому місці в Євросоюзі після Латвії за кількістю безробітних.

Основна проблема Іспанії-взятий ще у 80-х роках економічний курс на безконтрольну забудову свої курортів заради залучення інвестицій і поповнення бюджету. Основними покупцями цього житла на узбережжі стали англійці: число постійно проживають в Іспанії наблизилася до 1 млн осіб.

Однак Велика Британія сильно постраждала під час кризи, а фунт стерлінгів впав. Сьогодні обсяги продажів житла в Іспанії ростуть, однак експерти вважають, що на зростання цін в найближчі роки це не позначиться. Навпаки, вони можуть знизитися ще на 5-10%.

За словами Марка Стакліна, власника і редактора Spanish Property Insight, експерта з іспанської нерухомості, сьогодні до продажів власних іспанських будинків британців часто підштовхує низький курс англійського фунта, що дозволяє компенсувати втрати від продажу житла при зворотному переказ коштів в британську валюту.

У результаті найсильніше постраждав попит на узбережжях, де велика частина нерухомості-це курортні будинку, а попит на «пляжні» вдома завжди зникає за часів рецесій.

Марк Стаклін говорить і про те, що з ринку пішли спекулятивні інвестори, під час буму становили більшу його частину. Єдиними інвесторами зараз залишилися мисливці за знижками і «ловці дна», які, як він вважає, навряд чи здатні оживити ринок.

Іспанія чекає стабільності

За даними товариства оцінювачів Іспанії Sociedad de Tasaciones, SA, протягом першого півріччя 2010 року усереднена ціна квадратного метра нового житла в столицях іспанських провінцій знизилася на 0,8% по відношенню до грудня 2009 року.

У підсумку середня ціна квадратного метра нового житла в столицях провінцій в кінці першого півріччя 2010 року знизилася з 2589 євро за кв. м на 31 грудня 2009 року до позначки в 2537 євро за кв. м «construido» на 30 червня 2010 року (падіння склало 52 євро за кв. м). Для житлового об`єкта нерухомості площею 100 кв. м при нових цінах це рівнозначно 253,7 тис. євро.

Скільки коштує житло в іспанських столицях?

У столицях, які займають перші три позиції серед найдорожчих міст за вартістю нерухомості в Іспанії, ціна житла майже не змінилася: у Барселоні вона склала 3907 євро за кв. м (за рік ціна знизилася на 134 євро за кв. м, або 1,4%), в Сан-Себастьян-Доностіа-3776 євро за кв. м (мінус 46 євро за кв. м на рік, або 0,6%). У Мадриді ціна впала до 3360 євро за кв. м, знизившись на 35 євро за кв. м на рік, або на 0,4%.

Експерти Sociedad de Tasaciones, SA очікують, що кількість нового житла, вільного до продажу, буде поступово скорочуватися. Ритм зниження запасів пропозиції буде залежати від кількості завершених будівельних проектів, яке поки активно сприяє цій тенденції (кількість нових надходжень житла на ринок за перше півріччя 2010 року знизилося на 65% у порівнянні з аналогічним показником минулого року), говориться в дослідженні.

Оцінювачі вважають, що потенційно попит на житло в Іспанії існує, хоча і на більш низькому рівні, ніж у докризові періоди. Його відновлення буде залежати від фінансування кредитних та інвестиційних сектором, зниження цін на нове житло, обумовлене рентабельністю проектів і фінансовою стійкістю забудовників. І, звичайно, від економічної стабільності в країні, яка може покращитися лише до кінця 2011 року.

Спроби скидання проблемної нерухомості в Ірландії Ігор Індріксонс пояснює тим, що бум так званого «Зеленого дракона», як називають Ірландію, в нерухомості та економіці закінчився: сьогодні вона все більше залежить від Великобританії. І якщо Англія зараз активно відновлюється, то Ірландія увійшла в піке, а ринок нерухомості цієї країни остигає.

Економіка Ірландії постраждала від кризи особливо сильно, оскільки надлишкове кредитування спричинило за собою будівельний бум, який раптово закінчився наприкінці 2008 року. У результаті країна виявилася першим представником Євросоюзу, відчула на собі вплив рецесії, вийти з якої Ірландії вдалося лише в першому кварталі цього року. ВВП Ірландії в січні-березні, за офіційними даними, виріс на 2,7% в порівнянні з попереднім кварталом, але скоротився на 0,7% в річному еквіваленті.

«Ринок нерухомості скандинавських країн більш-менш стабільний: для них коливання в 3-5% вважаються несерйозними. А в США, як і передбачалося рік тому, відбувається розшарування ринку. Там, де не видавалися іпотечні subprime-кредити, через які стався глобальна криза, йде підвищення цін. А в тих районах, де кредити видавалися, падіння цін триває, і таких районів у США набагато більше », - пояснюють у IntermarkSavills.

Підступна комісія
Як вважає Ігор Індріксонс, на даному кризі росіяни втратили найбільше, так як наші співвітчизники спочатку купували самі неліквідні пропозиції, які можна було зібрати по всьому світу, зокрема житло в Болгарії, Іспанії і т.д. «Всю цю нерухомість зараз неможливо продати, попит на неї мікроскопічний, а ціна продовжує падати. Ми прийшли до нелогічною, здавалося б, ситуації, коли нерухомість продається за ціною нижче собівартості. І це точно відбувається в Іспанії », - коментує Костянтин Ковальов, керуючий партнер Blackwood.

Причина російського буму на європейський неліквід, як вважають експерти, в тому, що агентам, що рекламує дані пропозиції, платять більш високу комісію, ніж за об`єкти в інших країнах. «Середня комісія з міжнародних ринків складає близько 1-4%. Болгарія пропонує комісію 15-20%, лише б агенти продавали. Забудовники, у свою чергу, таких комісій не платять, вони просто накидають зверху на ціну, а розплачується покупець. Так, ще в 2006 році ніхто не продавав Англії за агентські в 1,5%, все продавали Болгарію з комісією в 12% », - розповідає пан Індріксонс.

Ціни на житло в Іспанії сповільнюють падіння

Сьогодні власники неприбуткової житла, яке вже не можна ні здати, ні продати з вигодою, на думку Костянтина Ковальова, позбавлені можливості продати свої активи. «Їх ліквідність однозначно низька, продаж такого житла в 90% випадків приречена на провал, до виходу з кризи і не варто розраховувати на дохід. Можна порадити поки залишити свій будинок і утримувати його до кращих часів », - говорить Ковальов.

«В Іспанії близько 1 млн будинків стоїть по узбережжю-кому їх продавати?» - Задається питанням Ігор Індріксонс. За його словами, орендна ставка в країнах з неліквідом мінусова і близька до нуля, так як на власника житла залишається його зміст. А позбутися нерухомості наші співвітчизники намагаються за цінами від 500 євро за кв. м в Болгарії і до 1000-1500 євро за кв. м в Іспанії.

Експерти ринку радять купувати таку нерухомість росіянам тільки в тому випадку, якщо вони хочуть купити її для себе, без оглядки на інвестиційну привабливість об`єкта, і неможливість його продажу протягом багатьох років. Судячи з усього, такий будинок може стати в нагоді у разі чергового наступу смогу на Москву.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти